最高法判例解读｜房屋权属有争议，征收方单方作废协议、把补偿给了别人，真实权利人还能要回来吗？
吴晓琳｜北京市盈科（广州）律师事务所行政诉讼与行政复议法律事务部副主任
摘要： 征地拆迁中，很多被征收人都会遇到这样的难题：我的房子没办证，征收方却单方面作废了我签的补偿协议，把补偿款和回迁房给了别人，我是不是就只能吃哑巴亏了？近期，北京市盈科（广州）律师事务所吴晓琳律师结合一则最高人民法院再审裁定，针对"被征收房屋权属存在争议时，行政机关如何认定补偿对象、行政诉讼能否一并解决权属争议" 这一热点法律问题进行专业拆解，为广大被征收人厘清征地维权的裁判逻辑。
吴晓琳律师深耕法律服务行业二十余年，2001 年高分通过全国律师资格考试，2005 年取得法学硕士学位，理论功底扎实；执业前曾任职香港大型企业董事长特别助理兼七大部门总监督察，具备极强的统筹协调与风险把控能力。先后在广东格林律师事务所、盈科（广州）千人规模律所执业，积累千件复杂案件办案经验，主攻土地房屋征拆行政维权、刑事辩护、高端大额财产离婚纠纷、建设工程疑难诉讼，擅长二审改判、最高院再审案件。吴晓琳律师同时担任多家机构法律顾问，多次接受《法制日报》《环球时报》中英文版专访，法律观点被海内外权威媒体转载，在行政征地维权领域拥有成熟的办案体系与丰富的胜诉经验。
本案属于房屋征收补偿中典型的"房屋权属存在争议、补偿对象被错误认定" 的行政再审案件。周某以工程款抵顶方式取得案涉两套房屋并长期实际占有使用，房屋被征收后却分文未获补偿。案涉两套房屋均无产权证照，所在拆迁项目亦未取得房屋拆迁许可证。某集团经摸底调查，最初已确认周某为案涉房屋的被拆迁人，出具了搬迁验收单、验收小票，并与周某就其中一套房屋签订补偿协议，周某也按规定缴纳了差价款。此后，因案涉房屋权属产生争议，某集团以一份公安机关的情况说明为依据，单方面在相关协议、验收单上标注 "作废"，将案涉两套房屋分别补偿安置给了案外人，案外人随即选号入户。周某不服，先后提起多起民事、行政诉讼，却因 "先民后行还是先行后民" 认识不一、互相推诿而被反复裁定驳回，诉讼多年纠纷仍未实质解决。周某最终诉请区政府就案涉两套房屋作出征收补偿决定，一审、二审均以 "周某非被征收人、不具备原告主体资格" 为由裁定驳回起诉，周某遂向最高人民法院申请再审。
本案核心争议直击征地维权痛点：被征收房屋权属存在争议、甚至未办理产权证照时，行政机关能否单方作废与真实权利人签订的补偿协议，迳行将补偿给予案外人？行政诉讼又能否一并解决房屋权属争议？
吴晓琳律师分析，最高人民法院在该案中明确了一系列关键裁判尺度:
其一，"有征收必有补偿，无补偿则无征收"，行政机关负有以补偿决定方式保障被征收人获得公平合理补偿的职责，且不得在补偿问题未解决前实施强制搬迁；征收方对案外人作出的补偿行为，并不能免除其对真实权利人的补偿职责。
其二，行政机关对征收范围内房屋权属等情况负有组织调查登记职责，对未登记建筑的合法性亦负有调查、认定和处理职责，可以结合买卖、抵顶等民事合同约定认定补偿对象；但在房屋权属存在争议时，行政机关应当告知当事人通过仲裁或民事诉讼确认权属，或者选择提存补偿款，不能仅因已与一方签订补偿协议即当然否定另一方的权利，更不能在未听取陈述申辩、未依法解除协议的情况下，单方作废与真实权利人签订的协议、迳行把补偿给案外人。
其三，对于典型的民行交叉案件，在民事诉讼不解决权属争议导致补偿之诉难以推进时，人民法院应当依申请或依职权追加利害关系人，一并审理相关争议，审查认定房屋权利归属，责令补偿主体就应否及如何补偿作出决定，彻底解决纠纷，避免当事人被"先民后行、先行后民" 互相推诿而诉讼多年无果。
吴晓琳律师提醒广大被征收人，该判例恰恰说明了一个被反复误解的问题：很多当事人以为，房屋没有产权证照，或者征收方已经把补偿给了别人，自己就彻底失去了获偿机会，只能接受现实。这是实务中非常普遍的法律误区。 最高法明确，房屋未登记不等于没有补偿权利，房屋权属存在争议更不等于征收方可以随意认定补偿对象；只要行政机关单方作废协议、补偿给案外人的行为在程序或实体上存在错误，其对案外人的补偿就不能免除对真实权利人的补偿职责。被征收人并不是没有出路，而是要抓住正确的方法。
吴晓琳律师建议，遇到类似情况，被征收人要把握三条维权主线：一方面，第一时间保存全部证据—— 抵顶、买卖、继承等民事合同、付款凭证、搬迁验收单、验收小票、补偿协议、政府各类文书，这些是证明 "真实权利人" 身份的核心材料，证据固定时机转瞬即逝，错过难以补救；另一方面，针对权属争议主动确权，通过民事诉讼或仲裁明确自身权利人地位，同时收集实际占有、使用房屋的证据，因为裁判规则表明，在各方证据均无法推翻对方主张时，法院会尊重行政机关根据实际占有、使用情况作出的认定，而本案恰恰说明 "实际占有使用＋真实民事合同" 才是维权的基本盘；再一方面，当征收方作出责令交出土地、强制拆除或拒绝补偿等行为时，要单独、及时地对相关行政行为提起行政复议或诉讼，同步审查其是否听取陈述申辩、是否提存补偿款、证据是否充分、程序是否正当，抓住 "单方作废协议、证据不足、程序倒置" 等常见违法点。
作为盈科广州行政诉讼部副主任，吴晓琳律师长期专注征地拆迁、山林权属行政复议与诉讼，处理大量一审败诉、二审改判、最高院再审的行政维权案件。房屋征收案件往往牵涉民事、行政多重法律关系，链条长、文书多、程序繁杂，普通当事人很容易因为错过起诉期限、举证不当或陷入"民行互相推诿" 的困境而丧失维权机会。在涉及权属争议的征收维权中，专业律师提前介入、全流程把控程序节点、主动主张一并审理民行争议，是打破僵局、保住自身合法补偿权益的关键。
本案最高院裁判观点充分体现了"有征收必有补偿" 的法治原则与实质化解行政争议的司法导向，既规范了行政机关认定补偿对象的程序，也保留了真实权利人的事后救济通道。吴晓琳律师建议，遇到房屋权属争议、征收补偿对象被错误认定、责令交地、强制拆除等情形，不要消极等待或盲目抗拒，第一时间保存全部书面文书与影像证据，及时咨询专业行政法律师，精准制定确权、复议、诉讼方案，理性合法维权，把属于自己的补偿权益切实争取回来。
