律师观点分析
焦点四：关于八楼装修及食堂改建费用。上诉人XX公司八楼非出租地域，已由上诉人XX酒店进行装修，产生工程款273000元，消防改造工程款134000元，中央空调改造款60000元，合计467000元；上诉人XX酒店对上诉人XX公司食堂进行改造，即对附一楼停车场改为食堂，产生工程款93000元。上诉人XX公司认为，上列两项工程未经其批准同意，故不应由其支付费用。本院认为，此两处工程均系XX公司的物业，两处装修不是一天两天的事，也不是能遮着盖着的事，没有XX公司的同意，XX酒店擅自装修，没有可能性。且有双方的工作联系单证实上列两项工作确为XX酒店应XX公司要求而完成。故该两笔费用应由上诉人XX公司支付。
焦点五：关于物业服务费用的处理。合同11·3条约定，“甲方办公大楼的物业管理全部交由乙方负责，其物业管理方案事先须报经甲方同意……乙方必须服从甲方的监督管理，并对物业管理负全责。经甲方书面同意，乙方可委托有实力的物业专业公司进行物业管理……”。XX酒店接收租赁物后，将物业管理交由自己的全资子公司湖南省XX公司负责，该公司具有物业管理资质。上诉人XX公司与XX公司另行签订了为期一年的物业服务合同，到期后没有续签。因该合同的相对方是XX公司与XX公司，XX酒店不是合同相对人，故物业服务费问题二审不予处理。
焦点六，XX酒店的投入及处理。合同15·3第一款规定，因乙方违约转租，“乙方承担由此造成的责任”。但XX酒店土建消防投入XXX元，八楼装修及食堂改建560000元，不是XX酒店违约造成，此两笔款项的处理如前所述。除此以外，XX酒店的投入还有：1、财保大楼维修与设备投资668546元。其中①大楼顶面、主楼外墙、顶面管道井、裙楼顶面及四周水槽防水200526元；②维也纳国际酒店外墙漏水补偿60000元；③给XX公司新装电梯1台170000元及新电梯安装劳务费110000元（包括修建电梯井、电梯控制机房）；④三台电梯大修128020元。上列四项合计668546元。因合同已明确“按现状”出租，如果认定XX酒店违约，那么①②项由XX酒店自行承担；③④系应XX公司要求施工、投入产生，另有合同约定，故应由XX公司承担。2、装修履约保证金XXX元，应根据合同，由XX公司予以退回或折抵租金。3、XX酒店支付工作人员工资XXX元，系该公司运营费用，应由自己负责。4、XX公司欠XX酒店款项明细。中央空调清洗5000元、消防系统维修改造43000元、其他应付款137610元，合计185610元。此款系XX公司与XX酒店另有约定产生，应由XX公司承担。5、食堂改造、物业管理费用的处理，如前所述。6、三楼茶楼、足浴投资XXX元问题。在2019年3月22日下午的庭审调查中，XX公司明确表态，解除与XX酒店的合同之后，XX公司会与茶楼、足浴等经营户重新签订租赁合同，故对此投入本院不予处理。XX酒店与次承租人的关系在XX公司与XX酒店的租赁合同解除之前的关系由双方当事人另行处理。
合同约定应交纳500万元装修保证金，“未足额缴纳，不得开工装修”XX酒店在缴纳100万元以后，即开工装修，XX公司并未提出异议。本院认为，XX公司对此已予认可，不应视为XX酒店违约。XX公司在交付租赁物未有土建消防验收的重大瑕疵、部分租赁物延期问题上，应酌情承担XX酒店的装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项之规定，本院酌定为70万元。
上列应由XX公司承担的费用为XXX元，装修履约保证金XXX元，合计XXX元。
本院认为，上诉人XX公司在交付标的物瑕疵、期限上首先违约，但XX酒店并未要求解除合同；XX酒店将大部分租赁物擅自转租，符合合同15.3（4）约定，“乙方擅自转租，甲方有权解除合同”。故此，合同解除条件成就，XX公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1053号民事判决第一项、第二项、第四项，撤销第三项、第五项、第六项、第七项。
改判限长沙XX仑和一酒店有限公司在本判决生效后十五日内向上诉人中国XX公司按合同约定标准支付租金至本判决生效之日止，维也纳酒店部分即70.8%×XXX元/年，计租起始日2015年2月1日至本判决生效之日止，从第二年每年递增3%，并支付违约金90539元；二楼部分即12.5%×XXX元/年自2015年8月1日起计租，从第二年起每年递增3%，至本判决生效之日止，并支付违约金5635元；三楼部分即13.1%×230万/年，自2016年2月1日起计租，从第二年起每年递增3%，至本判决生效之日止，无需支付违约金。
限上诉人中国XX公司在本判决生效后十五日内支付长沙XX仑和一酒店有限公司土建消防费用XXX元、财保大厦八楼装修及食堂改建560000元、财保大楼维修与设备投资408020元、各项欠款185610元、装修损失700000元、装修履约保证金XXX元，合计XXX元。
驳回上诉人中国XX公司的其他诉讼请求。
驳回上诉人长沙XX仑和一酒店有限公司的其他反诉请求。
上列履行事项，可相互抵扣，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条办理。
本案一审案件受理费64240元，反诉费43583元、财产保全费10000元、鉴定费10000元，合计127823元，由上诉人中国XX公司承担54889元，由上诉人长沙XX仑和一酒店有限公司承担82334元；二审案件受理费90624元，由上诉人XX公司承担51129元，由上诉人XX仑和一承担76694元。
