背景：

近日，相关媒体报道和群众反映广州市番禺区钟村街道“某某北商业中心”商业楼楼顶建设游泳池的问题。同时，联合工作组已迅速开展处置工作：由区住建部门组织开展房屋安全鉴定，依法开展涉嫌占用物业共用部位、擅自变动建筑主体和承重结构、增加楼面荷载问题的核查及处理；由区城管部门牵头依法开展涉嫌违法建设的核查及处理；由区消防部门开展消防安全检查，对涉及违反消防安全的问题依法进行查处。该区将对相关单位履职情况依法依纪进行监督，后续有关情况将及时向社会公布。

杨律师短评：
一、除非有特别规定或约定，否则楼顶等公共部位的产权应归属于全体业主，开发商私自修建的楼顶游泳池涉嫌侵占业主们的共有部位。根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以，开发商已涉嫌侵占本属于全体业主的共有部分，业主们有权提出异议或向有关部门反馈，要求开发商恢复原状。对于如开发商或物业公司擅自利用建设的游泳池盈利等，业主们可基于《民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，要求开发商或物业公司返还游泳池的盈利收益等。

二、开发商没有经过规划审批，私自占用业主们共有部分楼顶建设游泳池，导致部分业主房屋开裂，受侵害的业主有权要求开发商停止侵害、排除妨碍、恢复原状与赔偿损失。参照《民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。开发商未经规划审批私自建楼顶游泳池已涉嫌违法，现因擅自变动建筑主体和承重结构、增加楼面荷载等引起部分业主房屋开裂甚至漏水，无过错的业主可要求开发商停止侵害、排除妨碍、恢复原状等。对于具体损失赔偿，如无法协商，业主可向法院起诉后，申请有资质鉴定公司做出鉴定报告，以作为索赔数额的依据。

三、对于默认开发商私自建设楼顶游泳池、在楼顶安全逃生通道防火门被重新安装电子门禁以及阻挠业主上去查看楼顶等，物业公司可能已违反物业服务合同约定，应当承担一定违约或侵权责任。根据《民法典》第二百八十七条，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。又根据《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务企业对于业主所承担的安全保障责任不仅基于合同约定，还基于法律强制性规定。本案中如物业公司忽视或默认开发商擅自在楼顶建设游泳池导致业主房屋开裂、无正当理由阻挠业主查看楼顶、安装电子门禁锁等导致楼顶消防通道阻塞，这不仅导致部分业主房屋开裂等财产损失，而且还造成房屋主体结构存在安全隐患与消防安全隐患，进而危害到所有业主的公共安全。所以，业主向开发商主张权利同时，也可以基于合同约定或上述规定，要求物业公司承担一定违约或侵权责任。

所以，无论是开发商或物业公司甚至业主私自在楼顶建设游泳池，这嫌占用业主们的共用部位、擅自变动建筑主体和承重结构、增加楼面荷载，进而导致部分业主房屋开裂、渗水或漏水等，更为严重的是可能导致整栋大楼受力不均影响其寿命与公共安全。之前舆论热议的某业主擅自装修打掉承重墙导致整栋楼墙面开裂，已有前车之鉴。