商铺合同纠纷案例

律师观点分析

安徽省黄山市X区人民法院

民 事 判 决 书

原告（反诉被告）：戴X，男，1996年出生，汉族，住安徽省黄山市X区。

委托诉讼代理人：曾X，安徽X律师事务所律师。

被告（反诉原告）：郑X，男，1994年生，汉族，住安徽省黄山市X区。

委托诉讼代理人：李兹柏，安徽昌法律师事务所律师。

原告戴X与被告郑X合同纠纷一案，本院于2022年7月1日立案后，被告郑X向本院提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）戴X的委托诉讼代理人曾X，被告（反诉原告）郑X的委托诉讼代理人李兹柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

戴X向本院提出本诉请求：1.判决郑X立即支付戴X拖欠租金33333元；2.判决郑X立即支付戴X支出的律师费6000元；3.本案诉讼费由戴X承担。事实与理由：2019年9月29日，郑X因经营需要向戴X承租了一间商铺，并于当日签订了一份租赁合同，合同约定：郑X承租戴X位于安徽省黄山市X区××楼××幢××号××号，建筑面积为248ｍ，租赁期限为3年，自2019年9月29日起至2022年9月28日止。租金每年为100000元／年，押金为10000元。郑X依约向戴X缴纳了2019年9月29日至2021年9月28日商铺租金20万元、押金1万元。之后郑X就不再向戴X支付租金，且郑X单方要求解除合同并于2022年1月31日将店铺钥匙交付给戴X。但是2021年9月28日至2022年1月31日郑X并未依约支付租金，戴X多次催要上述费用，郑X拒不支付。且在合同履行过程中未经戴X同意，郑X擅自将房屋的结构做了改动。综上，因郑X的违约导致戴X合同目的无法实现，合同的存续已经失去实际意义，且戴X因此受到了重大损失，在协商无果的之下，戴X为维护自身合法权益，提起诉讼。

郑X辩称：一、案涉房屋租赁发生在新冠疫情期间，2019年底至2020年5月、6月份期间，根据黄山市疫情防控政策的需要，全市商铺均处于关闭状态，双方对疫情期间的租金减免一直处于协商状态，故疫情期间的租金应当减少。根据最高院审理涉疫民事案件指导意见二第5、6条，承租人承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致其收入减少或没有收入的，请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院应当引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况根据公平原则变更合同的租金。本案系符合上述司法解释的内容，相应的租金标准依法应当依据上述司法解释进行变更。故戴X第一项关于租金的计算时间和标准均存在错误。二、律师费未提供凭证，且费用过高。三、戴X陈述2022年1月31日交付钥匙与客观事实不符。客观上由于疫情，郑X于2020年9月28日之前就已通知不再租赁案涉房屋，但戴X一直不愿意出面处理，无奈郑X通过跑腿公司将案涉商铺钥匙邮寄给戴X，对于2020年9月28日之后的扩大损失不应由郑X承担。

郑X向本院提出反诉请求：1.判决戴X立即支付郑X押金10000元;2.判决戴X协助郑X立即拆除其购买的安装在X区××楼××幢××号××号房产内的厨房升降机；3.本案诉讼费由戴X承担。事实与理由:郑X与戴X签订了《商铺租赁合同》后，郑X向戴X支付了商铺租金20万元、押金1万元，且对案涉房产进行了装修，郑X为了经营的需要采购了价值2.5万厨房升降机。2021年12月11日，郑X将案涉房产钥匙交付给了戴X，双方解除《商铺租赁合同》。但戴X一直以各种借口不允许郑X将厨房升降机带走，且不退还押金。为此，郑X提起反诉。

戴X辩称：一、戴X无需支付郑X押金1万元。因本案从合同期限内，郑X单方要求解除合同，违反了合同约定。其次，郑X逾期未支付租金属于根本违约，故押金1万元不应当予以退还。二、根据双方签订的租赁合同第8条第3款约定可以看出，对于郑X在租赁的店铺内进行的装饰装修及新增的装饰设备，在签订合同时已约定在合同解除时由戴X所有，戴X不再对郑X进行补偿。三、升降机是与墙体相连接进行安装，在合同解除时戴X已要求郑X对店铺内的物品进行拆除，而郑X未拆除。可以看出，郑X默认店内的设备及新装修的装饰设备归戴X所有，不应返还。

本院经审理认定事实如下：

2019年9月29日，戴X（作为甲方）与郑X（作为乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于安徽省黄山市X区××楼××幢××号××幢××号××商铺使用；租赁期限为三年，自2019年9月29日起至2022年9月28日止；租金每年为100000元／年，租金每年一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付给甲方第一年房租，以后每年租金均在当年9月29日一次性付清；乙方需于2019年10月1日之前向甲方缴纳押金10000元，合同到期时，经甲乙双方确认并交接后退还押金10000元；本合同终止后15日内，乙方应按照本合同终止时的状态将所租赁商铺交付甲方，乙方新装修的设施、设备，由甲方所有，甲方不再给予乙方补偿；任何一方当事人不履行本合同约定义务的，或者履行本合同约定义务不符合约定的，视为违约，除本合同另有约定外，应当赔偿由此给对方造成的损失（损失包括但不限于实际损失、预期损失和守约方为此支付的律师费、交通费和差旅费等）；合同还约定了其他内容。合同签订后，戴X将案涉商铺交付郑X使用，郑X交纳了10000元押金及三年租金30万元。郑X接受案涉商铺后，对案涉商铺进行了装修，并安置了一台厨房升降机。后因郑X提出解除合同，经戴X同意后，郑X于2021年12月11日将案涉商铺钥匙归还戴X。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。戴X与郑X签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，戴X已将案涉房产交付郑X，郑X应当按照约定支付其承租期间的房屋租金，租金应计算至郑X将案涉商铺钥匙归还戴X之日即2021年12月11日。案涉商铺系用于经营餐饮业，鉴于在2020年2月至4月期间受疫情防控措施影响，其没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照合同约定支付租金对其明显不公平，基于公平原则，郑X有权提出减免部分租金，本院酌情认定减免1.5个月租金，故郑X已经支付的三年租金对应租期为2019年9月29日至2021年11月12日，郑X实际尚欠戴X2021年11月13日至2021年12月11日的租金8055元（计算方式为8333元/月÷30天×29天）。因郑X提前解除合同，存在违约，戴X虽然同意并接收了案涉商铺钥匙，案涉《商铺租赁合同》解除，但郑X仍应按照合同约定承担违约责任，戴X为本案诉讼而支出的律师费应当由郑X支付，综合考虑本案的难易程度及郑X的违约程度，本院酌情认定由郑X承担的律师费为3000元。

关于郑X的反诉请求：因案涉《商铺租赁合同》约定“合同到期时，经甲乙双方确认并交接后退还押金10000元”，现合同双方已协议解除，戴X理应返还郑X交纳的押金，故本院对郑X要求戴X返还押金的请求予以支持。案涉《商铺租赁合同》约定“本合同终止后15日内，乙方应按照本合同终止时的状态将所租赁商铺交付甲方，乙方新装修的设施、设备，由甲方所有，甲方不再给予乙方补偿”，郑X要求戴X返还其安装在案涉商铺的厨房升降机，无合同和法律依据，本院不予支持。

综上，对戴X的本诉请求，本院部分予以支持；对郑X的反诉请求，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、郑X于本判决生效之日起五日内支付戴X租金8055元、律师费3000元，合计11055元；

二、戴X于本判决生效之日起五日内归还郑X押金10000元；

三、驳回戴X的其他本诉请求；

四、驳回郑X的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费392元，由戴X负担354元、郑X负担38元；反诉案件受理费25元，由戴X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。

附本案相关法律条文：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。