物业合同纠纷

律师观点分析

案情简介：
张XX与A物业公司及A物业公司的法定代表人梁X（被告）、张XX（第三人）、B公司（第三人）发生委托合同纠纷。
张XX认为其作为案涉大楼的经营权人（此前张XX作为承租人与出租人B公司已签订案涉大楼的租赁合同，取得经营权）口头委托A物业公司管理案涉大楼及停车场，现管理期限已经到期。张XX已发出书面通知A物业公司单方解除委托管理，A物业公司公司仍拒不返还，继续收取案涉大楼及停车场所产生的收益。
故张XX起诉至法院，要求法院判令两被告A物业公司及A公司的法定代表人梁X（被告）交还案涉大楼及停车场给原告，并归返还押金200万元及2019年起案涉大楼所取得的收益。本人作为A物业公司及A物业公司的法定代表人梁X（被告）的委托代理人参加诉讼。
案件过程：
在庭审过程中，原告张XX主张虽然与原出租方B公司签订的市场租赁合同的相对人是同胞弟弟张XX，签名落款也是张XX的名字，但是张XX已经与张XX协商一致将与B公司的签订的所有权利义务全部明确由张XX承受，在未委托给A物业公司前也一直是原告张XX与出租人B公司的人员进行协商洽谈、缴纳款项，所以张XX是该租赁合同的权利义务人。当委托A物业公司管理的期限已经到期，且已发出过书面解除委托的通知，张XX有权要求两被告交还案涉大楼及停车场给原告，并归返还押金200万元及2019年起案涉大楼所取得的收益。
对此，我方反驳到：首先主原告张XX主体不适格，原因在于本案所有签订的全部合同及发出解除委托通知的相关文件的主体及合同落款名称均为第三人张XX而非原告，虽然张XX主张其是租赁合同的权利义务人，但张XX亦从未向法院出具任何说明以证其放弃主张合同权利，所以原告并没有证据证明其是合同的实际承租人，自始无承租权，故张XX不是本案的适格原告，应当驳回起诉。
其次，我方主张第三人张XX是将案涉大楼及停车场的权利义务转让给A公司，而非代理。原因在于案涉物业的租赁合同中，承租方处手写添加了A公司的公章，且承租了之案涉物业之后，不仅清偿了张XX经营时欠下的租金，更是以自身的名义缴纳租金及行使权利，承担消防等行政义务，此段时间，原告或者第三人张XX从未对案涉物业进行投资、交租、参与经营等行为，也未曾取得收入，并不符合委托代理的法律关系特征，原告的要求无事实及法律依据。
审理结果：
法院认为原告并非本案适格原告，作出驳回原告的起诉的裁定。
律说：
借由这个案子，本人来讲讲对合同相对性与代理的一些看法。
（一）首先关于合同相对性：
合同相对性是指合同实际上仅仅是对合同的当事人具有法律约束力，除非法律另有规定，合同当事人之外的第三人无权请求合同债务人履行合同义务。所以一般情况下，若是合同当事人以外的第三人若提起诉讼，是不符合《民事诉讼法》中关于起诉的条件的，（《民事诉讼法》中规定原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织）。以本案为例，本原告张XX根本没有证据证明其是案涉租赁合同的当事人，也没有证据证明其实际负担和享有着权利和义务，也证明不了其受该租赁合同的约束，不具有合同相对性，不是本案的适格原告，所以法院才会作出驳回原告起诉的裁定。
在实践中，若没有其他证据辅助，判断谁是合同当事人的一个很常见、也较为有信服力的依据是看合同的落款签名，一般而言，合同当事人都是谁约定，谁签名。当然也会存在着很多借名合同的情况，在这种情况下，就需要各方当事人在签订的时候要注意，尽量将合同表达清楚，在合同履行过程中保存证据，以免引起不必要的麻烦。
（二）关于代理
在生活中，存在有很多被代理人委托代理人与第三人签订合同的情况。在这种情况下，本人建议代理人与被代理人之间最好签订一个委托代理合同，写明所要代理的范围，并将代理情况告知要签订合同的第三人，因为让第三人知晓代理人与被代理人的代理关系之后，代理人独立实施法律行为的效果才能直接约束被代理人与第三人，以后若发生纠纷的时候，代理人想要起诉主张自己的权利的时候就不会因合同落款不是自己的名字而负担被驳回起诉的风险。（《民法典》第925条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外）