居住权履行不能时的责任认定

【法条索引】

 《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款。

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第四百六十四条第二款婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。

第一千零八十七条第一款 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

【裁判要旨】

   房屋共有人未经其他共有人同意，与他人以合同方式在共有房屋中为他人设立居住权，对其他共有人不具有掏束力，但该合同对签订双方具有约束力。居住权虽未登记设立，但合同相对人可根据该合同向该共有人主张违约责任；在履行不能的情况下，应确定由该共有人向对方承担货币补偿责任。货币补偿的金额，应结合居住权设立是否有偿、居住权标的的市场租金、居住权人的实际居住需求以及导致履行不能的过错等原因综合判断，确立合理的补偿金额。

【案件索引】汪某诉石某离婚后财产纠纷案

一审：上海市普陀区人民法院（2023）沪0107民初1851号（2023年4月20日）

二审：上海市第二中级人民法院（2023）沪02民终7041号（2023年7月28日）

【基本案情】

    原告（被上诉人）汪某诉称：原、被告于2010年10月1日登记结婚，婚姻期间双方居住于上海市普陀区中山北路某室（以下简称系争房屋），原、被告于2021年3月8日协议离婚并自愿平等签署《离婚协议书》，协议约定：系争房屋为夫妻婚房，女方于2025年12月31日前搬离，其间女方可以在该房屋内居住。因履行协议引发纠纷产生之损失由违约方承担。后被告联合其母亲余某芬以排除妨害为由起诉至上海市普陀区人民法院，要求原告迁出涉案房屋，法院判决原告于裁判生效后60日内迁出，现判决已生效。原告认为，双方订立的离婚协议合法有效，原告对案涉房屋享有居住权益，该权益具有经济价值，应受法律保护。被告作为房屋的实际产权人之一，在与原告签订离婚协议书时隐瞒了系争房屋还有其他产权人的信息，日后又联合其母亲余某芬通过诉讼对原告进行驱逐，具有不可推卸的过错。被告应对原告因无法在系争房屋内居住所造成的损失承担责任，损害赔偿范围应当相当于因违约造成的损失，包括协议履行后可以获得的利益。同时，被告须依约承担因被告违约引发纠纷而产生的律师费。故原告诉至法院，请求：（1）要求被告给付原告2022年12月9日（原告搬离之日）至2025年12月31日因不能居住而产生的损失补偿金人民币238766元（按照租住同类型房屋每月所需费用6500元的补偿标准计算，以下币种均为人民币）；（2）本案律师费2万元及诉讼费用由被告承担。

    被告（上诉人）石某辩称：不同意原告诉请。对原、被告身份关系无异议，原、被告在离婚协议中对居住权的约定是双方真实意思表示，双方在签订协议时有义务审查协议内容的可行性。居住权以登记作为设立条件，本案居住权未能设立并非由于被告的违约行为所造成，不能将过错归咎于被告一人。当因客观原因无法实现居住权时，法律并未规定补偿标准，应当参照赠与合同的规定，赔偿受赠人直接损失。居住权系无偿设立，设立居住权的初衷是为了给原告离婚后进行过渡，现原告有可以居住的房屋，不会导致原告产生另行租房的费用，没有造成原告任何直接经济损失。被告认为，原告诉请没有法律依据，请求法院驳回原告全部诉请。

      法院经审理查明：原告汪某与被告石某原系夫妻，二人于2010年10月1日登记结婚，婚后育有一女。系争房屋为被告婚前购买，登记在被告及其母亲名下，为共同共有。原、被告婚后长期居住在系争房屋内。

     原、被告于2021年3月8日协议离婚，在离婚协议中对婚姻关系解除、子女抚养、财产分割等进行了约定。其中，在第三项“夫妻财产、债务的处理”中关于房产的约定如下：“房屋A：男方于婚前购买的房产普陀区中山北路某室建筑面积59.78 平方米，登记在男方名下，为男方婚前财产与女方无关。房屋B：双方于婚后购买的房产普陀区同普路1501 弄某室建筑面积60.74平方米，男方自愿放弃该房屋所有权益，归女方所有”。第四项其他事项协议中约定：“本案系争房屋为夫妻婚房，女方于2025年12月31日前搬离该居住地。其间女方可在该房内居住，但不享有出租权。其间男方不得将该房屋转让第三方。”在第五项“违约条款”中约定：“3.因履行本协议引发的任何纠纷所产生之损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公证费、担保费、评估费、交通费等相关费用由违约方承担。”

     原、被告离婚后，原告继续居住在系争房屋内，被告搬出在外居住。系争房屋未办理居住权登记。此后，被告母亲余某芬以排除妨害纠纷为由向原告汪某提出诉讼，要求其腾空并迁出系争房屋，法院判决汪某应于判决生效之日起60日内迁出，该判决于2022年9月28日生效。2022年12.月9日，汪某从系争房屋中腾出物品。法院于2023年2月22日受理余某芬就上述生效判决之强制执行申请，汪某于2023年2月27日将系争房屋钥匙交付法院。

【裁判结果】

  上海市普陀区人民法院于 2023年4月20日作出（2023）沪0107 民初1851号民事判决：一、被告石某应于本判决生效起10日内支付原告汪某补偿款人民币18万元；二、对原告汪某的其余诉讼请求不予支持。

    宣判后，被告石某不服，提出上诉。上海市第二中级人民法院于2023年7月28日作出（2023）沪02民终7041号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

      法院生效裁判认为：本案争议焦点在于原告在系争房屋中的居住目的不能实现，被告就此是否应当进行经济补偿以及经济补偿的标准及范围。

     首先，应当界定原、被告在离婚协议中关于原告可在系争房屋中居住一定期限之约定的法律性质。原、被告在离婚协议中明确约定了当事人的姓名、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限，并约定被告不得出租，被告不得转让，虽未直接用居住权进行表述，但相关条款均符合《民法典》关于居住权的相关规定，应视为双方在离婚协议中采用书面形式进行了居住权的约定。

       其次，离婚协议中关于居住权的约定对原、被告产生法律约束。原、被告在确立居住权条款后未进行居住权登记，居住权虽未设立，但被告有配合原告办理居住权登记的义务。因系争房屋系被告与案外人余某芬共有，原、被告关于居住权的约定虽对案外人并不生效，居住权不能实现，但关于居住权的约定依然对原、被告具有约束力。

     再次，居住权具有经济价值，原告有权在居住权不能实现时要求被告支付经济补偿。虽然居住权的首要价值在于居住保障，但其经济价值亦应被考量在内。原、被告离婚时订立的离婚协议系双方对婚姻关系、子女抚养、财产分割等达成的整体协议，其中由原告在系争房屋中享有居住权是整体协议的一部分，包含了人身、财产等方面的综合因素，不应视为无偿设立。原告在订立离婚协议时对在系争房屋中居住至2025年12月31 日享有预期利益，现因被告订立协议时的无权处分行为导致原告无法居住在系争房屋内，被告遂应当支付给原告经济补偿。

       最后，居住权补偿的金额应综合考量各方面因素而定。原、被告在订立离婚协议时应当遵循诚信原则并对协议涉及的财产尽到基本的审慎义务。被告明知系争房屋有其他共有人，依然与原告约定居住权，而原告在系争房屋中长期居住，亦未对房屋产权进行合理审查，双方对于居住权条款无法履行均具有一定责任。综观全案情况及原、被告双方原有的夫妻关系、导致居住权无法履行的原因等，结合公平原则及照顾女方原则，法院酌情认定被告应支付原告补偿款18万元。关于律师费的承担，本案系离婚后财产纠纷，基础法律关系仍是基于离婚协议的履行产生的纠纷，不宜完全适用合同关于违约责任的相关条款，故对原告要求被告承担律师费的主张，法院不予支持。

     综上，法院判决被告石某应于本判决生效起10日内支付原告汪某补偿款18万元；对原告汪某的其余诉讼请求不予支持。

【案例注解】

   对于我国是否设立居住权的探讨与争论在《物权法》起草之初就已开始，直到《民法典》首次在法律层面上正式确立居住权。居住权正式在法典中加以规定，不仅是对普通民众居住保障的直接回应，体现了民法领域中私法自治的理念，对于物权体系的完善也起到了重要作用，有利于在社会上进一步弘扬法律规则，传播法律意识。《民法典》物权编第十四章第三百六十六条至第三百七十一条共六条规定了居住权的定义、设立、限制、消灭等基本制度，但在对居住权受到侵害或履行不能时居住权人如何获得救济未进行具体规定。审判实践中，针对居住权的识别、救济及责任承担等问题，有必要形成具有参考性的裁判路径。

一、居住权的设立

（一）设立方式严格法定

  根据《民法典》的规定，居住权可以通过合同或遗嘱方式设立。司法实践中，不应拘泥于合同的名称及居住权的准确称谓，而应结合案情重点审查合同以及遗嘱中提及的居住权是否符合《民法典》意义上的居住权。例如本案中，原、被告签订的并非专门的居住权合同，但原、被告在离婚协议中明确约定了当事人的姓名、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限，并约定被告不得出租、转让，虽然没有直接用居住权进行表述，但协议相关条款均符合《民法典》关于居住权的规定，应视为双方在离婚协议中采用书面形式进行了居住权的约定，属于《民法典》意义上的居住权。离婚协议中关于居住权的约定对原、被告产生约束力。

      此外，根据物权法定原则，除合同和遗嘱两种当事人意思自治设立居住权的方式之外，法律没有规定其他的法定设立方式。司法实践中，法官能否主动为弱势群体设立法定居住权存在争议。法官不可超越当事人的诉请进行裁判，但可在案件调解过程中将居住权引人纠纷化解方案，为当事人提供利益平衡的调解方案，实现案结事了人和。

 （二）设立居住权应征得所有权人的一致同意

   无论对房屋是按份共有还是共同共有，如果房屋上存在多个所有权人，所有的所有权人都对房屋享有占有、使用、收益的完全排他性物权。因此，在房屋上设立居住权应当征得所有权人的一致同意。对于共同共有来说，应当征得全体共同共有人的同意。对于按份共有来说，在房屋上设立居住权对于房屋的使用以及整体价值而言均能产生重大影响，超越了动产“重大修缮、变更性质或者用途”等一般的处分行为，不能仅经占份额三分之二以上按份共有人同意，也应当得到全体共有人的同意。如果部分所有权人和居住权人签订居住权合同，在未得到其他所有权人追认的情况下，应当参照无权处分的规定，根据我国《民法典》物债两分的体系，居住权合同依然有效，但不发生居住权登记的强制效力，产生履行不能的后果，根据双方当事人的过错程度承担相应后果。本案中，因系争房屋由被告与其母亲共有，被告母亲未参与原、被告协议过程，且拒绝追认原、被告关于居住权的约定，故原、被告关于居住权的约定对被告母亲不生效。居住权无法继续履行，但关于居住权的约定依然对原、被告具有约束力。

   （三）居住权未经登记不影响居住权合同的有效

   《民法典》第三百六十八条规定，居住权自登记时设立。司法实践中，当事人约定了居住权但未至不动产登记部门进行居住权登记的情况较多。此种情况下，居住权未设立，居住权合同的居住权人无法享有居住权的物权权利，但并不影响居住权合同的生效。居住权合同自签订时成立、生效。合同订立后，双方当事人即负有申请办理居住权登记的义务。合同一方以居住权未办理登记为由主张合同不成立或无效的，不应得到支持。合同另一方主张要求配合办理居住权登记或其他救济途径的，应当得到支持。例如本案中，原、被告在约定居住权条款后由原告直接在房屋中居住，并未及时至不动产登记部门办理居住权登记。在法律意义上，居住权并没有设立。但被告因与原告书面约定了居住权合同而与原告形成债权债务关系，产生了配合原告办理居住权登记的义务。

二、居住权受到侵害时的救济路径

  本文所指的居住权受到侵害，是指享有居住权利的人的居住权利被侵害或无法实现的情形，所有权人的权利救济不在讨论范围。在居住权受到侵害时，居住权人可能会提起确认之诉（确认居住权的存在）、形成之诉（解除居住权合同）或给付之诉（要求所有权人履行一定的民事给付义务），从而实现不同的权利救济路径。因篇幅所限，本文主要针对司法实践中最为常见的给付之诉展开请求权基础的讨论，在确认请求权基础之后，围绕原告诉请进行裁判。

  （一）侵权损害赔偿请求权

   居住权既然是一项独立的用益物权，就可以成为侵权责任法所保护的权利的客体，居住权人拥有独立的侵权赔偿请求权，这种请求权并不依赖于所有权。例如，所有权人侵犯了居住权人的居住权益，居住权人可以直接要求所有权人进行赔偿。如果房屋因为第三人的原因而导致受到损害，在房屋所有权人怠于行使权利的情况下，居住权人可以直接要求侵权人承担侵权损害赔偿责任，要求侵权人进行赔偿。所有权人与居住权人的两项请求权是并行不悖的，可以同时主张。

  （二）违约损害赔偿请求权

   当事人可以在居住权合同中约定双方关于居住权的具体权利义务、解除事由等，如果居住权是根据合同设立的，当事人可以在合同中约定居住权受到侵害的情况以及违约责任。约定事由可以包括所有权人或居住权人对权利的滥用、对义务的懈怠等。只要双方约定系出于真实意思表示且不违反法律强制性规定和公序良俗，均应予以尊重。如合同双方未就此进行约定，法院应当根据具体情形确认是否承担违约责任以及责任承担方式。

   三、确认是否应当承担责任

   是否应当承担责任应当结合居住权的设立是否有偿、居住权侵害发生的原因等情况区分不同情形。

（一）审查居住权设立是否有偿

1.无偿设立居住权。

 居住权来源于所有权的权能剥离，无偿为他人设立居住权实际上是一种无偿给子他人财产的行为，符合赠与合同的一般本质，可以准用赠与合同的一般规定。所有权人在签订了无偿设立居住权的合同之后，在完成登记之前，可以行使任意撤销权。如果无偿设立居住权的承诺是负有道德义务或者已经经过公证，任意撤销权就不复存在。无偿设立的居住权，即使已经完成了登记，如果居住权人有恶意损害所有权人利益的行为，根据《民法典》的规定，所有权人依然可以撤销这种无偿设立的居住权。

2. 有偿设立居住权。

居住权的对价支付可能分为两种形态，第一种是明确约定对价，一次性支付或者固定期限支付。第二种则是隐形的有偿，需要进行甄别与判断。例如本案中，虽然原、被告对于居住权的设立没有明确约定对价，但原、被告离婚时订立的离婚协议系双方对婚姻关系、子女抚养、财产分割等达成的整体协议，其中由原告在系争房屋中享有居住权是整体协议的一部分，包含了人身、财产等方面的综合因素，不能因为没有直接对价就视为无偿设立。本案中，原告在订立离婚协议时对在系争房屋中居住享有预期利益。

（二）审查侵害居住权的原因

  居住权的侵害方式有多种，包括房屋所有权人或第三人侵权导致房屋无法继续居住，因自然灾害导致房屋灭失，因政府部门征收等行政行为导致无法继续享有居住权益等。如果在居住权无偿设立的情况下，除非因所有权人故意或重大过失导致居住权人无法继续居住，一般情况下，所有权人不承担责任。如有其他侵权人，居住权人可自行主张。如果房屋自然灭失或被征收，居住权人也可以视情况享有一定的经济补偿。

四、具体的责任承担方式

 （一）恢复原状

   居住权的设立初衷是保障居住，与已经存在的廉租防等保障住房相比，居住权的设立稳定性更强，可以为社会弱势群体安居创造条件，能为社会长期稳定发展提供助力。如果因侵权人的行为导致房屋发生毁损影响居住权人的居住权，侵权人应当恢复房屋原状以保障居住权人的正常居住权益。

  （二）继续履行

   如果房屋所有权人无理由地拒绝让居住权人继续居往或拒绝配合居住权人办理居住权登记，则可以由房屋所有权人继续履行。如双方当事人均同意，也可以采取替代履行的方式，另行提供居住房屋。但由于所有权人在房屋中设立居住权是综合考虑房屋位置、装修、价格以及亲情等综合因素，如果得到了新的房屋，各种因素会发生完全不同的变化，故在所有权人不同意的情况下，不能苛责所有权人必须继续履行提供居住权的义务，而应尊重双方的意思表示。

   （三）货币补偿

    在无法恢复原状或履行不能的情况下，货币补偿的方式是最为有效且便于履行的。在居住保障功能之外，居住权附带的财产价值不应被忽视。目前，居住权的货币补偿并无固定标准，可结合预期利益确认原告的损失小。用替代式损失评估方法，由原、被告确认同地段同类型房屋的租金，在原、被告无法就租金达成一致时也可由法院向专门机构询价。在此基础上应一并考虑当事人双方对居住权履行不能的过错大小，再结合公平原则等，酌情认定补偿金额。

     总之，在居住权案件的裁判过程中，应当紧扣原告诉请，确认请求权基础，审查是否属于《民法典》意义上的居住权，并结合具体案情，明确并合理确定责任承担方式，以维护居住权人的合法权益，兼顾居住权居住保障功能和财产价值的平衡。