案件背景：

2024年4月30日，新快报报道：有云梦天成的业主向新快报反映，2021年购买的云梦天成40年使用权公寓项目，原定于2023年交付，但项目自2022年年底以来，一直处于停工状态，迟迟没有复工的迹象，交付更是遥遥无期。

4月25日，广州市番禺区小谷围街道回复业主称，广州大学城“云梦天成”商业项目由于项目公司建设资金问题，自2022年10月起至今进入停工状态。

买受人张某咨询：

1、如买受人支付完毕房价款后想要开发商开工与交房，业主该怎么办催促开发商建设与交付公寓？

2、因项目已停工，业主是否可以暂停支付剩余房款？

3、对于开发商承诺按照合同约定退款并赔偿，但未能履行约定。要退房的业主该怎么办？

针对以上问题，杨律师从如下四点分析：

一、关于业主想催促开发商开工与交房，主要有如下三种方式：

（1）业主与开发商签订的《公寓使用权转让合同》中会约定开发商的交付日期与逾期交付违约金比例（违约金一般为房屋总价款每日万分之一至万分之五为合法）。如果开发商没有动力继续建设，楼盘有烂尾风险，业主可以根据合同约定向法院或仲裁机构起诉、申请仲裁，要求开发商赔偿逾期交付违约金，直到其合法交付涉案房屋为止。这样可以增加开发商的违约成本，促使其积极履行合同义务。

（2）业主有权向住建局等部门反馈，责令或督促开发商将收取的购房款用于楼盘建设。由于此类公寓仅有使用权并非所有权，且开发商可能没有商品房预售许可证，因此原则上不存在预售资金监管账户。这给开发商挪用资金带来了便利。

（3）业主可以成立维权小组，与开发商、开发商唯一股东、出资方、合作方等进行谈判，要求开发商给出“建设与完工计划表”，并按部就班建设与施工，同时对建设资金等应有专门人员监管等。这样可以推动楼盘建设。但如果没有具体时间表，开发商口头答应内容很难取信于业主们，也无法彻底解决该楼盘问题。

二、因项目已停工，公寓楼盘有烂尾风险，业主可根据合同约定暂时停止偿还剩余房价款。

由于开发商建设已停工，公寓交付遥遥无期。尚未支付完毕房价款的业主有权提出抗辩权，即在开发商开工或建设后，业主才同意按照合同约定支付剩余房价款。当然，不排除有些开发商会先入为主起诉拖欠房价款的业主，要求业主先支付完毕剩余房价款与逾期付款违约金等。此时，业主可以通过反诉或解除合同等进行抗辩，或者通过谈判协商，签订补充协议，要求开发商在建设完成并交付后业主再支付剩余房价款。

为了防止开发商先行起诉拖延支付房价款，业主如还有部分房款没有支付完毕，应当先向开发商与其唯一股东发出《告知函》或委托律师发出《律师函》，告知开发商已停止建设，公寓楼盘有烂尾风险，业主的资金存在被挪作它用的风险，业主可提出抗辩权，要求开发商开工建设或竣工验收交付后，业主再支付剩余房价款等。

三、对于开发商承诺按照合同约定退款并赔偿，但未能履行约定的情况，给出三点建议：

（1）如果开发商承诺按照合同约定退款并赔偿，如有签订相应协议，或开发商发出类似《承诺书》，或业主向相关投诉热线等投诉后得到上述反馈，业主在开发商未履行其承诺时，有权向法院提起诉讼维权。本律师曾代理过类似案例，业主在起诉后已胜诉并获得部分款项。

（2）如果开发商属于一人公司（即只有一名股东），业主在起诉同时有权将开发商的唯一股东列为共同被告，要求其承担连带责任，除非唯一股东可证明其财产独立于该开发商。

（3）从企查查上检索，该开发商的经营范围包括“房地产中介服务;自有房地产经营活动;房屋租赁;房地产咨询服务”，但没有看到其具有“房地产开发经营”资质。因此，业主可以推测该开发商可能与一些经济社合作，将经济社的集体土地用于建设公寓。因此，此类公寓可能无法办理房产证”。销售时签订的是《公寓使用权转让合同》，而不是《公寓买卖合同》”。由于法律规定最长租赁期限为20年，许多此类公寓为了规避这一规定，会约定购买20年的公寓使用权，并赠送20年的使用权。

本律师曾代理过类似案例，开发商已经交付，业主已经使用多年，业主委托律师向法院起诉，要求确认开发商赠送的18年公寓使用权无效。该案最终被认定超过20年部分赠送的18年期限无效，即对应18年租金应当退回给业主。但也有中院认定该模式全部无效，因该模式“名为租赁，实为买卖”，开发商一次性收齐业主的购房款，即因规避没有预售许可证而被认定无效。但大部分法院采取折中模式，即仅认定超过20年期限的部分为无效。如果法院认定这种销售模式全部无效，可能会对整个公寓销售模式产生深远影响。

四、买受人应对仅有使用权的公寓保持警惕。

由于业主可能并非专业律师，对于仅有使用权而没有产权的公寓，合同没有办理备案网签，如被认定为违建或强拆，业主一次性交齐的40年租金，可能会面临损失。从新快报的新闻中可推断，如果开发商没有宣传云梦天成长租公寓项目曾以“列入番禺区重点项目”“青年人才公寓”等为亮点，或部分大学城企事业单位允许其推介，可能许多业主不会购买或承租。因此，可能涉及到虚假宣传等问题，业主可根据实际情况向市场监督管理局等反馈。如果开发商没有对公寓项目进行包装和贴标签，那么纯推销仅有使用权而没有所有权的公寓，可能不会导致如此多的业主权益受损。所以，此类案件并非个案，即众多潜在买受人应当对仅有使用权的公寓保持警惕。

风险提示：最终维权方案和诉讼策略可能会有所不同，最终以实践操作为准。本律师的评论或建议不构成对任何第三人的诋毁或攻击，也不构成对案件结果的任何承诺，读者需自行判断。