姚X、杨X等与XX公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

姚X、杨X向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告XX公司签订的《商铺租赁委托协议》及《商铺租赁合同》；2、判令被告XX公司向原告返还租赁房屋，排除妨碍；3、判令二被告连带向原告支付租金31935元（截止到2018年5月未付部分），并按万分之一每日支付合同约定的“滞纳金”；4、判令二被告按合同约定的标准向原告支付房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止；5、判令二被告按合同约定承担违约责任；6、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告向本院要求撤销对被告XX公司的诉讼，并明确在本案中由被告XX公司承担责任；同意原告与被告XX公司于2018年12月30日解除合同；同意按被告XX公司提供的《一、二楼返租户明细》中确定的金额支付租金和万分之一的利息，即被告支付2018年12月28日前欠付的租金55425元，利息2114.1元。

事实及理由：2016年3月3日，原告与XX公司签订《商品房买卖合同》购买了恩施市东源锦华XX号商铺一间，同日，原告与XX公司签订了《商铺租赁委托协议》，后改为《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限为13年，自2016年4月25日至2029年4月24日止，第一年（2016年4月25日—2017年4月24日）租金为0元，第二年（2017年4月25日—2018年4月24日）租金为35235元，第三年（2018年4月25日—2019年4月24日）租金为35235元……租金结算周期为3个月/次，分别为每季度满后一个月内付清，逾期按万分之一每日支付“滞纳金”。截止2018年5月，被告XX公司尚欠原告租金31935元未付。XX公司与XX公司签订委托书，委托XX公司对商铺整体招租和经营，现XX公司已申请破产，XX公司应当支付租金。

XX公司辩称，原告是与被告XX公司签订的委托经营合同，根据合同的相对性和权利义务的统一性，被告XX公司不是本案的适格被告；被告XX公司于2018年7月26日已经被恩施州中级人民法院裁定破产清算，根据《破产法》的规定，原告主张的租金及利息应当计算至2018年7月26日止；关于被告XX公司向原告出具的承诺书问题，按照合同的相对性原则，被告XX公司未直接与原告签订租赁合同，作为被告XX公司只能向被告XX公司承诺，无法跟没有合同关系的原告承诺，且缺乏事实及法律基础，2018年7月26日被告XX公司已裁定破产清算，破产前一年公司处置资产及承诺的行为都应当审查再确认，被告XX公司作出的承诺没有合法依据；原、被告是平等的民事主体，不适用滞纳金。

XX公司辩称，原告与XX公司于2018年12月28日已经解除合同，该合同主要责任应由XX公司承担，XX公司只是为了配合XX公司的销售策略才与原告签订的《商铺租赁委托协议》，XX公司只是进行委托经营、代售、代缴，原告对此也明知，XX公司出具的承诺书也说明了原告在未收到租金时索要方是XX公司，并不涉及XX公司，故本案合同约定的返租金额应由XX公司承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。

根据采纳的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：

原告购买位于恩施市舞阳大道80号东源.锦华苑项目第二层第02018号商铺一间，建筑面积17.7㎡，于2016年3月3日与XX公司签订《商品房买卖合同》。“为了提升商铺价值，培育商场自身市场和规范商场有序经营”，同日，XX公司（乙方、受托方）与原告（甲方、委托方）就该商铺签订了《商铺租赁委托协议》，约定甲方将该商铺租赁给乙方，由乙方统一经营管理，并授以乙方的名义对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该商铺进行商业性利用，乙方有权根据市场运作需要对该商铺自行经营或对外转租。约定租赁期限为13年，合同期内乙方向甲方支付固定回报收益。按商铺总金额的7%至8.5%（含税）/每年计算，收益金结算周期为3个月/次，分别为每季度满后一个月内付清，第1年不支付，第2年支付35235元，第3年支付35235元，第4年支付37751元……。合同第七条违约责任及处理约定“1、甲方擅自解除对乙方的委托或在合同期间对商铺进行转让、出典、抵押或涉及任何他项权利、干涉乙方行使经营管理权等行为导致本合同无法继续履行的，以单方面终止合同同论……；2、乙方未按时支付经营回报的以每延迟一日支付万分之一的滞纳金”。协议签订之后，原告将案涉商铺交给XX公司经营管理使用，之后，XX公司将商铺统一租赁给“XXX”、“快学教育”、“飓风电竞”等租赁经营。后原告与XX公司签订了《补充协议》一份，约定因税务开票所需，双方补签《商铺租赁合同》，该合同与原协议不相冲突，仅用于税务开票。两份合同内容基本一致。后XX公司向原告支付了部分租金，截止2018年12月28日，XX公司尚欠原告租金55425元，利息2114.1元。

另查明：1、2015年5月4日，XX公司与XX公司签订委托书，约定：兹委托XX公司代我公司对XX地段一、二楼商业部分进行整体招租和经营。委托人：XX公司。同日，双方签订了租赁合同（该合同已被之后的合同替代）。2017年4月11日，因经营出现困难，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）在租赁合同基础上签订《补充协议》一份，第三条约定：甲方在前期商铺销售过程中采取了“返租13年”的销售策略，并承诺买家固定年回报率。该回报率也是远远高于当地租金水平，超出了乙方承受范围。但乙方为了配合甲方的商铺销售，还是与商铺买家签订了《商铺委托租赁合同》，并按买家与甲方约定的金额向买家支付租金。现因甲方原因造成东源XX无法经营，乙方无法向商铺买家支付约定的租金金额。经双方一致协商，乙方所欠商铺买家的租金，由甲方负责支付。之后，因欠付租金问题，XX公司分别于2017年7月4日、2017年8月17日、2017年9月19日、2017年12月13日多次作出承诺书，承诺在一定期间内向商铺业主支付合同约定已到期的租金。

2017年7月13日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）重新签订《东源商业租赁合同》，约定甲方将位于恩施市××大道×ד××.××”××、××层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方。租赁期限为13年，即自2015年5月31日至2029年5月30日止，甲方给乙方共免租12个月，计租时间从2016年5月31日时起。乙方承诺将该商铺作为经营百货用途，品牌名称为东源XX，乙方有权变更该商铺用途、经营品牌、商铺承租人及业态，无需告知甲方。第三条约定：租赁费用：本合同租赁费用是指租金（55%）、物业费（5%）、管理费（40%）之和。租赁费用：租金：租金标准：按贰佰万元/年收取（单价为27.1/平方米/月收取）。该租赁合同中对装修、水电及其他费用、税收和费用以及各自的其他权利义务也进行了约定。

2、恩施州中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）鄂28破申5号民事裁定书，裁定受理XX公司的破产清算申请；指定湖北XX公司担任XX公司管理人。2018年12月29日，XX公司向原告发出《解除商铺租赁协议通知书》，载明：我公司于2016年3月3日与你签订《商铺租赁协议》，现因恩施市XX公司宣告破产，破产管理人决定不再让我公司继续承租恩施市XX公司所有的位于东源锦华XX的一、二层商铺，并对前述商铺进行司法拍卖，导致我公司现已无权也无法对前述一、二层商铺进行统一经营。故我公司决定于2018年12月30日解除与你签订的《商铺租赁协议》，异议期为15日。原告收到该通知书后，未提出异议。

3、原告对被告XX公司2018年12月28日之前的欠付租金55425元，利息2114.1元无异议。

本院认为，原告与XX公司签订的《商铺租赁委托协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、XX公司、XX公司以及原告之间的法律关系；2、XX公司是否享有合同解除权，案涉租赁合同是否已经解除，案涉商铺是否已经返还；3、租赁费的给付金额；4、违约金是否支持。

一、XX公司、XX公司以及原告之间的法律关系。

XX公司主张其只是进行委托经营，本案的合同义务应由XX公司承担。本院认为，XX公司与XX公司之间签订的《东源商业租赁合同》、《补充协议》，约定XX公司将东源.锦华苑的一、二层商铺交由XX公司统一招租经营，双方对合同期间、租赁费用进行了明确约定，XX公司的经营行为及状况不需接受XX公司的指示，也不需向XX公司报告，XX公司在租赁期内可以任意转租而无需征得XX公司同意，双方的合同约定并不具有委托法律关系的特征，双方应为租赁合同关系，对XX公司主张系委托经营的主张，本院不予采纳。

虽然XX公司、XX公司之间签订补充协议，对返租商铺的租金支付主体进行了约定，但该约定只是XX公司、XX公司之间的内部约定，不能约束第三人。XX公司系与原告所签订的《商铺委托租赁协议》的合同相对方，应当按约承担合同义务。原告撤销对XX公司的起诉，符合法律规定，本院予以准许；原告只要求XX公司承担合同义务，符合法律规定及双方的约定，本院予以确认。

二、XX公司是否享有合同解除权，案涉租赁合同是否已经解除，案涉商铺是否已返还问题。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，XX公司基于与XX公司签订的《东源商业租赁合同》及XX公司出具的由XX公司对恩施市舞阳大道80号东源.锦华XX一、二楼商铺进行整体招租和经营的委托书，与原告签订《商铺委托租赁协议》，现XX公司已申请破产，造成《东源商业租赁合同》不能按约定履行，XX公司已无法对东源.锦华苑一、二楼商铺进行统一经营管理，XX公司以此为由要求解除与原告签订的租赁合同，应属于合同法第九十四条第一项规定的不可抗力，属于法定解除的情形。原告已明确表示同意其与被告XX公司的案涉合同已于2019年12月30日解除，本院予以采纳。原告同意与被告XX公司解除合同后，结合案涉商铺的实际情况，双方解除合同后即应当视为被告XX公司一并交付了案涉商铺。

三、租赁费给付金额的问题。

原告与被告XX公司之间的租赁合同已于2018年12月30日解除，被告XX公司应当依约向原告支付2018年12月30日之前的欠付租金。原告对被告XX公司提交的2018年12月28日之前的欠付租金为55425元没有异议并同意租金计算至2018年12月28日止，本院予以确认。

四、违约金是否支持的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在本案中，原告与被告XX公司签订的《商铺租赁合同》系被告XX公司提供的格式合同，合同中载明被告XX公司的违约责任为“未按时支付经营回报的以每延迟一日支付万分之一的滞纳金”，原告认为本合同中的“滞纳金”应当理解为违约金，被告认为在合同中约定滞纳金违反国家法律规定，双方对被告提供的格式条款的理解发生争议，应当按照不利于被告XX公司的解释进行理解，即应当将本合同中约定的滞纳金理解为违约金即每日万分之一的利息，且被告XX公司提供的《一、二楼返租户明细》中XX公司对各租户的万分之一利息及金额进行了确认，故被告XX公司应当按《一、二楼返租户明细》载明的利息金额给原告支付利息2114.1元。

综上所述，被告XX公司应向原告支付租金55425元及利息2114.1元，合计57539.1元。依照《中华人民共和国合同法》四十一条、第六十条、第九十四条第一项、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下:

一、被告XX公司向原告姚X、杨X支付租金及利息合计57539.1元。限本判决生效后十五日内履行。

二、驳回原告姚X、杨X的其他诉讼请求。