河南省中牟县人民法院

民事判决书

（2023）豫0122民初5517号

原告：徐某某，男，1986年11月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。

被告：中牟某某房地产有限公司，住所河南省郑州市中牟县绿博园东侧、九州路南侧、屏华路西侧、名门紫园二期，统一社会信用代码9141xxx78W。

法定代表人：宋，系该公司董事长。

被告：南阳市某某房地产开发有限公司，住所南阳市工业路225号（某某卧龙苑12楼），统一社会信用代码9141xxW。

法定代表人：安。

第三人：某某银行股份有限公司郑州分行，经营场所郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场，统一社会信用代码91xx3967R。

负责人：李，系该分行行长。

原告徐某某与被告中牟某某房地产有限公司（以下简称“某某公司”）、南阳市某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）、第三人某某银行股份有限公司郑州分行（以下简称“某某银行郑州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某委托诉讼代理人夏伟华，被告某某公司委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼，被告某某公司、第三人某某银行郑州分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告徐某某与被告某某公司于2019年7月22日签订的合同编号为ＺＭ19005264797的《商品房买卖合同》及附件；2、判令被告某某公司向原告徐某某返还购房首付款822990元并支付该款占用期间的利息（自2019年7月24日起至2019年8月19日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3、判令被告某某公司向原告徐某某返还维修基金11505元，并支付该款占用期间的利息（自2019年7月12日起至2019年8月19日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；4、判令被告某某公司返还原告徐某某已向第三人某某银行郑州分行支付的贷款本息（自2020年2月12日起计算至实际支付贷款本息之日止，暂计算至2023年2月12日的贷款本息为400811.84元）；5、判令被告某某公司向原告徐某某支付逾期交房违约金43887.3元（以2742990元为基数，按照日万分之一的标准计算60日的违约金为16457.4元；按照2742990元的1%计算因逾期交房解除合同的违约金27429.9元）；6、判令被告某某公司向原告徐某某赔偿按揭费损失1530元；7、判令解除原告徐某某与第三人某某银行郑州分行、被告某某公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；8、判令被告某某公司偿还第三人某某银行郑州分行《个人购房抵押（保证）借款合同》项下剩余的未归还贷款本息，同时免除原告徐某某的还款责任；9、判令被告某某公司对被告某某公司在本案中所承担的债务承担连带清偿责任；10、判令原告徐某某对第2、3、4项诉讼请求中涉及的返还价款请求权优先于建筑工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；11、判令被告某某公司、某某公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年7月22日，徐某某与某某公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＭ19005264797），约定由徐某某购买某某公司开发的位于绿博园组团内，牡丹二街以东，富贵八路以南名门尚园××幢××单元××层××号住宅，建筑面积176.99平方米，单价为每平方米15497.99元，总房款共计2742990元。徐某某支付30％购房首付款即822990元后，剩余购房款以银行商业贷款的方式支付。2019年8月16日，徐某某与某某公司、某某银行郑州分行共同签署《个人购房抵押（保证）借款合同》，徐某某向某某银行郑州分行贷款192万元用于支付剩余房款，贷款采用等额本息的方式偿还，借款期限30年。自2020年2月至2022年11月，徐某某已偿还本息369334.07元。根据《商品房买卖合同》第八条，某某公司应当在2020年12月31日前将具备商品住宅交付使用批准文件的房屋交付徐某某使用，但至今已逾期近两年，案涉房屋仍然不具备交付条件，某某公司的行为已构成严重违约，徐某某有权解除与某某公司签订的《商品房买卖合同》并主张违约金。某某公司为一人有限公司，某某公司作为某某公司的全资控股股东，应对某某公司债务承担连带清偿责任。

另外，徐某某与某某公司签订的《商品房买卖合同》解除，致使徐某某与某某银行郑州分行商品房担保贷款合同目的无法实现，因此，徐某某与某某银行郑州分行所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》也应一并解除。合同解除后，某某公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给某某银行郑州分行和徐某某。再者，由于某某公司严重违约，导致徐某某因购买房屋而产生的按揭费1,530元，应当由某某公司承担。因徐某某孩子2021年要上小学，已离开郑州到武汉工作生活。涉案房屋至今迟迟未交付，既不能住，也无法交易，又占用徐某某贷款资格和资金，家庭陷入两难之地，已经无力再购买刚需住房。为维护徐某某合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告某某公司辩称，1、商品房买卖合同和抵押借款合同属不同法律关系，依法不能合并审理。2、某某公司面临的市场环境已经无法承受全体业主要求解除合同退房或者支付逾期交房违约金的诉求。随着疫情影响及国家对房地产市场的调整，大多数开发商已处于高资金压力状态，近两年发生的建设工程施工合同纠纷、业主断供银行起诉、初始登记违约金、退房、退车位等案件已使某某公司及相关公司不堪重负。根据《最高人民法院印发<关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（二）>的通知》（法发（2009）42号）第七条规定的精神，法院在处理相关案件时，应综合考虑开发商的可承受能力和资金压力，同时，不与维护区域社会稳定及化解问题楼盘、保交楼相关政府政策相违背。3、本案名门尚园项目2021年已被纳入郑州市问题楼盘清单，中牟县政府问题楼盘化解小组于2021年底进驻项目，主导化解项目困境。此后，政府积极筹措专项资金用于后续工程建设，保证名门尚园工程尽快交付，该项目计划今年年底交付，案涉合同目的最终可以实现。4、对徐某某而言，解除商品房买卖合同弊大于利。5、合同约定遇恶劣气候、扬尘治理等情形，影响工期或无法达到约定交付条件的，出卖人可据实顺延交房时间。案涉工程自2017年3月12日取得施工许可证开始施工，截至目前，因政府管控、疫情、洪水等不可抗力因素顺延交房天数为585天。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，该60日宽展期亦应在某某公司逾期天数中扣除。因此，案涉房屋可延期交房天数为645天。6、徐某某不能既要求履行合同，又要求解除合同，应择一主张解除合同违约金和逾期交房违约金。7、徐某某主张的按揭费1,530元，并非由某某公司收取，不应由某某公司赔偿。综上，请求法院能考虑某某公司及关联公司的可承受能力，从维护大多数业主利益和社会稳定的角度考虑，以保证某某公司能够顺利交房。

第三人某某银行郑州分行述称，1、某某银行郑州分行不同意解除《商品房买卖合同》《个人购房抵押（保证）借款合同》。案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，某某郑州分行已依约足额发放贷款，已履行借款义务，徐某某、某某公司应依约承担相应还款责任，偿还借款合同项下全部贷款本息。2、即使本案中房屋买卖合同最终被确认解除，从而导致《个人购房抵押（保证）借款合同》解除的，徐某某、某某公司应共同承担还款责任，还款义务人偿还贷款全部本息后，才能注销某某银行郑州分行的预告抵押登记权利。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月22日，某某公司（出卖人）与徐某某（买受人）签订合同编号为ＺＭ19005264797的《商品房买卖合同》及附件，主要内容为：第二条买受人购买的商品房为预售商品房。第三条买受人购买的商品房为绿博组团内，牡丹二街以东，富贵八路以南名门尚园××幢××单元××层××号房，户型为四室二厅，建筑面积共176.99平方米。第四条计价方式与价款。该商品房单价为每平方米15497.99元，总金额2742990元整。第六条付款方式及期限。约定金额822990元，付款方式现金，约定付款时间为2019年7月22日；约定金额192万元，付款方式商业贷款，约定付款时间为2019年8月22日。第八条交付期限。出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．买受人逾期支付房款（包括但不限于支付首付款、分期付款、银行按揭贷款未按约定时间到达出卖人账户）以及应交的代收费用；3．遇到政府机构、公共配套设施施工单位、服务单位作为或者不作为，城市规划变动，市政工程实施，恶劣气候、扬尘治理等情形，影响工期或无法达到约定交付条件。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同还有其他约定。

2019年7月12日，某某公司向徐某某出具《收据》一份，载明收到徐某某交来的17-1-802号维修基金11,505元。

2019年7月22日，徐某某向某某公司支付首付款822,990元。

2019年7月24日，某某公司向徐某某开具价税合计金额为822,990元的河南增值税普通发票一张，货物或应税劳务、服务名称为房地产预收款-名门尚园，备注栏显示首付款822,990元。

2019年8月16日，某某银行郑州分行（债权人、抵押权人）与徐某某（主债务人、抵押人）、某某公司（保证人）签订了合同编号为461902598601000的《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定借款金额192万元，借款期限360个月，自2019年8月16日至2049年8月16日止。还款（放款）人徐某某，收款人某某公司。债务人愿意按照等额本息方式偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止。所购（抵押）房产地址绿博组团内，牡丹二街以东，富贵八路以南名门尚园××号楼××单元××层××号房产，建筑面积176.99平方米，购房合同编号ＺＭ19005264797，购买总价2742990元整，抵押权与主债务同时存在，主债务清偿完毕后，抵押权才消灭，抵押期限登记为2019年8月16日至2049年8月16日止。保证期间为阶段性担保。合同还约定了其他内容。

2020年1月14日，上述贷款192万元发放并支付至某某公司。

2020年11月28日，某某公司向徐某某开具了价税合计金额为192万元的河南增值税普通发票一张，货物或应税劳务、服务名称为房地产预收款-名门尚园，备注栏显示按揭款192万元。

截至2023年2月12日，徐某某累计向某某银行郑州分行还款本息共计400,811.845元。

另查明，某某公司为一人有限责任公司，其股东系某某公司。另，本院于2023年5月10日通过电子信息方式向某某公司、某某公司、某某银行郑州分行送达起诉状副本等应诉手续材料。

另查明，案外人因案涉名门尚园小区房屋起诉某某公司、某某公司等，本院已生效民事判决书认定自2020年12月31日某某公司交房时间可顺延227天，按照可以顺延交付的时间计算，某某公司仍未按合同约定向案外人交付房屋，逾期超过60日，且案涉房屋未办理竣工备案登记手续，故依据合同约定，案外人要求解除合同，予以支持。

本院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

本案中，徐某某与某某公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。徐某某依约支付购房款，某某公司在前述生效判决作出后至今仍未按照合同约定向徐某某交付案涉房屋，且某某公司在庭审中称案涉房屋所涉项目仍未竣工验收，故徐某某诉请解除合同，符合双方合同约定，本院依法予以支持，案涉《商品房买卖合同》自本案起诉状副本送达至某某公司即2023年5月10日解除。合同解除后，徐某某要求某某公司返还已付购房首付款822,990元、维修基金11,505元，符合合同约定，亦不违背法律规定，本院予以支持。

关于徐某某诉请该部分款项利息及逾期交房违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》第九条约定，逾期不超过60日与逾期超过60日不累计计算违约金，某某公司逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本院结合案件实际情况，考虑当事人的过错程度、损失以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，对徐某某要求某某公司支付该部分款项利息的主张，本院予以支持。徐某某主张的逾期交房违约金，本院不再支持。

截至2023年2月12日，徐某某向某某银行郑州分行还款本息共计400,811.84元，某某公司应返还徐某某该部分款项。

关于按揭费用，某某公司不予认可，辩称收款人非某某公司，徐某某对此未提供充分证据相佐证，故徐某某要求某某公司赔偿按揭费损失，本院不予支持。

因案涉《商品房买卖合同》已解除，徐某某与某某银行郑州分行、某某公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》目的已无法实现，徐某某要求解除该合同，符合法律规定，本院予以支持；合同解除后，某某公司应向某某银行郑州分行偿还剩余银行贷款本金及利息，具体数额以某某银行郑州分行核算为准。某某银行郑州分行如认为还存在其他损失，可另案主张。

徐某某与某某公司签订的《商品房买卖合同》、徐某某与某某银行郑州分行、某某公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》虽属分别独立的合同，但二者有着紧密的关联，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据徐某某的起诉，本案审理上述两个合同纠纷，符合法律规定，并无不妥。

一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，某某公司系法人独资有限责任公司，某某公司系唯一股东，未到庭应诉、答辩，未提交证据证明某某公司的财产独立于某某公司的财产，应承担不利法律后果，对上述某某公司所负债务承担连带责任。

关于徐某某主张对第2、3、4项诉讼请求中涉及的返还价款请求权优先于建筑工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的问题。徐某某在案涉《商品房买卖合同》解除后的购房款、已偿还按揭款等返还请求权系一般债权，结合在案证据，不能证明案涉房屋存在无实际交付可能的情况，故徐某某主张消费购房人的优先受偿权，证据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下：

一、原告徐某某与被告中牟某某房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM19005264797）及附件于2023年5月10日解除；

二、被告中牟某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐某某购房首付款822,990元及利息（自2019年7月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

三、被告中牟某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐某某维修基金11,505元及利息（自2019年7月12日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

四、原告徐某某与被告中牟某某房地产有限公司、第三人某某银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：461902598601000）解除；

五、被告中牟某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐某某已付贷款本息400,811.84元；

六、被告中牟某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向某某银行股份有限公司郑州分行偿还上述《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：461902598601000）项下剩余贷款本金及利息（具体金额以某某银行股份有限公司郑州分行核算为准）；

七、被告南阳市某某房地产开发有限公司对被告中牟某某房地产有限公司在本案中所负上述债务承担连带责任；

八、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8,163.26元（已减半收取），由被告中牟某某房地产有限公司、南阳市某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉期满次日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员 王娜

二〇二三年七月二十七日

法官助理 赵玉鑫

书记员 马静爽