房屋买卖合同纠纷-帮助原告追回房款

律师观点分析

原告：张某，男

委托诉讼代理人：彭律师，陕西学进律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王奇奇，陕西学进律师事务所律师。

被告：李某，男

被告：张某，男

被告：陈某，男

原告张明明与被告李某、张某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭律师，王奇奇；被告李某到庭参加诉讼，被告张某、陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

本院认为，被告李某将自己的拆迁安置房出卖给原告，双方签订《房屋买卖合同》，原告已按合同约定支付被告部分购房款，被告却未按约交房，致原告签订合同的目的无法实现，被告构成违约。后双方经协商一致达成《欠款协议》，被告承诺于2021年1月25日退还原告26万元，逾期承担违约金，该承诺作为被告真实意思表示，合法有效，被告应遵守并履行，现被告仅退还2万元，剩余24万元应退还原告，并支付原告违约金，因协议约定的违约金计算方法过高，应予调整，具体以24万元为基数，自2021年1月26日至实际付款之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。被告称《欠款协议》系受胁迫签订，无证据支持，本院不予采信。被告张某、陈某以担保人身份在欠款协议上签字，协议内容虽未有保证条款，但依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条第二款规定“主合同中虽然没有保证条款，但是保证人在主合同上以保证人身份签字或盖章的，保证合同成立。”被告张某、陈某需对被告李某的债务承担保证责任。又因欠款协议中对保证方式未有约定，被告张某、陈某依法应对上述债务承担连带保证责任。被告张某、陈某承担保证责任后，有权向被告李某追偿。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条第二款、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告李某于本判决生效后十日内向原告张某退还购房款24万元。

二、被告李某于本判决生效后十日内向原告张某支付违约金（以24万元为基数，自2021年1月26日至实际付款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。

三、被告张某、陈某对上述付款承担连带给付责任。

四、被告张某、陈某承担保证责任后，有权向被告李某追偿。

五、驳回原告张某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。