最高法院判例解读｜评估报告都过期两年了，政府还拿它定补偿价，被征收人能告赢吗？
吴晓琳｜北京市盈科（广州）律师事务所行政诉讼与行政复议法律事务部副主任
摘要： 国有土地上房屋征收补偿中，很多被征收人都有这样的困惑：征收方拿一份早已过期的评估报告给自己定补偿价，还不让提异议、直接出了补偿决定。房子价值评估讲究时效，评估报告过期了还能不能用？被征收人对评估报告提异议的权利被剥夺，补偿决定还合法吗？近期，北京市盈科（广州）律师事务所吴晓琳律师结合一则最高人民法院再审审查的行政裁定，针对 "行政机关依据过期评估报告作出补偿决定违法" 这一热点法律问题进行专业拆解，为被征收人厘清补偿评估与异议程序的裁判逻辑。
吴晓琳律师深耕法律服务行业二十余年，2001 年高分通过全国律师资格考试，2005 年取得法学硕士学位，理论功底扎实；执业前曾任职香港大型企业董事长特别助理兼七大部门总监督察，具备极强的统筹协调与风险把控能力。先后在广东格林律师事务所、盈科（广州）千人规模律所执业，积累千件复杂案件办案经验，主攻土地房屋征拆行政维权、刑事辩护、高端大额财产离婚纠纷、建设工程疑难诉讼，擅长二审改判、最高院再审案件。吴晓琳律师同时担任多家机构法律顾问，多次接受《法制日报》《环球时报》中英文版专访，法律观点被海内外权威媒体转载，在征地拆迁、行政维权领域拥有成熟的办案体系与丰富的胜诉经验。
本案是房屋征收补偿中 "评估报告有效期与异议权" 的典型再审案件。某评估机构于 2021 年 8 月 24 日出具《房地产估价报告》，载明有效期为一年；但某区政府直至 2023年 9月18日才依据该过期评估报告作出房屋征收补偿决定，且刘某对评估报告提出异议的权利未得到保障。刘某不服，起诉请求撤销补偿决定。二审法院判决撤销一审判决、撤销被诉补偿决定，并责令区政府重新作出补偿决定。刘某申请再审，最高法审查后驳回，明确依据过期评估报告作出补偿决定构成违法。
本案核心争议直击被征收人维权痛点：评估报告超过载明有效期，行政机关仍依据其作出补偿决定，是否违法？被征收人对评估报告提出异议的法定权利被剥夺，补偿决定效力如何？
吴晓琳律师分析，该裁定厘清了关键裁判尺度。其一，评估是确定被征收房屋价值的基础。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款，被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定；对评估确定的房屋价值有异议的，可申请复核评估，对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。其二，评估报告有明确有效期，过期则不能作为定补依据。本案评估报告载明有效期一年，2021 年 8 月作出，而依据其作出的补偿决定在 2023 年 9 月才作出，已明显超过有效期。其三，保障被征收人对评估报告提出异议的法定权利是正当程序要求。本案刘某对评估报告提出异议的权利未得到保障。据此，被诉补偿决定构成违法，二审撤销补偿决定并责令重新作出，于法有据；同时对重新作出补偿决定不服的，可依法另行主张权利。
吴晓琳律师提醒广大被征收人，该判例揭示了一个普遍存在的误区：很多被征收人以为，评估报告定了价政府就得照着补，报告过期了、自己没提过异议，也没法改变补偿结果。这是实务中非常普遍的错误认识。 该裁定明确，评估报告具有有效期，行政机关依据过期评估报告作出补偿决定即构成违法；被征收人对评估报告提出异议、申请复核、申请鉴定的法定权利必须得到保障，否则补偿决定违法。当然，这并非鼓励无依据地拖延评估 —— 被征收人应在法定异议期内及时行使复核、鉴定权利，对明显过期、程序违法的补偿决定及时起诉，避免错过起诉期限。
吴晓琳律师建议，涉及房屋征收补偿、评估定价的当事人，应把握几条维权主线：一方面，核验评估报告的时效性，重点检查评估报告作出日期、载明有效期与补偿决定作出时间的先后关系，发现过期即及时提出异议；另一方面，善用异议程序，对评估确定的房屋价值有异议的，在法定期间内申请复核评估，对复核结果仍有异议的，及时向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，切勿消极等待；再一方面，及时固定证据并起诉，保存评估报告、补偿决定、房屋权属及征收文件等全部材料，对依据过期报告、未保障异议权的补偿决定，依法在法定期限内申请行政复议、提起行政诉讼。
作为盈科广州行政诉讼部副主任，吴晓琳律师长期专注房屋征收补偿、征地拆迁、评估异议、行政复议与诉讼，处理大量一审败诉、二审改判、最高院再审的行政维权案件。房屋征收补偿类案件往往涉及评估报告效力、异议程序、补偿标准、程序违法认定等复杂问题，链条长、文书多、程序繁杂，普通被征收人很容易因 "评估定了就改不了"" 报告过期也没用 " 等误判而错失维权机会。在此类案件中，专业律师提前介入、精准把握评估时效与异议程序节点，是依法争取合理补偿的关键。
本案最高法裁定厘清了评估报告时效与被征收人异议权的裁判规则，既强调评估报告过期不得作为定补依据，也明确剥夺异议权的补偿决定构成违法。吴晓琳律师建议，遇到房屋被征收、补偿定价争议，第一时间核对评估报告日期与有效期、在法定期间内行使异议权，及时咨询专业行政法律师，精准制定复核、复议、诉讼方案，理性合法维权。
