174-短评：逾期交房，要求业主签免除违约责任协议怎么看？

案情背景：

福建省某楼盘项目延期两年，按约定应支付违约金，免交3年物业费，并赠送使用权车位。但开发商逼迫业主放弃延期交房应得权益，才可以交房，还无中生有出补充协议：同意给予甲方交房豁免权，免除交房前甲方逾期交房违约责任。

对于上述案情，杨律师认为：

1、开发商利用其优势地位单方面拟定的条款，涉嫌属于非法剥夺业主合法权益的条款，涉嫌违反《民法典》第497条约定而无效。开发商通过要求业主必须先签订《补充协议》才可以收楼，但在双方签订该协议时，基本不允许业主与开发商协商或变更里面的条款，该条款符合法律关于无效格式条款的认定标准。

2、开发商发生逾期交付是客观事实，属于明显的违约行为，对于违约行为理应承担相应的违约责任，这是《民法典》权利义务相一致原则的基本要求。如开发商强迫业主收楼前必须签订“同意给予甲方交房豁免权，免除交房前甲方逾期交房违约责任。”这打破权利、义务、责任的基本平衡，使得守约方丧失主张违约方的违约责任来弥补其损失。开发商利用该优势条款迫使业主放弃主张违约金，使得业主处于无法弥补其损失的窘境。因此，该类条款应属于无效条款。

3、开发商的行为涉嫌属于违反自愿交易原则。根据《消费者权益保护法》第9条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。开发商的行为涉嫌明确违反该规定，业主如有异议，可以向当地消费者保护协会或市场监督管理局等部门提出意见。

4、无效条款自始自终都是无效条款，如从业主风险规避的角度，律师建议业主可对于该《补充协议》提出书面、口头异议（保留证据），并要求开发商按照主合同（商品房买卖合同）约定的违约金条款履行，业主不应签订该《补充协议》，以免被开发商抗辩放弃自身权利主张。如开发商拒不配合，业主可向法院提起诉讼，要求确认《补充协议》属于无效，开发商应当按照《商品房买卖合同》逾期交房违约金条款赔付违约金等。

人总是要吃饭的，这本无可厚非。如吃相太难看，难免被人所不齿。

法律依据：
1、《民法典》第四百九十七条规定，【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效： 

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条 【格式条款的解释方法】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

2、《消费者权益保护法》第九条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。

消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。