律师观点分析
XX省福州市仓山区人民法院
民事判决书
（2020）闽0104民初3761号
原告（反诉被告）：周X，女，1980年5月1日出生，汉族，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：张X，XXXX律师。
被告（反诉原告）：福州XX公司，住所地：福州市仓山区金山大道XX厂房。
法定代表人：陈X，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：陈XX，XXXX务所律师。
委托诉讼代理人：高XX，XXXX务所律师。
原告（反诉被告）周X与被告（反诉原告）福州XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院原审于2019年11月21日作出（2019）闽0104民初4544号民事判决。原告（反诉被告）周X不服，提出上诉，福州市中级人民法院于2020年3月13日作出（2020）闽01民终296号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于2020年7月6日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周X委托诉讼代理人张X、被告（反诉原告）XX公司委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周X向本院提出诉讼请求：1．被告返还原告固定设备及装修使用费155800元；2．被告返还原告承包保证金30000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年5月24日签订《榕乐餐厅租赁合同》，约定被告将位于福州市仓山区××道××号××号××房××榕乐餐厅承包给原告使用，承包期为5年。合同第4.1条约定原告支付被告170000元作为店内固定设备及装修使用费，第5.1条约定承包保证金30000元。合同签订后，原告又投入150000元对餐厅进行装修。2018年9月17日，因各种原因，餐厅终止经营，原告将餐厅交还被告。被告亦于2018年10月19日向原告发送《房屋清场通知函》。综上，因双方租赁合同已终止，被告应当依照合同约定返还原告固定设备及装修使用费和承包保证金，但被告未能依法履约。
被告XX公司辩称，一、原告主张租赁合同于2018年10月25日之前已终止与事实不符。在被告于2019年10月12日向原告发出《解除合同告知函》之前，双方间的租赁关系未终止，原告应按租赁合同约定向被告支付租金，物业水电费及违约金。1．租赁合同约定，租赁期限为2018年6月5日起至2023年6月4日止，目前尚未到期，虽然，原告已拖欠租金超过30日，按照约定，被告有权单方解除合同，但被告并未行使解除权，因此租赁合同未解除，在被告于2019年10月12日向原告发出《解除合同告知函》之前，双方间的租赁关系未终止，原告应按租赁合同约定向被告支付租金，物业水电费及违约金；2．2019年10月12日前被告未向原告发函要求清场，原告主张双方租赁关系于2018年10月25日之前已终止与事实不符，实际上，在此之后仍由原告控制着租赁房屋并将之对外寻求转让其亦承认租赁房屋后续产生的物业水电费，也未将租赁房屋交还被告（双方之间至今未发生过腾退交接手续），直至本案原审一审庭审结束之后，被告了解到现实情况后，知晓租赁合同无法在继续履行为避免扩大各方损失，即于2019年10月12日向原告发出《解除合同告知函》解除租赁合同，租赁房屋截止《解除合同告知函》发出时点仍保留原状。二、退一万步而言，即使租赁合同于2018年10月25日解除或终止，亦是由于原告违约所导致，原告仍无权要求被告返还固定设备及装修使用费和保证金。根据合同约定，合同解除后原告仍应向被告支付拖欠租金、逾期交还房屋占有使用费、物业水电费及违约金等。
反诉原告XX公司向本院提出反诉请求：1．反诉被告向反诉原告支付拖欠租金180000元及违约金（违约金以应付金额为基数，按每日千分之一的标准计算，暂计至2019年8月16日为32070元）；2．反诉被告向反诉原告支付拖欠物业费及水电费31860.1元及违约金（违约金以应付金额为基数，按每日千分之一的标准计算，暂计至2019年8月16日为8586.38元）；3．本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月24日签订《榕乐餐厅租赁合同》，就反诉被告承租反诉原告所有的位于福州市仓山区××道××号××号××房××榕乐餐厅相关事宜进行了约定。根据约定，合同期限自2018年6月5日起至2023年6月4日止；前两年租金为每月15000元，反诉被告应于每月5日前支付当月租金；合同还约定反诉被告逾期支付费用应按应付而未付金额的日千分之一向反诉原告支付违约金。然反诉被告自2018年7月起开始拖欠相关费用，9月起开始拖欠租金，经反诉原告多次催促，反诉被告仍不履行付款义务，严重损害反诉原告合法权益。
反诉被告周X对反诉原告XX公司的反诉辩称，双方合同已经解除，有原告的房屋清场通知书为证。原告仅欠被告9月份租金，10月份租金计算至10月25日。拖欠的物业费、水电费也仅仅是9月份与10月份，7月份、8月份已经支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供了《房屋清场通知函》、《投资合作协议书》、《租金缴纳通知书》、《华艺文创园物业收费单》、照片的原件核对，本院对上述证据的形式真实性予以确认。被告提供了XXX快递单查询、照片原件核对，本院对其形式真实性予以确认；被告提交的《解除合同告知函》没有公司盖章，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2018年5月24日，原被告签订《榕乐餐厅租赁合同》，约定：被告将位于福州市仓山区××道××号××号××房××榕乐餐厅出租给原告使用，租赁面积343平方米，用途为餐饮；租赁期限自2018年6月5日至2023年6月4日，租金按每月15000元计付，第3年起按总金额的每年8%递增，原告应于每月5日前向被告交付下一期租金；物业管理费、水电费由原告承担，物业管理费为3元／平方米／月，水电公摊费另行计算，原告应于每月5日前将上个月的水电费、物业费等相关费用交至物业公司；原告一次性支付被告170000元作为店内固定设备及装修使用费；租赁保证金30000元；五年内原告由于在经营上或其他原因发生关闭、停业、合并、分立等情况而致合同不能履行的，原告可转让自购设备，并于终止日前一个月向被告提出，合同终止；原告逾期支付本合同所涉所有应付费用的（包括租金、物业费、水电费等），应按照应付而未付金额的日千分之一向被告支付违约金；合同履行期间原告退租，或因原告原因造成合同提前解除、终止的，被告有权不予退还原告的租赁保证金。2018年10月19日，被告向原告发出《房屋清场通知函》，载明“根据《华艺文创园租赁合同》约定，由于贵公司单方面的原因解除房屋租赁，现限10.25日之前搬离商铺所有物品并缴纳钥匙，如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，属于贵公司的所有物品将作废品处理。本通知函一式两份，一份送达于你，另一份我司留存”。
另查明，原被告就租赁华XX所仅有一份租赁合同即《榕乐餐厅租赁合同》。原告已支付租金、物业管理费、公摊水电费至2018年8月。讼争房产2018年9月欠缴物业管理费、公摊水电费6965.9元，10月欠缴物业管理费、公摊水电费3980.9元，合计10946.8元。
本院认为，原被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。本案中，《房屋清场通知函》是被告发给原告的，内容是关于双方《华艺文创园租赁合同》的相关事宜，且双方就租赁华XX所仅有一份租赁合同即《榕乐餐厅租赁合同》，被告抗辩称2019年10月12日前未向原告发函要求清场，抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告作为出租方向原告发出《房屋清场通知函》，责令原告于2018年10月25日前清场，原告对此并无异议，可见讼争合同已在2018年10月25日前解除，2018年10月25日后，被告有权自行收回讼争房产，原告实际占有使用讼争房产至2018年10月25日。原告支付的170000元是作为店内固定设备及装修使用费，现原告实际占有使用讼争房产至2018年10月25日，被告应返还给原告剩余的设备及装修使用费156683元（170000元÷60个月×55.3个月），原告要求返还剩余的设备及装修使用费155800元的请求，并未超出上述金额，本院予以支持。因原告原因造成合同提前解除、终止的，被告有权不予退还原告的租赁保证金，原告要求被告返还租赁保证金30000元，本院不予支持。反诉被告拖欠2018年9月5日起至2018年10月25日期间的租金25200元（15000元/月×1.68月）、物业费及水电费10946.8元，构成违约，应当向反诉原告履行付款义务。反诉原告诉请按每日千分之一的标准计算逾期付款违约金，反诉被告主张违约金过高，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算。租赁合同约定每月5日前支付下一期的租金，故应自2018年9月6日起按每月应交的租金，分别计算相应的违约金。租赁合同约定每月5日前支付上个月的水电费、物业费，故应自2018年10月6日起按每月应交的水电费、物业费，分别计算相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告福州XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告周X固定设备及装修使用费155800元；
二、反诉被告周X于本判决生效之日起十日内支付反诉原告福州XX公司自2018年9月5日起至2018年10月25日期间的租金25200元及违约金（违约金按日万分之五的标准，以15000元为基数，从2018年9月6日起，计算至款项还清之日止；以10200元为基数，从2018年10月6日起，计算至款项还清之日止）；
三、反诉被告周X于本判决生效之日起十日内支付反诉原告福州XX公司物业费、水电费10946.8元及违约金（以6965.9元为基数，按日万分之五的标准，从2018年10月6日起，计算至款项还清之日止；以3980.9元为基数，按日万分之五的标准，从2018年11月6日起，计算至款项还清之日止）；
四、驳回原告周X的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告福州XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4016元，由原告周X负担600元、被告福州XX公司负担3416元；反诉案件受理费2544元，由反诉原告福州XX公司负担2144元、反诉被告周X负担400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于XX省福州市中级人民法院。
审 判 长 任小平
人民陪审员 芮 军
人民陪审员 李智刚
二〇二〇年十二月十五日
书 记 员 陈XX
