陈敏毅律师
律师观点分析
案情简介：
原告郑XX向第三人黄X购买了其名下的案涉房屋，并签订了《商品房转让合同》，约定采取先向黄X支付首付款，黄X所欠银行按揭贷款由郑X每月按时支付的方式进行交易，待颁发房产证后两年内进行过户更名。
另一方面，黄X欠本案被告杨X借款十万元未予归还，杨X诉至法院，法院判决黄X归还相关款项，杨X基于生效判决向法院申请执行，申请查封黄X名下的案涉房屋，法院于2020年查封案涉房屋。（在法院查封时，郑X与黄X仍未办理案涉房屋的过户登记）。郑X在知晓后向法院提出了书面的执行异议但被驳回，后郑X（原告）向法院提起了案外人执行异议之诉，并委托本人代理。
案件过程：
我方（原告）向法院提出：第一，《商品房转让合同》是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是基于原告和第三人黄X的真实意思表示下签订的，并没有违反法律的强制性规定。为了佐证《商品房合同》的真实性，我方多方收集证据，向法院提供了银行转账记录及中介合同等多方面说明我方已给付首付款以及按照买卖合同约定每月替黄X还按揭贷款的事实。第二，我方先于案涉房屋被查封前已购买案涉房屋，且对案涉房屋进行装修并一直在此居住，属于合法占有。第三，我方按照买卖合同的约定支付大部分的价款，并向法院提供了对应的银行流水清单，且愿意向贷款银行清偿在案涉房屋上的抵押权。第四，我方向法院说明我方采取每月替第三人黄X还贷款是当地二手房地产交易采取的普遍交易方式，且该种交易方式并不为法律所禁止，分期支付亦可以更好地维护过户前的交易安全。且向法院提交我方与黄X的聊天记录说明我方一直有向第三人黄X提出将案涉房屋过户到我方的名下，并非因我方自身原因未办理过户登记，原告请求解封案涉房屋应当得到支持。
被告杨X提出：《商品房转让合同》未备案，缺乏法律效力，原告无法享有物权，无法对抗法院的查封，拍卖等行为。未办理过户是原告方自身的原因，且原告方未能支付全部价款，不符合排除强制执行的条件。
审理结果：
不得执行案涉房屋。
律说：
就本案而言，实际上是一般买受人物权期待权与金钱债权执行中申请执行人的金钱债权之间的权利博弈。从本案出发，对于合法的，未办理过户登记的一般不动产买受人而言，如何在案外人执行异议之诉中，主张自身的权利足以排除强制执行呢？本人有如下看法：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”明显地，一般买受人若要排除申请执行人的执行需要严格满足上述四个条件，缺一不可。而在实务中时常出现金钱债权中的债务人与一般买受人恶意串通，一般买受人提出虚假诉讼，以达到逃避债务的目的，法院在审查一般买受人的权利是否能达到排除强制执行的程度时，会非常严格、严谨地判断是否符合上述28条的规定。此时，对于善意的一般买受人而言能否排除执行，提交的证据显得尤为关键。结合上述第28条规定，本人认为一般买受人提交的证据应当足以让法院认为一般买受人是善意的、合法的、无过错的，并根据实际情况形成完整证据链条。故一般买受人向法院主张权利时，应尽可能地向法院提供证明书面不动产买卖合同、一般买受人在不动产被查封之前就已经合法占有不动产的证据（如装修费、水电费等）、支付价款的证据以及向法院说明未过户登记的原因并非是案外人自身原因的证据等等。
当然，通过此案，本人认为作为买受人在二手房买卖交易的过程中了解清楚该不动产上是否有权利上的瑕疵，判断是否会在日后给自身造成不必要的风险与麻烦，同时在交易过程中应有证据意识，保存好重要的合同，交易记录等，才是保障自身权利的上上策。