律师观点分析
上诉人（原审原告）:周X，女，汉族，1991年3月8日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：何XX，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：卢X，湖南XX律师。
被上诉人（原审被告）:岳阳市XX公司，住所地岳阳经济技术开XX，统一社会信用代码9143XXXX35012983。
法定代表人：李XX，公司总经理。
委托诉讼代理人：潘X，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：吴XX，湖南XX律师。
上诉人周X因与被上诉人岳阳市XX公司（以下简称“XX公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人周X的委托诉讼代理人何XX、卢X，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人潘X、吴XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周X上诉请求：撤销一审判决的第一项，改判支持周X一审全部诉讼请求，并由XX公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决以周X交纳了50元的维权费用为由，从而认定在涉案《和解协议》上签名的业主就能代表所有交纳了维权费的业主，是认定事实错误；事实上，业主交纳维权费目的是聘请律师与XX公司商谈维权事宜。2、没有证据证明杨X、周X等六人业主代表的身份。3、维权费用交纳清单系XX公司单方提供，该清单的真实性没有得到提起诉讼业主的认可，一审法院也未查证、核实，没有证据证明周X交纳了50元的维权费。4、XX公司对杨X、周X等六人并非业主代表或没有代理权是明知的，否则不会要求每个业主又单独签署《承诺函》。
XX公司辩称：1、在2019年6月初，“山水一城”一期业主发给XX公司的《业主函告》中就明确了相关业主代表及职责；2、XX公司与杨X、周X等六位业主代表协商并签订《和解协议》，是政府组织协调所形成的《会议纪要》进行的，加之以往业主维权的相关行为，XX公司足以认为业主代表具有签订和解协议的权利；3、部分业主恶意诉讼，违背了诚信原则。
周X向一审法院起诉请求：1、判令XX公司向周X支付按日以全部房价款万分之一的标准计算自2019年6月1日起至实际达到房屋交付条件之日止的违约金；2、判令XX公司按约定将涉案房屋的窗户玻璃更换为中空钢化玻璃；3、由XX公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：周X与XX公司于2017年6月26日签订一份《商品房买卖合同》，双方约定如下：买受人周X购买出卖人XX公司开发的山水一城第2幢2101号房屋，支付出卖人房屋价款总金额658496元。买受人应当于合同签订之日支付首期房价258496元；余款400000元申请贷款支付。出卖人应当在2019年5月31日前交付符合已取得建设工程验收备案证明文件及取得房屋测绘报告的涉案房屋；合同第十条约定，相关商品房相关设施设备交付条件，其中关于供电、燃气为：交付时供电纳入城市供电网络并正式供电；完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网链接，保证燃气供应；在约定期限内，未达到交付使用条件，按照合同的第十二条的约定承担违约责任。合同第十二条约定，逾期交房在60日内，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金。合同约定窗户：塑钢窗，中空钢化玻璃，不符合标准的，及时更换、修理。合同约定首付款外余款贷款的，在合同主文没有约定支付时间，合同第十一条约定，贷款在合同约定的交房之日未划入监管账户的，交房期限顺延，合同附件十一第三条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日60日内告知买受人；2、遇到昼夜降雨达到50㎜以上或六级以上大风的情况按日顺延；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费）。合同附件四第一条约定，应当在签订合同后三十日内贷款支付到出卖人账户，因买受人原因逾期提供资料或逾期配合办理贷款手续，承担违约责任；第二条约定：因收买人原因导致买受人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，在接到银行通知或者出卖人通知后七日内以自有资金一次性支付，逾期支付的承担违约责任。合同签订后，周X于2017年9月20日前向XX公司支付了全部房款。2019年4月29日，涉案房屋燃气管道工程竣工验收合格。2019年5月11日，XX公司的工地发生电缆被盗。XX公司在合同约定交房前通知周X收房，但周X至今未收房。涉案房屋分别于2019年5月27日、2019年6月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2019年6月，双方因涉案房屋发生纠纷，周X交纳了维权费。在政府部门协调处理时，推荐业主代表与XX公司达成和解协议，协议约定XX公司承诺在8月15日前一户一表全部安装到位并入电网，且免交5个月物业费作为补偿，对中空钢化玻璃予以更换，不得再追究XX公司的违约和其他责任。2019年8月20日，涉案房屋达到约定交付条件。
一审法院认为：周X与XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。周X在交房期限届满前支付了全部款项，故对XX公司主张周X贷款逾期顺延的意见，依据不足，不予釆纳。XX公司没有证据证明在周X与XX公司签订合同到房屋主体完工的天气情况，对于XX公司辩称大风与降雨要求顺延的意见，不予釆纳，对于中高考是每年的事实状态，不属于不可预见的，XX公司作为专业房地产开发公司应当在签订合同交房时间上予以考虑，故对中高考停止施工顺延交房时间的意见不予釆纳。XX公司辩称其电缆被盗，电缆的管理职责属于XX公司，被盗不属于不可抗力，故XX公司的该意见不予釆纳。周X以交纳了维权费的行为并通过业主代表与XX公司签订了协议，双方应当按照协议履行。XX公司对周X、主张房屋玻璃更换为中空钢化玻璃的诉讼请求无异议，予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、XX公司承担周X所购山水一城房屋5个月的物业费；二、XX公司在判决书生效之日起三十日内更换周X所购房屋的窗户玻璃为中空钢化玻璃。一审案件受理费50元，减半收取25元，由XX公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。二审查明的事实与原审一致，另补充查明：
1、2019年6月16日下午，“山水一城”的业主就涉案房屋质量以及延迟交房的问题向岳阳楼区人民政府信访办反映。相关政府工作人员接访后，要求业主选出5-7位真正的业主代表与XX公司协商，且业主代表要能“当家作主”以避免今后业主之间出现纠纷。6月17日上午，上述政府工作人员与岳阳市XX一同前往XX公司，通报“山水一城”业主反映的问题，确立了XX公司与业主代表面对面协商、协商不成可通过法律途径维权的一系列解决方案，并形成了相关《会议纪要》。6月19日，XX公司与杨X、周X等六位业主签订《和解协议》，杨X、周X等六位业主在和解协议上以“业主代表”的名义签名按手印。
2、“山水一城”业主曾于2019年6月6日发出一份《业主函告》，向XX公司就涉案房屋质量、交付手续等问题进行书面交涉。该份函告上有八位业主作为代表签名，该八位业主中的三位（杨X、周X、余XX）在《和解协议》上签名。
本院认为，二审争议的焦点可归纳为两个方面：
一、《和解协议》是否对参与集体维权的业主均产生效力。
涉案纠纷起源于“山水一城”业主集体维权。集体维权由于人数众多，其诉求表达、协商处理、达成协议等等，往往通过代表进行。这种由代表统一表达、行使权利的维权方式，能及时有效的解决纠纷、化解矛盾，已被社会所广泛接受。本案中，在《和解协议》签订前，“山水一城”的业主就向XX公司发出了《业主函告》，该函上就有八位业主作为代表签名，这说明“山水一城”业主已通过代表与XX公司进行交涉。当交涉无果在政府部门进行信访时，相关政府工作人员也明确告知业主应当选出代表与XX公司进行协商。就XX公司而言，其曾就收到有业主代表签名的《业主函告》，在相关政府部门向其通报信访情况并被告知应与业主代表进行协商后，其有理由认为前来与之协商的杨X、周X等六位业主具有代表身份。不能因杨X、周X等六人未取得、出示业主的书面授权，就认定XX公司不应与之协商，也不应苛求XX公司去向每一位业主逐一核实六人的代表身份。据此，一审法院认定《和解协议》对参与集体维权的业主产生效力，并无不当。
二、参与集体维权的业主如何界定。
向人民法院提起诉讼的业主是否都参与了集体维权，根据现有证据无法准确区分。起诉业主的诉讼代表在一审当庭陈述，部分“山水一城”一期业主的确交纳了维权费；当起诉业主对XX公司提交的维权费用清单提出异议后，一审法庭当庭要求起诉业主在庭后一周内提供书面的维权费用清单，但至一审判决作出时起诉的业主仍未提交。鉴于交纳维权费用的清单属于起诉业主应当持有的证据，其无正当理由拒不提供，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定，一审法院根据证据裁判规则推定XX公司提交的维权费用清单真实，并据此来确定参与集体维权业主的范围，也无不当。
综上所述，周X的上诉主张不成立，本院不予采纳。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周X负担。
本判决系终审判决。
