175-无法办理房产证？佛山佳某业某峰的业主该怎么办？

案情背景：

近期，佛山市佳某业某峰业主向杨律师咨询，提出该楼盘存在如下问题，业主们该如何自救？

1、2022年11月15号交房以来，开发商一直不办理确权，导致700多名业主一直无法办理房产证并且已补充协议为名，撇清自己办证的义务，这期间我们多次催促开发商，均答复在办理确权中，但当我们询问佛山市禅城区住房城乡建设和水利局，于2023年9月5号才得知开发商一直没有提交过任何的有关确权手续，并回复需要我们与开发商协商。开发商利用其单方面拟定的《补充协议》无限期拖延办证期限，业主们该怎么办？

2、2022年1月，佳某业某峰项目曾因某银行挪用预售款事件而引发热议，后经政府与监管银行等部门协调，预售款已返还并将专项用于项目的复工复产计划，全力确保项目如期交付。对于开发商的反馈，业主们该如何核实或合法自救？

针对以上咨询，杨律师意见如下：
根据业主提供的《商品房买卖合同》的条款以及结合案情分析，律师给出如下初步分析，仅供业主们参考（律师给出的法律意见以现有材料与法律为依据，不构成对任何第三方的诽谤或承诺，业主们要有自行判断能力）：

1、针对开发商是否存在逾期办证或网签备案登记事宜：
根据合同第十九条约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”

所以，业主们可向当地住建局等部门核实，开发商是否有按照合同约定，将业主们的购房合同办理登记备案手续。如没有，一来开发商存在违约，二来业主基本权利无法得到保障，开发商有可能将一房多卖或将房屋办理抵押融资，业主的基本权利将面临较大风险。

所以，既然现在暂时所有人都无法办理房产证过户，但业主的《商品房买卖合同》必须要办理登记备案手续，否则连基本权利都无法保障。

2、针对开发商涉嫌存在逾期办证问题以及涉嫌利用补充协议规避其逾期办证违约责任问题。

（01）根据合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，双方按照第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日退还买受人已付全部房价款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%计付利息；如买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日至，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

（02）根据公开信息显示，部分业主是在2022年11月15日交付涉案房屋，如按照360日计算，则开发商在2023年11月10日之后，开发商才算是逾期办证，买受人才有权向开发商主张逾期办证违约金；当然，如超过该日期，买受人也可以根据合同约定或法律规定，行使买受人的合同解除权。

（03）根据业主提供的《补充协议》显示“合同第二十条所约定的“360日”是指出卖人在商品房完成不动产首次登记后360日开发商协助买受人向管理部门申请办理不动产权证书的时间，即出卖人向买受人移交办理不动产权证书所需资料时间，并非出卖人承诺该商品房的不动产权证办结时间。”

开发商涉嫌通过《补充协议》变相延长了其办证的时间，不再是原合同约定的交付之日起360日内办证，而是商品房取得首次登记（办理大确权）后360日协助买受人向管理部门申请办理房产证。但对于开发商何时办理首次登记（大确权），这是未知的，那么所谓办理首次登记后360日也可以理解为未知的以后，即开发商通过该种模棱两可的方式来逃避其逾期办证的违约责任与试图避免业主们以此为由要求解除合同退房。

对于补充协议，业主们该如何维护自身合法权益：

（a）如《补充协议》无限期或长期延长开发商的办证义务，即开发商的办证义务由买受人收楼后360日变更为720日或更长的时间，这很可能涉嫌开发商利用其优势地位，单方面拟定以《补充协议》来规避或降低其责任，免除或限制买受人权利的条款而属于无效条款。

（b）因《商品房买卖合同》属于政府有关部门监制并要进行备案登记，所以条款内容相对公平，并且合同一般在二十八条会有约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、拍卖买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因是统一格式合同模板，绝大部分合同条款中都有该条款特别提示，所以即使开发商要求买受人签订了《补充协议》，现本律师曾成功代理过的佛山市中级人民法院某瑞的案例中，佛山中院已判决认定《补充协议》属于开发商剥夺或限制买受人权利的无效格式条款，关于逾期交付或逾期办证违约责任应当以《商品房买卖合同》约定为准。

（c）如开发商已靠近主合同约定期限至少无法办理大确权，也无法办理涉案房屋房产证过户登记，业主应当及时向开发商邮寄发出书面《告知书》（记得在邮单上文字写清楚业主名字，文书的抬头，以后可查询邮件签收记录，以查证开发商已签收情况），或通过微信、电子邮件等形式催告开发商及时办证过户，否则将要承担逾期办证违约金赔偿或解除合同的风险，即业主向开发商主张及时办证，业主们要保留必要的证据，免得以后打官司是口说无凭，这是最重要的。

（04）关于开发商至今还没有办理涉案楼盘或房屋的大确权原因以及对策。

一般来说，开发商没有取得土地使用权证、没有取得预售许可证、没有缴齐土地出让金或涉案房屋没有取得建设工程竣工验收备案表、涉案房屋存在违建等情形，均有可能导致开发商办理大确权登记。

以本律师曾成功代理的佛山市禅城区某瑞地产公司的商品房预售合同纠纷案为例（业主起诉开发商赔偿逾期交房违约、逾期办证违约金、协助业主办证过户以及解除合同退房），开发商的预售许可证、建设工程竣工验收备案表、土地出让金等都没有问题，最终律师与业主们向当地法院与住建局核实才知道，是开发商在几年前（出售涉案房屋给买受人时）通过非监管账户收取买受人都购房款，相当于监管账户中款项达不到其出售所有房屋的总额，现在上级住建局等部门核查，当地住建局要求某瑞开发商必须将其当年预售商品房所收取的售房款打入到监管账户中，住建局核实没有问题后才给协助开发商办证房产过户至业主名下（注：以上案例信息不构成对本楼盘案情的直接引导，仅为参考，业主们要根据自身情况予以判断）。

所以，有部分已收楼的业主迫于无奈，只能向法院起诉，要求开发商协助办证过户。胜诉生效判决书出来，即使开发商不作为，业主们也可以拿着判决书与法院的协助函等文件到办证中心自行办证。所以，本案中，如开发商具备办理大确权的条件，如开发商躺平不作为，业主们可委托律师到法院起诉，通过判决书的方式要求办证中心办证，而非被动等到开发商协助办证。

3、关于开发商是否存在违规用非监管账户收取购房款或违规将监管账户款项挪作它用导致资金链断裂，进而导致楼盘可能存在逾期交付或逾期办证等问题，业主该如何自救？
按照以往经验，楼盘之所以存在停工、烂尾或逾期交付、逾期办证等问题，其核心原因基本离不开开发商不用监管账号收取众多买受人的购房款，或将监管账户中的款项挪作它用（更深层次原因在于开发商的集团公司要求项目公司将预售款打入到集团公司中，进而导致项目公司出现资金链断裂等问题）。

现在商品房大部分都是预售制度，例如开发商预售“楼花”所得款2亿元，按照通俗理解，只要将其中1亿元用于购买材料，支付税费，支付人工费等，涉案楼盘基本都可以建设起来。很多开发商的集团公司或开发商股东等，可能将预售楼花2亿元中的1.5亿元都转走，其中只预留5000万建设涉案楼盘，所以楼盘才可能因资金链断裂等引起各种问题，从而引起群体性案件。

当然，以上分析仅限于以往经验分析，不能得出本案楼盘就存在以上问题的唯一结论。所以，要得出开发商是否是否用非监管账户收取购房款或将监管账户中款项挪作它用，买受人可通过如下方式予以证实：

（01）将自己当时购买涉案商品房的银行流水打印出来，对比购房合同中的监管账户与账号，可印证开发商是否存在用非监管账号收取购房款；

（02）如得出第一步，业主代表可做简单统计，如小区有200户，最终有100户有以上情况，每户有40万款项打入到开发商非监管账户中，可初步得出约有4000万进入到开发商的非监管账户中。

（03）法律与相关法律规定，如业主办理贷款，银行也应当将业主贷款部分的款项打入到开发商的监管账户中。所以，业主可根据《个人按揭贷款合同》中约定的开发商收款账号对比购房合同中的监管账号，初步得出开发商是否有监管账号收取款项。如要进一步，业主可要求银行打印出银行将贷款数额打入到开发商的流水，从而甄别开发商是否有监管账户来收取款项。

当然，如银行违规操作，已有生效的司法判例，买受人向银监会等部门反馈，银监会查实后可能会出具处罚决定书。买受人向法院起诉银行，除非银行将买受人的贷款款项重新打入到开发商的监管账户中，否则买受人有权暂停偿还月供。该操作的法律逻辑是，银行的行为危害到买受人的资金安全，最终导致的后果就是开发商因资金链断裂导致楼盘逾期交付或逾期办证。

总之，买受人应当在法律框架内合法合规维护自身合法权益，无论是要求开发商协助办证过户，或要求赔偿逾期交付违约金等，业主们如投诉求助无门后，可能最终得到的回复是“这属于业主与开发商之间的民事纠纷，建议通过法律途径解决双方的争议”。

春江水暖鸭先知，先知先觉者，其先行起诉维权，案件胜诉后执行到位的可能性更加高。如开发商躺平不作为或以《补充协议》为由拖延办证期限，一旦开发商倒闭或破产，业主们将很被动。所以，此时再相互争论意义不大，按照法律规则走，这才是解决问题的正确方式。

此外，业主们切勿擅自停贷等，这很可能导致其被银行起诉，有可能面临首付与房子都没有，还拖欠银行的借款等风险。