最高法判例解读｜房子在城里、地还是集体地，拆迁补偿能不能按国有土地标准算？

吴晓琳｜北京市盈科（广州）律师事务所行政诉讼与行政复议法律事务部副主任

摘要： 征地拆迁中，很多被征收人都会遇到这样的困惑：我的房子虽然在村里，可早就划进城市规划区了，周围都是按国有土地标准补偿，为什么我家的地还是按集体土地低标准算？能不能参照国有土地上房屋征收补偿标准要补偿？近期，北京市盈科（广州）律师事务所吴晓琳律师结合一则最高人民法院再审裁定，针对"集体土地征收中参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的适用条件" 这一热点法律问题进行专业拆解，为广大被征收人厘清征地维权的裁判逻辑。

吴晓琳律师深耕法律服务行业二十余年，2001 年高分通过全国律师资格考试，2005 年取得法学硕士学位，理论功底扎实；执业前曾任职香港大型企业董事长特别助理兼七大部门总监督察，具备极强的统筹协调与风险把控能力。先后在广东格林律师事务所、盈科（广州）千人规模律所执业，积累千件复杂案件办案经验，主攻土地房屋征拆行政维权、刑事辩护、高端大额财产离婚纠纷、建设工程疑难诉讼，擅长二审改判、最高院再审案件。吴晓琳律师同时担任多家机构法律顾问，多次接受《法制日报》《环球时报》中英文版专访，法律观点被海内外权威媒体转载，在行政征地维权领域拥有成熟的办案体系与丰富的胜诉经验。

本案属于集体土地征收中典型的"请求参照国有土地上房屋征收补偿标准" 行政再审案件。2008 年，某部门印发某片区旧村改造实施意见，2009 年制定拆迁补偿方案，葛某于同年与征拆部门签订拆迁房屋交接协议并选定安置房，拆迁与补偿行为均发生于 2009 年，案涉房屋所在原某村于 2006 年已被纳入城市规划区。葛某认为房屋补偿不应以拆迁补偿方案为准，应参照国有土地上房屋拆迁安置标准补偿，并主张楼梯、棚子、院落空地对应的土地使用权及停产停业损失亦应补偿，临时安置补助费过低，请求撤销一、二审判决。一、二审法院均驳回其诉讼请求与上诉，葛某向最高人民法院申请再审，最高法经审查裁定驳回。

本案核心争议直击征地维权痛点：《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款关于参照国有土地上房屋征收补偿标准的规定，究竟在什么条件下才适用？房屋所在集体土地已纳入城市规划区，就一定能按国有土地标准补偿吗？

吴晓琳律师分析，最高人民法院在该案中厘清了关键裁判尺度。其一，参照国有土地补偿标准须同时具备两项条件：一是"征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿"，二是 "补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区"。这里的关键在于 "未进行安置补偿"，指行政机关在征收集体土地时既没有制定发布征地补偿安置方案，也没有以其他方式确定补偿安置内容、实施补偿安置工作，征收与补偿未在同一程序中完成。其二，只要行政机关在征收程序中已制定发布补偿安置方案，或通过签订补偿安置协议、作出补偿安置决定等方式对被征收人给予补偿安置，即使补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，也不属于 "未进行安置补偿"，被征收人请求参照国有土地标准补偿，法院不予支持。其三，若因补偿义务机关原因致使补偿安置严重迟延，按征收时点标准补偿无法实现被征地农民生活水平不降低、居住条件有改善的，法院可结合作出补偿决定时的经济社会发展水平，通过计付利息、参照区片综合地价等方式依法确定补偿数额，被征收人的合理权益仍有保障。

吴晓琳律师提醒广大被征收人，该判例说明了一个容易被误读的规则：很多当事人以为，只要房子所在的村被划进了城市规划区，拆迁补偿就必须按国有土地上房屋征收标准来算。这是实务中非常普遍的误区。 最高法明确，参照国有土地标准补偿有严格前提—— 只有在征收集体土地时根本未对被征收房屋进行任何补偿安置，且补偿安置时房屋已纳入城市规划区的情况下才适用；只要征收方已经制定补偿安置方案、签了补偿协议或作出补偿决定，就不能仅因房屋位置在城市规划区内就要求按国有土地标准 "翻案"。但这不等于补偿就 "板上钉钉"—— 如果补偿安置严重迟延，导致按征收时点标准补偿无法保障原有生活水平，被征收人仍可通过主张计付利息、参照区片综合地价等方式争取合理补偿。

吴晓琳律师建议，遇到集体土地征收、房屋已纳入城市规划区的情形，被征收人要把握几条维权主线：一方面，第一时间保存全部证据—— 征地批复、补偿安置方案、补偿协议、补偿决定、房屋产权材料、营业执照与纳税记录、过渡安置费发放凭证等，这些都是审查补偿标准、确定补偿项目的基础；另一方面，先厘清 "能否参照国有土地标准" 的前提 —— 重点审查征收方在征收时是否已制定方案、签订协议或作出补偿决定，判断是否属于 "未进行安置补偿"；再一方面，抓住补偿迟延、停产停业损失、临时安置补助等可争取的具体项目，重点审查补偿决定所依据的方案是否被撤销、相关补偿要件是否满足，精准主张合理补偿。

作为盈科广州行政诉讼部副主任，吴晓琳律师长期专注征地拆迁、山林权属行政复议与诉讼，处理大量一审败诉、二审改判、最高院再审的行政维权案件。集体土地征收案件往往涉及补偿标准适用、补偿项目认定、迟延补偿等复杂问题，链条长、文书多、程序繁杂，普通当事人很容易因为混淆补偿标准适用条件、举证不当而错失维权机会。在征地维权中，专业律师提前介入、全流程把控程序节点，是争取合理补偿、保住自身权益的关键。

本案最高院裁判观点厘清了集体土地征收参照国有土地补偿标准的适用边界，既明确了"未进行安置补偿＋已纳入城市规划区" 的双重前提，也保留了因补偿迟延而通过利息、区片综合地价等救济的通道。吴晓琳律师建议，遇到集体土地征收、参照补偿标准争议、责令交地等情形，不要消极等待或盲目抗拒，第一时间保存全部书面文书与影像证据，及时咨询专业行政法律师，精准制定复议、诉讼方案，理性合法维权。