律师观点分析
原告花XX诉被告徐X公有住房承租权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李X独任审判，公开开庭进行了审理。原告花XX、原告委托代理人范XX及周XX、被告委托代理人史XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告花XX诉称：2018年3月29日，经中介方居间服务，原、被告就上海市黄浦区南昌XXXXX弄XXX号XXX楼房屋之公有住房承租权签订转让合同，约定被告以人民币5,100,000元将系争房屋之公房承租权转让予原告。签约后，原告共计支付被告转让款人民币140元，但被告收款后却始终拒绝按约办理相关征询及过户手续。现原告诉请要求(1)解除原、被告于2018年3月29日所签《上海市公有住房承租权转让合同》；(2)被告返还原告已付转让款人民币1,400,000元；(3)被告支付原告违约金人民币1,020,000元；(4)被告赔偿原告中介费损失人民币50,000元。
原告提供以下证据：
1、原告身份证复印件。
2、被告身份证复印件。
上述1、2以证明原、被告之主体资格。
3、2018年3月29日《上海市公有住房承租权转让合同》，以证明原、被告就系争房屋之公有住房承租权签订转让合同，该合同补充条款第5条对被告违约应予承担之违约责任作出约定。
4、2018年3月29日原、被告及中介方所签《上海XX公司公有住房承租权转让居间协议》，以证明协议3-2-A约定原告支付定金及房价款之时间、具体金额，协议3-2-B则约定在转让合同签订后90日内应至交易中心申请办理转让过户手续。
5、公有住房租赁凭证，以证明被告对系争房屋享有使用权。
6、银行转帐凭证，以证明原告已向被告支付转让款人民币1,400,000元。
7、银行转帐凭证，以证明原告已向中介方支付佣金人民币50,000元。
8、微信聊天记录，以证明原告及中介方曾多次要求被告配合办理交易过户手续，但被告予以拖延，不予配合办理。
9、2018年8月16日原告致被告《告知书》及挂号信凭证，以证明原告于该日书面告知被告最迟于2018年8月26日前办理过户手续，如逾期办理，原告将解除合同并追究被告违约责任。
10、2018年9月5日《关于南昌路XXX弄XXX号XXX楼房产中介的情况说明》，以证明系争房屋所涉公有住房承租权转让合同签署及推进交易之过程。
11、网络截图，以证明系争房屋在网上再次挂牌出售。
12、2018年3月29日《佣金确认书》及2018年4月4日《收据》，以证明佣金支付情节。
13、中介方经办人鲁XX当庭陈述(系证据10之补强)，以证明因被告失联，导致始终无法至物业部门办理征询手续，另中介方确已收讫原告所付佣金人民币50,000元。
被告徐X辩称：鉴于系争房屋之公房承租权转让须办理征询手续，在征询手续未予办妥情形下，转让合同并未生效，亦无法至交易中心办理过户手续，故被告并无违约情节，现同意解除所签合同并返还原告所付款项人民币1,400,000元，对于原告其他诉请均不予认可。
被告对原告提供证据1、2称不属证据范围；对原告提供证据3-6形式真实性予以确认，但称证据3无法证明被告违约，证据4中虽有90日之时间限制，但转让合同中并无此项时限约定，而原、被告之具体权利义务应当以转让合同为据，证据5、6所涉款项均无异议；对原告提供证据7称该项佣金系转至个人帐户，故佣金是否实际支付予中介方存在异议；对原告提供证据8形式真实性不予确认，并称聊天记录并不完整，且据此无法证明被告违约；对原告提供证据9称因相关前置手续未予办妥，故原告指定日期实际无法办理过户手续；对原告提供证据10、13称因相关合同均交由中介方保存，故被告在并不持有合同情形下无法办理征询事宜；对原告提供证据11称据此无法证明此系被告本人予以挂牌；对原告提供证据12称该项支付行为是否真实并不清楚。
被告未向本院提交相关证据。
经审理查明：被告系上海市黄浦区南昌XXXXX弄XXX号房屋之公房承租人，独用租赁部位为三层东前间、三层北后间、三层亭子间、三层走道壁橱一只、三层阳台、三层大卫生间及晒台。2018年3月29日，原、被告及案外人上海XX公司(下称XX公司)签订《上海XX公司公有住房承租权转让居间协议》(下称《居间协议》)一份，约定(1)被告将系争房屋之公房承租权以人民币5,100,000元转让予原告，原告支付定金人民币100,000元以表示购买诚意；(2)原、被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》手续后90日内赴交易中心申请办理转让过户；(3)被告保证按照看房时之原样交房。同日，原、被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》(下称《转让合同》)一份，约定(1)被告将所承租系争房屋之公有住房承租权以成交价格人民币5,100,000元转让予原告；(2)合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效；(3)原、被告如因不可抗力原因及政府部门或相关物业公司审批未通过等原因致使该交易未成功，则原、被告互不承担违约责任，被告应将原告已付全部房款无息退还予原告；(4)如系争房屋处有违章部位，被告须配合物业恢复原状，原、被告均不得阻挠物业征询；(5)如任何一方违约，则违约方支付守约方总房价款之20%。签约后，原告陆续支付被告转让款人民币1,400,000元(含定金人民币100,000元)，并支付XX公司佣金人民币50,000元。之后，系争房屋所涉公房承租权转让征询手续始终未予办理，导致原、被告约定之交易无法继续履行。现原告称因被告始终推诿并拒绝至物业公司办理相关征询事宜，导致原、被告所签《转让合同》无法继续履行，被告对此负有违约责任，原告并以此为由，起诉来院。
审理中，原告称系争房屋处存在违章搭建，原、被告之前约定之成交价格为人民币5,000,000元，因违章搭建如不予全部拆除，向物业公司办理征询手续时将无法获得审批通过，为保留违章搭建情形下办妥征询通过手续，原、被告遂将成交价格上调为人民币5,100,000元，所增加之人民币100,000元即系为被告办妥征询手续且同时保留违章搭建所用。原、被告均明确所交付之房屋状态应系未予拆除违章搭建之房屋现状。
以上事实，由原告提供的《转让合同》、《居间协议》、公房租赁凭证、银行转帐凭证、《佣金确认书》、《收据》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签《转让合同》所涉转让标的为系争房屋之公房承租权，因涉及公房承租权，故所涉转让行为可否获准进行须向物业部门办理征询手续，在物业部门至实地查看并准予转让情形下，原、被告所签《转让合同》方才得以继续履行，故原告所称转让过户手续须以办妥征询事宜作为前置条件。《居间协议》明确约定被告保证按照看房时之原样交房，而原告在庭审中陈述被告须按保留现有违章搭建之房屋现状交付房屋，且为保留违章搭建，原告再行增加成交价格人民币100,000元以便被告办理征询事宜。综上，应可依法认定原、被告在《转让合同》项下实际约定交付之系争房屋须保留原告看房时之违章搭建部位，而根据公房管理相关规定，在违章搭建未予全部拆除情形下，系争房屋无法办理征询并获审批通过手续，原、被告所签《转让合同》亦无法实际生效并予继续履行，鉴此，本院对于原告要求解约之诉请依法予以支持。对于原告要求被告返还已付购房款人民币1,400,000元并支付违约金人民币1,020,000元之诉请，《转让合同》补充条款中明确约定在无法获得物业公司审批通过并致交易未予成功情形下，原、被告互不承担违约责任，且被告应当无息退还原告已付全部房款。根据该项约定内容，本院对原告要求返还已付房款之诉请依法予以支持，并对原告要求被告支付违约金之诉请依法予以驳回。对于原告要求被告赔偿佣金损失人民币50,000元之诉请，该项佣金虽系原告已实际支付之款项，但鉴于原、被告及中介方对于保留违章搭建情形下将导致征询不获通过之后果均系明知，原告与中介方虽已实际结算佣金人民币50,000元，但原告可依据签约时中介方对于保留违章搭建所持态度、应尽告知义务、具体居间行为等各项因素以确定中介方依法可予收取之佣金数额。鉴于该项应收佣金数额未予确定，导致原告就佣金支付所遭受之合理实际损失亦无法确定，而中介方依法可予收取之佣金数额并非本案处理范围，鉴此，本案在原告所遭受之合理实际损失数额无法确定情形下，对原告要求被告承担已付佣金费用之诉请依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告花XX与被告徐X于2018年3月29日所签《上海市公有住房承租权转让合同》于本判决生效之日予以解除；
二、被告徐X于本判决生效之日起十日内返还原告花XX转让款人民币1,400,000元；
三、驳回原告花XX要求被告徐X支付违约金人民币1,020,000元等其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币26,560元(原告花XX已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币13,280元，原告花XX负担人民币4,540元，被告徐X负担人民币8,740元，本院退还原告花XX人民币13,280元；财产保全费人民币5,000元(原告花XX已预缴)，由被告徐X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
范文成律师