律师观点分析
福建省福州市中级人民法院
民事判决书
（2021）闽01民终1804号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福州XX公司，住所地福建省福州市仓山区金山大道**桔园洲**厂房。
法定代表人：陈X，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：陈XX，福建XX务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周X，女，1980年5月1日出生，汉族，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：张X，福建XX律师。
上诉人福州XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人周X房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持XX公司一审诉讼请求。事实和理由：一、《房屋清场通知函》仅存在于案外人手机微信聊天记录中，并非XX公司与周X之间的微信记录，无纸质原件。周X也不能证明该案外人与其是何关系、与本案有何关联等。因此，《房屋清场通知函》的真实性、合法性以及双方真实意思表示均无法进行判断，内容亦存在诸多瑕疵，不能以此认定XX公司已向周X发函解除了案涉租赁合同。一审法院认定案涉租赁合同在2018年10月25日前已终止，与事实不符，双方租赁关系直至2019年10月12日XX公司向周X发函后方才解除。二、2018年10月25日之后周X并未将案涉租赁房屋交还XX公司，房屋仍由其控制，可见此时双方租赁关系仍继续存续，即使认定在该时点前案涉租赁合同已解除，周X仍应向XX公司支付房屋占有使用费。事实上XX公司与周X之间至今未发生交接手续，直至XX公司于2019年10月12日向周X发函解除合同后才收回房屋。三、即使最终认定XX公司与周X的租赁关系于2018年10月25日前已终止，也是由于周X违约所导致，周X无权要求XX公司返还固定设备及装修使用费。周X支付的固定设备及装修使用费实际上是转让费，本质上可认为是周X对使用租赁房屋及装修所支付的对价，类似于承租人经出租人同意对租赁房屋同意装饰装修。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，周X因自身违约导致合同解除，亦无权要求返还该费用。
周X辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。一、XX公司于2018年10月22日通过微信向周X经营餐厅合伙人张X发送的《房屋清场通知函》可以作为合同解除依据。1.该函系XX公司出具，落款加盖XX公司公章，是XX公司真实意思表示。且一审法院也查明，周X与XX公司双方仅有一份租赁合同即《榕乐餐厅租赁合同》，没有其他租赁合同关系。2.张X并非与周X毫无关联之人，其系周X一方日常与XX公司法定代表人陈X联络的人员，微信往来内容亦能确认XX公司系明知。3.《房屋清场通知函》明确载明，由于周X单方解除房屋租赁，XX公司要求周X限期搬离租赁场所。该表述可以证明周X解除合同的通知已送达XX公司。二、无论根据案涉租赁合同的约定还是《房屋清场通知函》内容，均应视为已交还房屋。且周X在收到XX公司发出的《房屋清场通知函》后，已将租赁房屋钥匙交还XX公司，XX公司也已将租赁房屋钥匙更换。因此，周X已将租赁房屋交还给XX公司，XX公司未采取适当措施致使损失扩大，该扩大损失即合同解除后的租金不应当由周X承担。三、XX公司在租赁期间无法保持租赁房屋符合约定的用途，且不能整改到位，已构成根本违约。租赁合同也未约定合同解除后XX公司有权收取全部的固定设备及装修使用费。周X的实际租赁期限仅为5个月，案涉租赁房屋中的固定设备及装修使用费系由前承租人所支付，XX公司并无任何投入。周X有权要求按照实际使用时间折抵固定设备及装修使用费，XX公司应将剩余部分返还给周X。
周X向一审法院起诉请求：1.XX公司返还周X固定设备及装修使用费155800元；2.XX公司返还周X承包保证金30000元；3.本案诉讼费用由XX公司承担。
XX公司向一审法院反诉请求：1.周X向XX公司支付拖欠租金180000元及违约金（违约金以应付金额为基数，按每日千分之一的标准计算，暂计至2019年8月16日为32070元）；2.周X向XX公司支付拖欠物业费及水电费31860.1元及违约金（违约金以应付金额为基数，按每日千分之一的标准计算，暂计至2019年8月16日为8586.38元）；3.本案诉讼费由周X承担。
一审法院认定事实:2018年5月24日，周X、XX公司签订《榕乐餐厅租赁合同》，约定：XX公司将位于福州市仓山区××道××号××号××房××榕乐餐厅出租给周X使用，租赁面积343平方米，用途为餐饮；租赁期限自2018年6月5日至2023年6月4日，租金按每月15000元计付，第3年起按总金额的每年8%递增，周X应于每月5日前向XX公司交付下一期租金；物业管理费、水电费由周X承担，物业管理费为3元／平方米／月，水电公摊费另行计算，周X应于每月5日前将上个月的水电费、物业费等相关费用交至物业公司；周X一次性支付XX公司170000元作为店内固定设备及装修使用费；租赁保证金30000元；五年内周X由于在经营上或其他原因发生关闭、停业、合并、分立等情况而致合同不能履行的，周X可转让自购设备，并于终止日前一个月向XX公司提出，合同终止；周X逾期支付本合同所涉所有应付费用的（包括租金、物业费、水电费等），应按照应付而未付金额的日千分之一向XX公司支付违约金；合同履行期间周X退租，或因周X原因造成合同提前解除、终止的，XX公司有权不予退还周X的租赁保证金。2018年10月19日，XX公司向周X发出《房屋清场通知函》，载明“根据《华艺文创园租赁合同》约定，由于贵公司单方面的原因解除房屋租赁，现限10.25日之前搬离商铺所有物品并缴纳钥匙，如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，属于贵公司的所有物品将作废品处理。本通知函一式两份，一份送达于你，另一份我司留存”。另查明，周X、XX公司就租赁华艺文创园场所仅有一份租赁合同即《榕乐餐厅租赁合同》。周X已支付租金、物业管理费、公摊水电费至2018年8月。讼争房产2018年9月欠缴物业管理费、公摊水电费6965.9元，10月欠缴物业管理费、公摊水电费3980.9元，合计10946.8元。
一审法院认为，周X与XX公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。本案中，《房屋清场通知函》是XX公司发给周X的，内容是关于双方《华艺文创园租赁合同》的相关事宜，且双方就租赁华艺文创园场所仅有一份租赁合同即《榕乐餐厅租赁合同》，XX公司抗辩称2019年10月12日前未向周X发函要求清场，抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。XX公司作为出租方向周X发出《房屋清场通知函》，责令周X于2018年10月25日前清场，周X对此并无异议，可见讼争合同已在2018年10月25日前解除，2018年10月25日后，XX公司有权自行收回讼争房产，周X实际占有使用讼争房产至2018年10月25日。周X支付的170000元是作为店内固定设备及装修使用费，现周X实际占有使用讼争房产至2018年10月25日，XX公司应返还给周X剩余的设备及装修使用费156683元（170000元÷60个月×55.3个月），周X要求返还剩余的设备及装修使用费155800元的请求，并未超出上述金额，一审法院予以支持。因周X原因造成合同提前解除、终止的，XX公司有权不予退还周X的租赁保证金，周X要求XX公司返还租赁保证金30000元，一审法院不予支持。周X拖欠2018年9月5日起至2018年10月25日期间的租金25200元（15000元/月×1.68月）、物业费及水电费10946.8元，构成违约，应当向XX公司履行付款义务。XX公司诉请按每日千分之一的标准计算逾期付款违约金，周X主张违约金过高，一审法院酌情调整为按日万分之五的标准计算。租赁合同约定每月5日前支付下一期的租金，故应自2018年9月6日起按每月应交的租金，分别计算相应的违约金。租赁合同约定每月5日前支付上个月的水电费、物业费，故应自2018年10月6日起按每月应交的水电费、物业费，分别计算相应的违约金。综上，判决：一、福州XX公司于本判决生效之日起十日内返还周X固定设备及装修使用费155800元；二、周X于本判决生效之日起十日内支付福州XX公司自2018年9月5日起至2018年10月25日期间的租金25200元及违约金（违约金按日万分之五的标准，以15000元为基数，从2018年9月6日起，计算至款项还清之日止；以10200元为基数，从2018年10月6日起，计算至款项还清之日止）；三、周X于本判决生效之日起十日内支付福州XX公司物业费、水电费10946.8元及违约金（以6965.9元为基数，按日万分之五的标准，从2018年10月6日起，计算至款项还清之日止；以3980.9元为基数，按日万分之五的标准，从2018年11月6日起，计算至款项还清之日止）；四、驳回周X的其他诉讼请求；五、驳回福州XX公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4016元，由周X负担600元、福州XX公司负担3416元；反诉案件受理费2544元，由福州XX公司负担2144元、周X负担400元。
本院二审期间，XX公司提供以下证据：证据1.XX公司与案外人林XX签署的《榕乐餐厅承包合同》、银行流水记录，拟证明XX公司与案外人林XX于2018年2月签订《榕乐餐厅承包合同》，约定由林XX承租案涉租赁房屋，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止，并约定承租方享有整改装饰免租期一个月。证据2.林XX签署的《情况说明》、林XX身份证复印件、报警回执，拟证明林XX因故无法继续经营，XX公司与其协商将案涉租赁房屋对外转让出租，案涉170000元固定设备及装修使用费实际为周X向前一任承租人支付的转让费。证据3.案涉租赁房屋照片、《解除合同告知函》，拟证明案涉租赁关系实际于2019年10月12日才终止，在此之前案涉租赁场所仍保持原状，并未腾退交接。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，证据1与本案并无关联，不予采信。证据2中的情况说明为证言，但证人未到庭作证，不予采信；报警回执与本案无关联，亦不予采信。证据3真实性无法认定，不予采信。
根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于案涉租赁合同何时解除的认定。一审诉讼中，周X提供了微信聊天记录《房屋清场通知函》并与原始载体核对无误，对该证据的真实性可予认定；《房屋清场通知函》系XX公司发给周X的，内容是关于双方《华艺文创园租赁合同》的相关事宜，且双方就租赁华艺文创园场所仅有一份租赁合同即案涉租赁合同，可以认定XX公司于2018年10月19日向周X发函要求在10月25日前搬离租赁场所，如逾期未搬离，XX公司有权自行收回房屋。一审法院据此认定案涉租赁合同已于2018年10月25日前解除正确。XX公司主张案涉租赁合同系于2019年10月12日后方才解除不能成立，不予采纳。
案涉租赁合同解除后，XX公司作为出租人可以自行收回租赁场所。XX公司提供的证据不能充分证明在合同解除后周X仍然占有使用租赁场所，故其要求周X支付2018年10月25日之后的占用费不能成立，不予支持。案涉租赁合同约定租赁期限为5年，周X一次性支付170000元作为店内固定设备及装修使用费，即双方系在5年租赁期限的基础上约定了一次性使用费；现鉴于合同已于2018年10月25日解除，周X请求返还剩余期限的设备及装修使用费符合规定，可予支持。且根据合同约定，因周X原因造成合同提前解除的，XX公司不予退还租赁保证金。一审法院亦据此对周X要求返还租赁保证金的诉请不予支持。现XX公司主张周X存在违约无权要求返还该固定设备及装修使用费缺乏依据，不予采纳。
综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2544元，由福州XX公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴一萍
审判员 马 青
审判员 陈碧珍
二〇二一年四月二十七日
法官助理 游 佳
书记员 卞燕冰
