173-新买商品房开裂漏水多次维修无果，起诉后终和解成功退房

一、案情小结

张某强与清远市某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，张某强购买的顶楼房屋存在严重墙面渗水发霉、墙面出现裂缝等质量问题，开发商经过三次维修均无法彻底 解决。在经过一年半多的协商、投诉、信访等求助无效后，张某强委托本团队介入向法院起诉。后经过开庭开发商终妥协，双方达成《民事调解书》，张某强终成功退房并已足额拿回购房首付款等，案结事了。

• 二、案情背景

2021年8月，张某强与某开发商签订商品房买卖合同，约定张某强购买开发商位于清远市某楼盘30x号房（涉案栋楼层总高为30层，涉案房屋位于顶楼）。合同签订后，张某强支付了80万首付款，剩余120万首付款向银行办理按揭贷款。现原告已按月支付月供。在2021年8月，被告通知原告收楼，原告到现场勘查后发现涉案房屋并未达到交房条件，即存在严重的墙面渗水发霉、墙面出现裂缝等质量问题。原告提出异议，被告承诺维修。但在2021年11月时，被告经初步修复后再次通知原告收楼，但原告依旧发现涉案房屋卧室墙面出现更为严重的渗水与开裂等问题。经过交涉，被告承诺修复。但在2022年6月，原告第三次前往验收，但发现前两次渗水位置还无法彻底修复。

因双方协商无果，原告口头提出退房。被告不同意，原告于2022年7月邮寄书面《房屋质量异议并解除合同告知书》。被告签收后不予回复，但不配合解除合同退房退款。无奈，原告找到本律师团队，随委托本团队代理该案件的诉讼退房。

三、维权思路

律师分析所有案件材料后，给出相应的维权方案：

1、本案因涉及到因质量问题解除合同退房，所以案件定性是对于涉案房屋是否构成严重瑕疵会进行鉴定。虽然已有相应法律规定以及司法案例，因房屋质量解除合同的认定标准较高。本案虽经过三次维修，但最终第三次是否已修复好，法官很可能到现场进行勘查。如法院经过现场勘查看不出有重大瑕疵，或房屋漏水渗水需在特定的雨季等情况下会出现，所以法官可能基于严谨角度，可能建议原告委托第三方有资质的公司对于房屋质量进行鉴定。所以，本案如漏水渗水不严重，原告可能要申请质量鉴定。

2、准确界定本案的诉讼请求。因原告已向开发商发出《房屋质量异议与解除合同告知书》，所以本案的诉求应当是“请求法院确认合同已于x年x 月x日已解除”，而非是“请求法院判决合同解除”，两者的法律状态并不同。此外，因业主发出该告知书后，开发商并未及时提出异议，从法律角度，这视为开发商默认合同已解除，只是不同意或故意拖延退款。该点对原告方非常有利，所以重点论证并突出该点是本案胜诉关键。

3、起诉同时申请查封开发商财产作为制约手段，为调解谈判增加筹码。律师经过“企查查”等渠道发现开发商的征信资质较为良好，为了增加对开发商的制约，也为了防止案件胜诉后出现款项无法执行的问题，所以律师建议原告在起诉同时申请法院查封与冻结开发商对公账户中等额款项，增加开发商的资金压力。

4、在解除与开发商的购房合同后，律师还对其它细节给出妥善处理方案。例如，购房合同已网签、备案、预告登记以及预告抵押登记的涂销手续，以免留下尾巴。例如，按揭贷款合同解除，原告需及时与银行沟通等。

四、案件结果

经过庭审后，因前期证据与论证充分，开发商也感知案件有较大败诉风险。律师随后多次告知，如开发商败诉，该案件公开审理，所有判决书都是公开，这必定对于开发商该楼盘后期其它未出售房屋带来极为不利的影响。最终，双方庭审后经过多次沟通，最终达成《调解书》
1、双方签订的《商品房买卖合同》解除；

2、张某强与银行签订的《个人购房按揭借款合同》，由张某强与银行协商解除，涂销该房屋的抵押预告登记，被告无条件予以配合；

3、开发商替张某强偿还剩余借款本金。如张某强提前解除《个人购房按揭借款合同》产生形影的违约金，由张某强承担；

4、双方签订调解协议后20日内，开发商退回张某强购房首付款80万等。张某强协助法院解除对开发商的账户款项的冻结。

现双方已履行该协议内容，法院出具《调解书》，该案正式案结事了。

五、此类案件归纳

1、对于因房屋质量问题引起的纠纷，特别是退房纠纷，法院审核该案件的焦点是房屋质量问题是否构成根本质量问题。原则上，除非是严重的房屋开裂等情形，或房屋多次（一般理解为三次或三次以上）维修后无法修复好，原则上可退房外，其它瑕疵需解除合同退房，法院可能释明要求鉴定。有些房屋的质量问题，例如在本案中的楼顶等问题，漏水难以修复好，可达到解除合同标准，还有一种是受到雨季等特定情形影响，平时非雨季等可能漏水或渗水不严重，或肉眼看不到等，需申请法院委托有资质机构鉴定有必要。

2、对于发现房屋质量问题，需区分两种情形：

（1）交付之前发现问题。如果是在交房时发现房屋质量存在问题，比如发现房屋主体结构质量不合格，或者经专业机构检验确定不合格的，购房人有权拒绝收房，并且可以要求开发商解除合同以及赔偿损失。

（2）交付之后发现问题。

首先，若是房屋主体质量不合格，可以请求解除合同，要求退款并解决按揭贷款，由此而产生的损失（包括契税、管理费、装修损失、贷款利息等因买房产生的直接经济损失）亦可以要求开发商承担。

其次，非房屋主体质量不合格，看存在的质量问题是否严重影响居住使用，但是对于“严重”的定义，并没有确切的定义，由承办法官根据质量鉴定报告自由裁量认定，此种情形下，可以要求解除合同并要求承担赔偿损失。

最后，有质量问题但不影响居住使用，看是否在保修期，如果还在要求开发商保修，保修期内，开发商拒绝保修的，购房者可以自己维修后，要求开发商承担全部的修复费用以及赔偿因质量问题修复造成的合理损失。开发商认为购房者主张的金额不合理，应承担证明责任（如申请评估等），否则对其抗辩不予采纳。保修期外的，则只能自费维修。但如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯，只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找开发商，要求其本着为业主负责的态度，提供维修服务（看开发商处理态度）。当然，如房屋质量问题并非只是一户，所有业主团结一致，选出业主代表，最终以团体方式与开发商协商谈判，团结就是力量。

3、对于因商品房因质量问题解除合同，提供的证据不应仅限于涉案房屋本身。例如本案中，因房屋墙面开裂导致漏水，这不仅限于涉案楼顶房屋，该栋楼其它房屋也有该情形，只是房屋墙面开裂程度不同，这很可能是房屋地基不牢固导致整栋楼受力不均等引起。所以，我们应当关注其它房屋是否存在该类情况，最终将有利于我方的证据提供给法院。在本案中，我们注意到，并非仅有顶楼房屋出现开裂，其它高层也存在部分开裂（只是严重程度不如顶楼），所以收集其它房屋开裂证据也尤为重要，这可论证退房的合理性。

4、在交房查验时要注意的事项：

（1） 购房者按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求开发商限期处理，约定下次验收时间(一般不超过30天)。对于《验房交接表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商。记得签收完毕后，购房者对于《验房交接表》拍照或录像保留证据。

（2）对发现的问题要详细在验楼表上予以注明并及时跟进。如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。有些开发商可能不会签字或盖章，则业主保留必要的图片或视频证据尤为重要。

5、对于保修期的界定。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

（5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。