177-“珠某”旧改内部员工购房名额转让被套，买受人该如何拿回购房款与劳务费？

案件背景：

广州珠某集团为了促销其下属广州某居房地产有限公司（简称：某居公司）的还未取得《预售许可证》的在建商品房，向该司在职员工以较为优惠的内部价出售该类房源。

张某花为该司员工，其具有内部购房名额资格。杨某基因没有购房资格，经朋友介绍认识张某花，双方经过协商后达成一致意见，张某花、杨某基与该司签订《员工福利协议书》，约定张某花、杨某基购买某居公司位于广州市黄埔区某处还在建设且未取得商品书预售许可证的商品房，价格为100万。随后，张某花与杨某基签订《关于张某花协助杨某基购房的协议书》，约定张某花协助杨某基购买某居涉案房屋，杨某基向张某花支付8万元作为劳务费。

后，因某居公司爆雷，公司员工被拖欠工资，公司列入被执行人名单等，杨某基遂发现被坑。于是，杨某基找到张某花，要求张某花协助其向某居公司与广州珠某集团追讨已支付的100万购房款。

因经不起杨某基的苦苦追讨，某居公司采取缓兵之计，遂与杨某基签订《协议书》，约定双方之前签订的协议解除，某居公司同意向杨某基于2023年6月6日每月分期退回10万，合计10个月退回购房本金100万，并按年利率6%向杨某基支付利息。在某居公司支付前期20万后，该司便不再向杨某基支付剩余的款项与利息。

杨某基找某居公司理论，该司对接人员一直在更换，杨某基深感不安。杨某基找张某花协商退回8万元劳务费（茶水费）中部分款项，但张某花解释其已其在它公司任职，不再属于某居公司员工，其后张某花便不再接听杨某基的电话。

杨某基咨询：

杨某基该如何拿回剩余的80万本金与利息以及支付给张某花的8万元。

杨登基律师回复：

本案主要有如下四点：

一、杨某基起诉的某居公司的重点在于案件执行。某居公司同意与杨某基签订《协议书》，同意分期偿还购房款并赔付利息，但在支付两个月分期款后便不再支付剩余款项，该司缓兵之计目的较为明显。现在某居公司现在已被列入被执行人与限制高消费名单，公司已拖欠公司员工，所以如单纯起诉该司，可能存在案件胜诉，但难以执行。从检索某居公司的涉案案件记录分析，某居公司已有众多涉诉案例以及一定的被执行记录，所以如要拿回购房款，不能单纯起诉某居公司。

二、杨某基起诉某居公司还要将其唯一股东承担连带责任。从检索的某居公司股东分析，该司属于一人公司，即只有一名股东，而该一人股东公司也只有一名股东。如按照《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”因某居公司唯一股东未能提供证据证明某居公司的财产独立于该股东的财产，该唯一股东应当对某居公司的涉案债务承担连带责任。当然，从三家关联公司的法定代表人、注册地址等均为一致可分析，它们之间存在混同可能性很高，即它们应承担连带责任。

三、杨某基是否要一并或分开起诉张某花返还8万元劳务费（茶水费）。为降低杨某基诉累，一并起诉张某花返还8万元劳务费，同一个案件解决两件事。因杨某基购房合同目的已根本无法实现，而张某花曾经作为被告某居公司的员工，其与某居公司配合杨某基购买房屋，本身可能就是某居公司销售套路中的一环。在本团队代理的广州仲裁委裁决佛山某公寓退房案件中，裁决突破“合同相对性”原则，证明第三方公司收取的团购费、装修费等，在购房合同目的无法实现时，开发商应当一并退回，其应为购房房屋总价一部分，或其也是购房者因开发商根本违约导致的直接损失。当然，有些司法观点可能以这属于不同的法律关系为由，要求杨某基只能另外单独起诉张某花，所以这要律师的论证与提供充足的证据予以证明，最终要求张某花一并返还茶水费8万元。

四、至于某居公司承诺杨某基可置换其它位置的商品房以抵扣剩余80万购房款及其相应利息，是否同属于上述的分期还款套路，杨某基自行判断，这不好评论。如从商业角度，现在不仅要考虑置换房屋的价格与位置问题，还要评估某居公司置换的商品房具体办证过户时间问题。免得杨某基签订《房屋置换和解协议》约定房屋两年后过户，如两年后某居公司破产倒闭，杨某基享有的置换房屋的权益可能沦为“普通破产债权”，将难以得到有效保障。

最后，以上维权方案可能属于亡羊补牢，所以以后关于没有预售许可证（预售行为无效）的内部价、指标房、特惠房等给套路，本质上可能也是开发商的一种营销方式。因没有预售许可证，所以买受人支付的购房款不可能进入到预售资金监管账户中，当然就不存在资金监管等问题，所以购房者的资金安全风险极高。现在再说风险提示，意义恐怕已不大，该如何解决现在的问题才是重点，否则购房款可能会一直拿不到，买受人越到最后越被动。

因以上分析仅是律师根据已有材料以及法律依据等给出的建议与意见。因个案存在差异，每位该楼盘的买受人最终维权方案，以及诉讼策略可能会有差异，最终以实践操作为准。本律师给出的评论或建议，不构成对案件结果的任何承诺。