王林芬律师
律师观点分析
上诉人郝XX因与被上诉人曹XX、杨XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2018）冀0582民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郝XX，二被上诉人委托诉讼代理人裴XX、王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝XX上诉请求：1.请求撤销一审判决，并判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部判由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定错误，法律适用不当，上诉人不应当向被上诉人返还定金。1.自当事人双方于2017年9月份达成买卖房屋口头协议时，上诉人早已告知被上诉人该买卖标的（即上诉人的位于沙河市系按揭贷款购房，现尚在还贷中，况且，被上诉人也应当知道该处房屋都是按揭购房，因该处的整个楼盘自从开发到现在还没有多少年，那么从入住到现在更是没有几年，均没有超过按揭贷款的期限，这是众所周知的事实。况且根据被上诉人的年龄、文化程度、体能及智力状况足以说明被上诉人是十分清楚该涉案房屋为分期房。而被上诉人以自己不知道该房子是分期房且不能过户，并要求解除合同返还定金这实属不当之举。2.本案事实原本就是被上诉人违约，并非上诉人有过错。况且，现只要被上诉人按约付款，上诉人仍然同意履行该合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条和第一百一十五条之相关规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行，不得擅自变更或者解除，依法成立的合同受法律保护”“收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”而本案被上诉人在支付6万元定金后，任凭上诉人催促其按约支付房款，被上诉人非但不理，反而在事隔半年后便以房子系分期房不能过户为理由私自终止合同，并索要定金这明显是对合同的违反，所以被上诉人所付的定金亦应依照上述规定不应予以返还。综上，一审法院未能查明案件事实，上诉人不应返还定金，请求二审法院予以公正处理。
曹XX、杨XX答辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，应予以维持。上诉人称其告知被上诉人所卖房屋系按揭抵押房，其应当承担举证责任。房屋抵押后，上诉人手中没有房屋所有权证，售卖后根本无法办理过户，房屋的所有权也无法转移，上诉人隐瞒抵押情况属于欺诈行为，上诉人已将房屋抵押给银行进行分期还款，被上诉人得知房屋系分期购房，被上诉人享有不安抗辩权，可以要求终止合同，返还购房定金。因上诉人原因导致房屋不能最后过户，其行为已构成违约，应双倍返还购房定金，但考虑到双方邻居关系，现只要求上诉人按一审履行自己的义务，返还购房定金。
曹XX、杨XX向一审法院起诉请求：1.依法判决被告返还原告6万元买房定金；2.判决被告支付原告6万元同期银行贷款利息至执行完毕之日止；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年9月14日，原告曹XX、杨XX与被告郝XX达成口头房屋买卖协议，约定被告郝XX将其名下位于沙河市卖给原告曹XX、杨XX，原告曹XX、杨XX于2017年9月15日通过银行转账方式向被告郝XX农行卡转款35000元（卡号62×××64），于2017年9月16日通过手机银行向被告郝XX农行卡转款15000元，另向被告郝XX付现金1万元，未打条，以上共计6万元。后二原告得知被告郝XX所卖房屋系银行分期付款方式购买，不能过户，遂向被告郝XX提出解除房屋买卖协议，但被告郝XX拒绝向原告退还购房款6万元。以上有二原告向被告郝XX银行转款记录及通话记录为证。
一审法院认为，依法成立的合同应当履行。本案中被告郝XX与原告曹XX、杨XX订立口头房屋买卖协议后，二原告即向被告郝XX预付购房定金6万元，后因被告郝XX所卖房屋是以分期付款方式购买不能过户的原因致原告放弃购买，并通知了被告郝XX。被告郝XX对此默认，因此应当将原告所交购房定金6万元予以退还。现二原告要求被告郝XX退还购房定金6万元，予以支持。但要求被告郝XX支付利息，因放弃购房非被告过错，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郝XX于本判决生效后五日内退还原告曹XX、杨XX购房定金60000元；二、驳回原告曹XX、杨XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1300元，由被告郝XX负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审认定事实与一审认定事实一致。另查明，当事人认可案涉出卖房屋已抵押给XX银行。庭审中，被上诉人称，我方可以继续履行合同，要求上诉人办理过户网签手续后支付剩余房款。上诉人郝XX称，现在房屋已卖给其姐姐，但产权没有过户，房屋还在其名下，其姐姐对房屋有处分权，其姐姐又委托中介给卖出去了，卖给谁其不知道，也不知道卖了多少钱。被上诉人的要求事实上无法满足，并提出为何最初的时候被上诉人方没有这个要求。
本院认为，二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，曹XX、杨XX向郝XX预付购房定金6万元是为履行口头房屋买卖协议而交纳的款项。由于出卖人郝XX对于出卖房屋负有保证第三人不得向买受人曹XX、杨XX主张任何权利的义务，因此，郝XX有义务证明其已明确告知曹XX、杨XX出卖房屋存在抵押的事实，或足以证明当事人形成买卖合意时曹XX、杨XX已明知出卖房屋存在抵押的瑕疵状态。而本案郝XX所述事由不足以证明曹XX、杨XX已明知房屋存在抵押的事实。且当事人也未就房屋买卖协议如何交付房屋和完成产权过户达成符合法律规定且可以履行的方法和步骤。加之，本案又存在郝XX明确表明现今案涉房屋已无法出卖，曹XX、杨XX也以其诉请明确表明放弃购买房屋的现实情况。有鉴于此，本案房屋买卖合同目的不能实现，对此可以按照公平原则和不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖协议无法履行予以处理。故此，原审认定郝XX应当将60000元返还曹XX、杨XX正确。
综上所述，郝XX的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变；二审案件受理费1300元，由上诉人郝XX负担。
本判决为终审判决。