律师观点分析
原告周XX与被告烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称“佳安XX”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周XX委托诉讼代理人张XX、被告佳安XX委托诉讼代理人林X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周XX向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付迟延办理房产权属登记手续违约金63913.40元，起诉日至被告实际办理完毕房产权属登记手续止仍按总房款345011.6元按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%继续计付；2、诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2008年11月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告坐落于烟台市福山区西山路66号佳安XX房产；并约定了双方的权利义务及违约责任等条款。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告至今未为原告办理涉案房屋的房产权属登记手续。原告认为被告违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，故依据我国民事诉讼法第一百一十九条之规定，特向贵院起诉，请依法裁判。
被告佳安XX辩称，一、被告主张违约金没有合同依据和法律依据，原、被告双方在商品房买卖合同中并没有约定违约金条款，以及违约金的计算方式，如果案涉房地产逾期办证给原告造成实际损失的，原告应当主张的是实际损失，并进行举证，而并非是违约金，依据合同法相关规定，违约金只有在双方约定的情况下，守约方才能向违约方主张；二、原告的违约金主张部分超过诉讼时效，当事人在合同中没有约定违约金或者损失数额难以计算的，则适用商品房买卖合同解释第十八条第二款的规定，因金融机构计收逾期贷款利息是以日为单位累计计算的，因此违约金的请求给付是一种继续行债权，其内容和范围受时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化，此种继续行债权的诉讼时效应为三年，由于未办证的状态仍在持续，法律应当保护的违约金是自起诉之日倒推三年的违约金请求权；三、答辩人已经按照商品房买卖合同的约定向原告按期交付了房屋，原告也已经实际占有并使用了案涉房屋，实现了其所购房屋的基本使用功能和价值，未按时办理房产登记，对原告并没有实际的损失，如果原告按照金融机构计收逾期贷款的方式来计算违约金，违约金的数额过高，已经超过了其实际损失，答辩人请求法庭依法降低违约金的数额，佳安花园小区现有560户左右的住户，如果法院判决按照同期逾期贷款利率来支付违约金的话，平均每户在四万元左右，答辩人将支出叁仟万元的巨额违约金，届时答辩人只有破产一条路，如果答辩人一旦破产，业主的权利更无法得到保障，佳安花园小区开发较早，当时的售价每平方米在2000-3000元左右，原告现在起诉的数额已经接近购房款的20%，再加之前已经由法院审理并判决的已经接近购房款的50%，答辩人没有能力赔偿巨额的违约金，这样的话对业主和答辩人均不是有利的事；四、案涉房屋不能办理不动产权证的原因不在答辩人，根据商品房买卖解释第十八条的规定，由于出卖人的原因导致不动产不能登记的，由出卖人向买受人承担违约责任，就本案而言，答辩人建设的一、二、三号楼已经在2008年的9.10月份完成了竣工验收，并于2009年3月23日办理了建设工程竣工验收备案，四号楼也在2016年3月25日完成了工程的竣工验收，其他楼分别是在2012-2014年之间完成的竣工验收，答辩人没有办理房产证的原因是由于拆迁工作没有按期完成，导致天然气管网无法施工，影响了不动产权证的办理，按照2006年的拆迁政策，答辩人与烟台市福安房屋拆迁有限公司签订了房屋拆迁项目委托协议书，烟台市福安房屋拆迁有限公司系原建设局的下属单位，由该公司负责佳安花园范围内的建筑进行拆迁，由于该公司未能按期完成项目拆迁，导致天然气管网无法铺设，因此影响了办证，答辩人按时完成了建筑工程的竣工验收手续，由于负责拆迁的拆迁公司没有按时完成拆迁工作，导致房产证不能办理，根据最高院的司法解释，不能办证的责任在拆迁公司，答辩人不应当再承担违约责任；五、根据合同法第一百零七条的规定，违约方承担违约责任的方式为继续履行、采取补救措施或者是赔偿损失，违约金不属于法定的违约责任形式之一，同时根据合同法第一百一十四条的规定，违约金只有在当事人约定的情况下守约方才能向违约方主张，因此本案中原告向被告主张违约金没有法律依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2008年11月7日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，原告购买被告开发的位于福山区西山路66号佳安XXX房，房屋总价款345011.60元。补充协议第二条约定：1、双方协商同意，在该商品房交付使用一年内，开始办理产权登记。办理产权所需资料及费用，由买受人提供。2、如因买受人原因不能及时办理产权而致使出卖人违约的，出卖人不承担违约责任。但买卖合同及补充协议对于逾期办证违约金如何计算，未做约定。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告依合同约定将涉案房屋交付原告占有使用。涉案房屋至今一直未能办理房产权属登记手续。
原告主张的逾期办证违约金是按总房款为基数以银行同期贷款年利率基准4.75%上浮30%计算三年，从2016年12月4日到2019年12月4日止，2019年12月5日至被告实际办理完毕房产登记手续止仍按该标准计算。并提交商品房买卖合同及补充协议、购房发票予以证明。被告对原告提交的证据真实性均无异议，但认为根据原告提交的合同看，商品房买卖合同及补充协议里关于产权登记的约定条款并没有约定逾期办证的违约金数额及违约金的计算方式，因此原告在诉讼请求中的违约金63913.40元没有合同依据。
被告主张逾期办证是由于拆迁公司没有按期拆迁，导致天然气管网无法铺设，但未提交相关证据予以证明；其主张违约金不应超过房款总额30%，亦未提交相关证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，涉案房产至今未能办证是被告未能按照相关规定满足办证的条件所致，被告对此应承担违约责任，即使被告主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此原告主张要求被告承担逾期办证的违约责任，于法有据，本院予以支持。
关于逾期办证违约金数额的计算，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款“关于罚息的利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，原告主张逾期贷款利率按照中国人民银行公布的1-5年的贷款基准利率4.75%上浮30%计算，符合法律规定，本院予以支持。
关于诉讼时效，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，自合同约定的办证日期届满之日起，原告即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因被告违约行为每日连续发生，原告主张权利不应超过三年。原告主张自2016年12月4日至2019年12月4日期间的违约金符合法律规定，本院予以支持。原告已付购房款总额为345011.60元，自2016年12月4日至2019年12月4日期间的违约金应为63913.40元。因被告逾期办证的违约行为仍继续存在，故被告仍应给付自2019年12月5日起至被告实际办理完毕房产权属登记手续止的违约金，其计算方式为以345011.60元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。
被告主张原、被告双方在商品房买卖合同中并没有约定违约金条款，以及违约金的计算方式，认为原告应主张实际损失，且认为即使计算违约金，违约金总额也不应超过房款总额30%，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条的规定，判决如下：
被告烟台佳安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告周XX2016年12月4日至2019年12月4日逾期办证违约金63913.40元，自2019年12月5日至被告实际办理完毕房产权属登记手续止的违约金以345011.60元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为699元，由被告烟台佳安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
张广平律师