案件背景：

佛山某楼盘业主李先生咨询，说开发商逾期交付多年，业主不断催促。后，开发商取得《建设工程竣工验收备案表》与《房屋面积测绘报告》等文件，其便通知业主们来收楼。业主们在收楼时发现房屋存在漏水、开裂、门窗货不对板等以及楼盘公共配套存在降低等问题，所以大部分业主拒绝收楼并要求开发商整改或返修。但开发商下属的物业公司却以开发商已通知业主们收楼为由，要求业主们从开发商通知收楼之日起缴纳物业费，否则后果自负。业主们以没有收楼，当然也没有享受过物业公司服务为由拒绝缴纳物业费。

物业公司要求业主们在开发商发出《收楼通知书》之日起便要缴纳物业费行为如何看？业主该如何维护自身合法权益？

杨律师回复：

本案主要有如下三点：

一、原则上，涉案的《商品房买卖合同（预售）》与《前期物业服务合同》属于不同的法律关系，不能将他们混为一谈。本案中，李先生与开发商签有《商品房预售合同》，开发商与物业公司签有《前期物业服务合同》。但物业服务合同与商品房买卖合同分属不同法律关系，对于涉案房屋交楼条件的认定，属于商品房买卖合同纠纷审查认定内容，涉案房屋是否应视为已交付使用，不属于物业服务合同纠纷审查范畴。如李先生有充足证据证明即使开发商向其发出了《收楼通知书》，但因涉案房屋存在质量问题等导致无法正常交付使用而引起李某拒收，则不能视为开发商已合法交付涉案房屋。换言之，既然开发商没有合法交付涉案房屋（当然也没有将涉案房屋登记在李先生名下），李先生就不用缴纳房屋维修或返修期间的物业费，即物业公司主张的物业服务费、公摊电费和逾期付款违约金等诉求，法院一般不予认可。

二、有些物业公司以其向业主收取物业费与商品房质量问题属于不同法律关系为由，即无论业主是否收楼便要求业主缴纳物业费存在错误。根据《物业管理条例（2018修正）》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。对于已竣工验收且开发商已单方面通知业主收楼，业主因房屋质量问题拒绝收楼并要求开发商或物业公司整改，该期间的物业费该由谁来承担，暂时没有具体法律规定。因法律规定存在漏洞，所以这就给到部分物业公司借口，以开发商已竣工验收与已向业主发出《收楼通知书》为由，要求业主缴纳物业费。从过错程度与责任认定角度，因现在商品房降价，有部分开发商可能为降低成本而降低房屋内部建设与配套方面标准，最终导致即使其已通过相应竣工验收标准，但房屋存在诸多质量问题或减少配套标准，从而引起部分业主或群体业主拒绝收楼，开发商应当根据合同约定与法律规定进行维修、返修或赔偿等责任。既然属于开发商的责任，则开发商就应当根据上述法律规定向物业公司缴纳房屋在维修或返修期间的物业费。当然，即使在维修或返修期间的物业费由开发商替业主向物业公司缴纳，因开发商与物业公司存在一定利益关系，可能也存在左手转右手或物业公司进行相应减免等，物业公司（或开发商）在此期间的物业费损失也在可控范围内，这将会促进开发商建设符合质量标准的房屋，或提高开发商（或物业公司）维修或返修质量与效率。

三、实践中有一些做法，看似对业主有利，却增加无过错业主维权成本。有些司法判例，只要开发商通过竣工验收等以及开发商已向业主发出收楼通知，即使房屋存在质量问题或楼盘存在减配问题，物业公司依旧有权向业主收取物业费。对于业主因房屋在维修或返修期间要缴纳的物业费损失，业主在向物业公司缴纳后，可另行向开发商主张。如协商无果，业主可向法院起诉开发商要求其赔偿业主的物业费损失。对于该种做法或司法判例，本律师提出不同意见。该种做法无异于增加无过错业主诉累，很容易引起社会矛盾。对于有些开发商躺平不作为或“表演式修复”，有些房屋因质量问题修复一两年甚至多年，业主既不能收楼装修入住，只能在外租房（租金损失），还要承担每月高额的月供损失，但此时如业主还要向开发商具有利益关联的物业公司缴纳物业费，这显然对业主不公。正因为开发商没有物业费损失成本，所以其对于维修或房屋房屋质量问题，或保障商品房质量问题持有“无所谓”态度。

当然，以上判断标准也有一些例外情况，如房屋因些许小瑕疵根本不影响收楼或装修入住，有个别业主因房屋降价等客观原因而拒绝收楼，因可能达不到拒绝收楼的标准，所以此时业主不缴纳物业费可能要承担相应的成本。

如业主确实因房屋质量问题或公共配套降低等理由拒绝收楼，业主本身没有过错，当然也没有享受过物业公司提供的物业服务，根据法律规定或类似司法判例，物业公司无权向业主收取整改期的物业费。

参考案例：
广州市万科物业服务有限公司、于某某等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书，（2023）粤01民终1915号，广州市中级人民法院

一审诉求：因本案纠纷，万科物业公司于2022年5月24日诉至一审法院，请求判令：1.于某某、段某某支付2020年11月至2021年12月的物业费5179.30元及逾期付款违约金（每月违约金以每月欠付物业费为计算基数，从当月2日起按每日万分之五计至实际清偿之日止）;2.于某某、段某某支付2020年11月至2021年12月的公摊电费211.63元；3.于某某、段某某承担案件诉讼费用。

审理过程：

（一）万科物业公司表示，1.涉案房屋每月物业费按368.87元。法庭辩论结束后，万科物业公司调整其逾期付款违约金的标准为万科物业公司调整其逾期付款违约金的标准为每月违约金以每月欠付物业费为基数，从次月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即14.8%计至付清之日止。2.确认涉案房屋存在漏水，但已经修复完毕，具体维修好的日期以及房屋维修完毕后是否有通知于某某、段某某，万科物业公司未做答复。3.因房屋存在漏水情形，具体从何时起算物业费由法院认定。

（二）于某某陈述，房屋是毛坯交付的，因房屋大面积漏水故未收楼。其最早在2020年10月左右因万科物业公司通知验房发现的漏水，后其在2021年5、6月去房屋查看发现还在漏水。之后其没有再去查看。后续没有接到万科物业公司通知称房屋修复完毕通知收楼。

一审法院认为：根据万科物业公司、于某某的庭上陈述及相应证据，涉案房屋在于某某2020年10月验房时确实存在漏水的事实。万科物业公司未举证证明涉案房屋漏水问题何时修复完毕且修复完毕后有通知于某某进行收楼，结合涉案房屋尚未缮证及尚未实际收楼的情况，万科物业公司现主张要求于某某、段某某支付2020年11月至2021年12月的物业费、逾期付款费违约金以及2020年11月至2021年12月的公摊电费，依据不足，一审法院不予支持。

一审判决：驳回万科物业公司的全部诉讼请求。

二审上诉：上诉人万科物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持万科物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由于某某、段某某承担。事实和理由：一、万科物业公司已通知于某某、段某某收楼，其知悉涉案房屋的收楼手续并收到了该收楼通知。于某某、段某某与广州市万茂房地产有限公司（以下简称万茂公司）签订了《广州市商品房买卖合同》,购买了涉案房屋。涉案房屋所在项目于2020年2月28日取得竣工验收备案，符合交付条件。万茂公司已通知于某某、段某某办理交付，但其目前仍未办理交接。二、于某某、段某某于2020年10月左右验收时发现涉案房屋漏水，其在2021年5月、6月后未再次查看房屋。涉案房屋确实存在漏水，但万茂公司已修复完毕，于某某、段某某应收却未收楼，并以此为由拒绝支付物业服务费，于理、于法均不合。万科物业公司与万茂公司签订了《前期物业服务合同》,约定由万科物业公司为涉案小区提供物业服务，房屋服务费标准为3.10元/月/平方米，万科物业公司依约提供了物业服务。根据法律规定及合同约定，在涉案房屋已达交付标准、开发商已履行通知交付义务的情况下，于某某、段某某拒不接收，应在约定交付之日起承担物业服务费及其他费用。于某某、段某某自约定收楼之日起无正当理由拖延支付物业费及公摊水电费，万科物业公司多次书面催缴均无果。于某某、段某某享受了万科物业公司提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了万科物业公司及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条和《中华人民共和国民法典》的相关规定，于某某、段某某应依约向万科物业公司支付拖欠的费用及其违约金。一审判决认定事实错误，严重损害了万科物业公司的合法权益。综上，请求二审法院依法改判，维护万科物业公司合法权益。

被上诉人于某某二审辩称：不认可万科物业公司所述的墙体漏水已修缮完毕。从2020年至今，于某某共验房7至8次，每次都拍照跟工程师沟通，工程师反馈说维修，但维修后一直未通知于某某再去验房，故于某某至今仍未收楼。于某某于2022年8月5日再次去验房，发现漏水问题至今仍未修好，万科物业公司亦未通知于某某已修好让其去验房，故于某某不认可其需要交纳物业费。

二审法院认为：
本案二审争议的焦点是于某某、段某某是否需要向万科物业公司支付2020年11月至2021年12月期间的物业服务费、公摊电费和拖欠物业管理费的违约金问题。于某某、段某某与万茂公司签有《商品房预售合同》,于某某确认其曾于2020年10月前往涉案房屋查验相关情况，但于某某主张涉案房屋存在漏水等质量问题，故拒绝收楼，而万茂公司经多次维修亦未处理完毕。由于对涉案房屋交楼条件的认定，属于商品房预售合同纠纷审查认定的内容，涉案房屋是否应视为已交付使用，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范畴。在无生效裁判文书对涉案房屋的交楼条件作出认定的情况下，万科物业公司主张涉案房屋自万茂公司通知于某某、段某某收楼之日视为已交付于某某、段某某使用，并自2020年11月开始计收物业服务费，理据不足。涉案房屋至今未实际收楼，且亦未登记在于某某、段某某名下，一审法院对万科物业公司主张的2020年11月至2021年12月期间的物业服务费、公摊电费和拖欠物业管理费的违约金不予支持，并无不妥，应予维持。

二审裁判结果：
驳回上诉，维持原判。