“出兑合同”纠纷

律师观点分析

 案情简介：

    本案系“出兑合同”纠纷，刘某承兑盛某、劳某、柏某合伙经营的面馆，双方签订出兑协议。因面馆承租的是整体二层门市房的一楼，系案外人任某整体承租后将一楼转租给面馆的。因该面馆地理位置较好，所以刘某评估后认为承兑后会有比较好的经济效益。双方在合同中约定了三位出兑人协助承兑人刘某与房东签订租赁合同，“如房主租房协议未达成，以上钱款返还（五十五万元）”。但事后，三位出兑人并未联系房主签订租赁合同，劝说刘某与转租人任某签订租赁协议。刘某承兑面馆后经营了九个月，房主因与案外人任某租赁合同到期，收回房屋。刘某无法继续进行经营面馆，先后投资的九十万无法收回。故刘某起诉至法院，要求三位出兑人承担违约责任，退还出兑费五十五万元。

律师说法：

    1.对待转租行为要谨慎。本案的纠纷是租赁合同中常见的情况。实际承租人只有与“二房东”签订的租赁合同，但“二房东”实际上也是承租人，其与房主签订的合同中往往都有不得转租的约定。因此，当房主发现转租行为时，依据合同解除租赁关系、收回租赁房屋都能得到法律支持。损失一般都由实际承租人承担。虽然实际承租人可以向“二房东”也就是转租人主张权利。但是，转租人一般都是人走楼空。本案中刘某在承兑面馆后只与任某签订了租赁合同，未得到房主本人的同意。虽然事后起诉任某并得到对任某的胜诉判决，但是，任某已经没有执行能力。

    2.全面履行合同义务，否则应当承担违约责任。三位出兑人在明知任某不是房主的情况下，劝说刘某与任某签订租赁合同，并保证没有问题，大家都是这么做的。然而我国《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。合同约定条款是受法律保护的，出兑人承诺“房主租赁协议未签订，返还钱款”，但在实际履行合同工程中时，却未能按照约定全面履行合同义务，导致刘某未能实现合同目的，应当承担主要责任。

    3.承租人的谨慎义务。本案中承租人刘某，在签订租赁协议时未尽到谨慎义务，也未审查任某是否有转租权的事实。在经济活动中过分相信他人口头承诺，对风险预估不足，应当承担次要责任。