案件详情
购房者与房产开发企业签订购房合同，合同中预先指定了备案的前期物业服务公司。但房屋交付阶段，开发企业未履行招投标、业主表决等法定程序，另行委托一家新物业公司入驻小区提供服务。业主为顺利收房、办理相关手续，被迫与新物业公司签订服务协议及装修管理协议。
服务期间，物业公司收取装修押金、垃圾清运费、停车费等多项费用，小区整体物业服务不到位，环境、安保、设施维护等问题频发。业主不满物业入驻流程及服务质量，向行政部门投诉，相关部门也向涉事物业下达整改通知。
业主随后向法院起诉，诉求包含确认物业协议无效、退还各项收费、公示财务账目、分配公共收益、要求物业撤离，并要求开发企业承担连带责任。法院结合项目规划现状、双方签约事实、法律法规作出判定，仅支持业主要求公示相关资料的诉求，其余诉讼请求均予以驳回。
律师点评
前期物业服务企业的选聘、更换有着严格法定流程，建设单位需通过招投标方式确定，并向主管部门备案，这是行业基本规则。本案中建设方更换物业的流程存在瑕疵，但业主事后自愿签署协议并接受服务，视为对服务关系的认可，故而合同无法被认定为无效。
实务中，业主个人不能直接要求物业公司退场，也无权单独主张分割小区公共收益，该类事项属于业主大会的专属权利。而业主的知情权受法律明确保护，物业公司必须常态化公示收费、收益、维修资金使用等信息。
针对装修押金、停车费等费用，若业主已接受对应服务，再主张返还一般难以成立。同时，想要开发商承担连带责任，必须举证证明其存在共同侵权等法定情形，否则诉求无法得到法院支持。
相关建议
买房时留意合同约定的前期物业主体，发现私自换物业及时向住建、城管部门投诉。遇到不合理收费保留收据、聊天记录等证据。优先通过业主大会、业主委员会集中提出诉求。日常重点监督物业财务公示情况，保障自身知情权。区分个人维权与集体维权的范围，合理提出诉讼请求，避免诉求不当增加维权成本。
