人民网郑州12月16日电（王佩） 又到年底交房潮，由于疫情原因，不少业主都对能否按时交房心存疑虑。如果不能按时交房，咋维权？开发商需要赔钱吗？
12月16日，河南省高级人民法院召开“2020年河南全省法院涉疫情房地产纠纷典型案例”新闻发布会，你关心的问题，也许能从判例中找到答案。
疫情+环保停工，致开发商延期交房，法院判开发商不构成违约
2018年，陈天（化名）与河南省某房地产公司签订了一份商品房预购合同，双方约定，出卖人2019年12月30日前交房。
不过，合同同时注明，遇到以下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：因法律法规、政策调整导致延期；遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期；逾期交房按买受人已交付房款日万分之一计算违约金。
2019年9月30日，涉案楼栋竣工验收； 2020年5月31日，陈天在河南省某房地产公司出具的《入伙通知书》上签字领取了钥匙。后陈天诉至法院，请求河南省某房地产公司支付违约金9452.16元。
审理过程中，河南省某房地产公司提供河南省环境保护厅、济源市环境保护委员会等部门下发的大量污染防控和疫情防控文件，以证明从施工至约定交房日期，济源市实施环保管控停工228天，因疫情管控停工55天，共计283天。
最终，济源市人民法院认为，河南省某房地产公司虽有逾期5个月交房的事实，但其提供的证据可以证实在合同履行期间济源市实施环保管控共228天，故酌定环保管控措施影响交房天数为114天（影响程度50%）。同时，新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，应扣除55天，上述应扣除天数为169天，超出陈天主张逾期交房的150天，因此河南省某房地产公司并不构成违约，遂判决驳回陈天诉讼请求，判决作出后陈某未提出上诉。
意义：
河南省高级人民法院民四庭庭长周志刚表示，本案系涉疫情与涉环保措施停工双重因素导致的商品房逾期交房纠纷。
他说，大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，本案判决体现了对缔约自由和合同效力的尊重。
法院将举证责任分配给开发商，并未完全采纳开发商举证，同时对环保停工的影响进行了酌定和分析，当事人一审服判息诉，有效避免了同一小区的后续诉讼。
本文导读
：在实际生活中，很多人买房子都会经历一波三折。购房者最担心的一种情况莫过于买的新房逾期交付——对于租房者来说，逾期不交房会增大经济压力；对于结婚的朋友而言，新房不能如期交付甚至会影响婚期。
虽然在购房合同中，开发商和购房者都会约定逾期交付后违约金的赔偿问题，但是多数情况下赔偿金数额往往不足以弥补购房者的实际损失，并且还会存在约定赔付的违约金过低的问题。
那么，当出现开发商逾期交房，约定赔付的违约金过低时，业主能否向法院主张提高呢？
本文将结合相关判例，为大家进行解读——
一、目前实践中的情况
总的来说，对于开发商延期交房的违约金计算问题：
当事人可以约定违约方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方式；
对于无约定或约定不明的情况，可以参照有关部门公布的同地段同类房屋租金标准计算；
《商品房买卖解释》第17条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
因此，当出现约定赔付的违约金过低的情况时，业主同样可以参照上述标准，向法院主张调整违约金数额。同时从目前司法实践来看，也有部分地方法院也会参照银行同期贷款基准利率计算违约金数额。
【相关案例】
位于昆山市花桥镇的富隆花园小区，由昆山特富隆房地产开发公司开发。合同约定2015年11月31日之前交付，逾期交房的按照购房款每日万分之0.5（相当于年利率1.8%）支付违约金。
但是，特富隆公司因为资金和开发进度原因，长时间逾期交房，直到2017年1月才开始交房，逾期时间长达一年多。在交房过程中，开放商以天气原因、停电原因要求减免逾期天数，违约金标准也只是按照合同约定的万分之0.5来支付。如果按照开放商的标准，很多业主只能拿到不到1万元的赔偿，远不能抵消业主的损失。业主集体向开放商提起诉讼。
苏州中院经审理认为，购房合同签订后，业主支付了购房款，开发商没有如期交付房屋，应承担逾期交付的违约金。且原合同约定的违约金标准明显过低，调整为按照银行同期贷款基准利率计算（年利率4.35%，相当于原违约金增加了1.5倍）。
通过上述案例我们可以看到，在实际案件审理过程中，如果根据合同标准，开发商确实延期交付的，自然要承担违约金，而且在购房合同中约定的违约金赔偿标准过低的，法院会支持业主的正当诉求，提高赔偿标准，弥补损失。
二、江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》
我国并不是判例法国家，对于此类情况（违约金过低），虽然业主可以主张调整，但是在现行法律中其实没有具体的规定条文对赔偿的数额标准进行约束。
但是，近日江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，对此类开发商逾期交房且违约金过低的情况进行了规定，明确了：
按购房款固定比例计算违约金数额极低的，可视为无效格式条款；逾期交房违约金按照银行逾期贷款利息标准计算。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
——为人民法院在审理此类案件时提供了参考和依据。
除了逾期交房违约金调整标准的规定，同时该文件还规定了：商品房交付条件标准、交付与接收的认定和举证责任、逾期办证的认定标准、逾期办证违约金的调整标准等诸多涉及房屋交付的方面的细则。
总的来说，此文件的出台，最大限度地保障了购房者的权利，也可以有力地敦促开发商秉承“契约精神”，按时如期交房。
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根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一
【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二
【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三
【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四
【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五
【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六
【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七
【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；
（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；
（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；
（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八
【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九
【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》属于
河南高院
该纪要应特别注意的要点如下：
一是该纪要第2条（案件的受理）、第6条（不可抗力抗辩对逾期交房违约责任的影响），是房屋出卖人对逾期交房/办证的抗辩事由，司法实务中是否有用？
二是该纪要第4条（竣工验收和备案对逾期交房责任的影响），是交房条件对逾期交房责任的影响，司法实务中有争议。
三是该纪要第5条（房屋质量对逾期交房责任的影响），区分质量瑕疵、质量缺陷及收房与否，房屋买受人有不同的诉讼策略与追责方向。
四是该纪要第7条（未约定逾期交房违约金的计算依据）、第9条（未约定逾期登记违约金的计算依据）、第10条（违约金的调整）；当前司法实务中，房屋买受人可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第12条、第13条、第14条的规定主张权利，简单讲，逾期交房是租金标准，逾期办证是贷款利率，并可以主动要求调整金额。
五是该纪要第12条（诉讼时效），司法实务中争议巨大。该条认为按日/月累计计算违约金的，属于单个债权应分别计算诉讼时效（如起诉之日倒推3年），是当前主流裁判观点。另有法院认为应从房屋出卖人违约成立时起计算诉讼时效，过期不候。
河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议
关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要
为妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件，统一法律适用，提高审判质效，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，结合我省审判工作实际情况，经民四庭员额法官会议讨论，形成如下纪要，供审理此类案件时参考。
第一条（适用案件范围）
本纪要所指的逾期交房、逾期登记纠纷是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人未能在合同约定的时间向买受人交付房屋、协助办理不动产登记手续，买受人起诉出卖人请求出卖人承担逾期交付房屋和逾期登记违约责任的纠纷。
第二条（案件的受理）
商品房买受人起诉出卖人请求承担逾期交房、逾期登记违约责任，出卖人以政府部门政策变化为由提出抗辩，请求减轻或免除违约责任的，应作为民事案件受理。
第三条（简化诉讼程序）
对于逾期交房、逾期登记纠纷案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的具体要求，主动适用、积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序，有效提升诉讼效率，降低诉讼成本。
当事人一方人数众多（十人以上）以及属于“四类案件”监管范围的，原则上不适用小额诉讼程序。但对于法院已经作出示范性生效裁判的同一商品房开发项目的案件，后续案件可以适用小额诉讼程序。
第四条（竣工验收和备案对逾期交房责任的影响）
出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，未经竣工验收合格的房屋不得交付，买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。
买受人接收房屋后发现房屋未经竣工验收合格，向出卖人主张逾期交房违约责任，出卖人以买受人已经接收为由进行抗辩的，不予支持；但出卖人有证据证明买受人明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。
商品房买卖合同约定的交付条件为竣工验收合格，且出卖人提供了竣工验收合格有效证据，买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的，不予支持。
商品房买卖合同约定比竣工验收合格更高的交付标准，出卖人交付房屋时未达到该标准，即使建设工程已经竣工验收合格，买受人主张逾期交房违约责任的，应予支持。
第五条（房屋质量对逾期交房责任的影响）
出卖人交付房屋时，房屋存在一般性瑕疵的，买受人可以拒绝接收房屋并请求出卖人采取维修等补救措施，由此造成的逾期交房违约责任由出卖人承担。
出卖人交付房屋时，房屋存在严重质量问题致使合同目的不能实现构成根本违约的，买受人可以拒绝接收房屋并主张解除合同、赔偿损失；买受人向出卖人主张逾期交房违约责任的，法院应向其释明可以行使合同解除权及损害赔偿请求权，买受人坚持请求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。
买受人接收房屋后，再以房屋存在质量问题为由向出卖人主张逾期交房违约责任的，不予支持。
第六条（不可抗力抗辩对逾期交房违约责任的影响）
出卖人以不可抗力为由抗辩主张免除相应期间逾期交房违约责任的，应对抗辩事由依法审查、区别处理：
（一）商品房买卖合同约定政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施为逾期交房免责事由的，应按合同约定处理。但出卖人应对政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施对逾期交房的影响程度举证；
（二）商品房买卖合同未约定政府部门发布的环境治理停工令、大气污染治理管控措施为逾期交房免责事由，出卖人以前述事由抗辩免责的，应从前述抗辩事由是否不可预见，是否与逾期交房存在因果关系等方面严格审查，并由出卖人承担相应的举证责任。
在双方签订商品房买卖合同时，当地政府部门发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施已成常态的情况下，不应将该因素视为不可抗力，出卖人以此为由主张减免逾期交房违约责任的，一般不予支持；
（三）因政府部门举办大型会议、重要活动或者基于公共利益而采取行政管制措施，以及基于疫情采取防控措施，出卖人主张在相应期间免除其逾期交房违约责任的，应当在查明前述事由与逾期交房因果关系的基础上，根据影响程度酌情处理。
第七条（未约定逾期交房违约金的计算依据）
商品房买卖合同没有约定逾期交房违约金或者约定不明的，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定处理，不得按照贷款利率进行酌定。
第八条（逾期登记的举证责任）
买受人依据商品房买卖合同起诉出卖人承担逾期办理首次登记违约责任，出卖人以政府不动产登记部门职能转变为由进行抗辩的，应当举证证明当地不动产登记部门职能转变对出卖人履行义务造成障碍的时间及范围。
买受人依据商品房买卖合同起诉出卖人承担逾期办理转移登记违约责任，出卖人提出买受人存在过错导致逾期登记的，应当承担举证责任。
第九条（未约定逾期登记违约金的计算依据）
商品房买卖合同没有约定逾期登记违约金或者约定不明的，买受人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定请求出卖人支付违约金的，法院应当向买受人释明参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率主张违约金。
出卖人以商品房买卖合同没有约定逾期登记违约金为由提出抗辩的，不予支持；商品房买卖合同明确约定免除出卖人逾期登记违约责任的，应当按照格式条款的规则进行效力审查。
第十条（违约金的调整）
商品房买卖合同对逾期交房、逾期登记违约金或违约金计算方式有约定的，一般应按照约定确定违约金数额。
违约金的调整应当以当事人申请为原则。当事人未提出调整违约金申请的，法院不宜直接进行调整，应当向当事人予以释明，但不调整将导致当事人利益严重失衡的除外。
主张调整违约金的当事人，应对约定违约金相对实际损失是否过低或过高承担举证责任。
第十一条（同时约定逾期交房和逾期登记违约金的情形）
商品房买卖合同同时约定逾期交房违约金和逾期登记违约金的，买受人可以向出卖人同时主张逾期交房和逾期登记违约金。
出卖人认为同时约定逾期交房违约金和逾期登记违约金导致违约责任过重的，可以申请调减。法院可以结合合同履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素予以调整。对于违约行为重复期间的违约金，择约定较高标准的违约金予以支持。
第十二条（诉讼时效）
商品房买卖合同约定按日或按月累计计算违约金数额的，为继续性债权。出卖人对违约金提出诉讼时效抗辩的，应以每日或每月的个别债权适用诉讼时效期间的规定。
第十三条（适用效力）
本纪要供全省各级法院在审理逾期交房、逾期登记纠纷案件时参考。法律、司法解释对相关问题有新规定的，按照新规定处理。
关联法条
《
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》
(2021.1.1)
第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
一、问:甲(出卖人)和乙(买受人)签订《商品房买卖合同》、合同约定甲在房屋交付后3个月内为乙办理完毕房屋权属证书。现甲因自身原因，未能在约定期限内履行该义务，乙诉至法院，要求甲承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的损失，人民法院应如何认定甲应承担的违约责任呢?
答:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(本文以下简称《商品房买卖解释》)第十四条第一款规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。
如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十四条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。但根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发(2003)251号)第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日0.021%计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，《民法典》第六百四十六条规定:“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定;没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”。鉴于买卖双方合同义务的对等性，人民法院可参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（本文以下简称《买卖合同解释》)第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30%~50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。
出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据《民法典》第五百八十五条《商品房买卖解释》第十二条，并参照《商品房买卖解释》第十四条、《买卖合同解释》第十八条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。
二、问：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？
答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中，对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益；对于该部分利益，《商品房买卖解释》第十三条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失；《商品房买卖解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的实际。
至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《商品房买卖解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。
综上，《商品房买卖解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的，二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。
三、问：买受人与出卖人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了出卖人违约时需要支付给买受人30万元违约金。但是，签约后，由于房屋升值巨大，出卖人不愿履行合同。现在房屋升值造成的差价远远大于合同约定的30万元违约金。买受人在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为买受人的损失，由违约方出卖人予以赔偿？
答：这个问题在审判实践中比较普遍。《民法典》第五百八十四条规定定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。
人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及到《民法典》第五百八十五条第二款规定的适用问题，该款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”但约定的违约金是否低于造成的损失，则属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用《民法典》第五百八十五条第二款及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。
来源：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》
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根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及该法第六十二条第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，交房期限未作约定或约定不明的，安置房交付期限可以根据临时过渡期的相关约定来确定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”行政机关未按期交房，应当承担相应的违约责任。
? 裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行政裁定书
（2019）最高法行申12582号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘行中，男，1959年8月23日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：高承才，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省郑州市二七区人民政府，住所地：河南省郑州市二七区政通路85号。
法定代表人：苏建设，该区人民政府区长。
委托诉讼代理人：尚丹，河南省郑州市二七区房屋征收与补偿办公室工作人员。
委托诉讼代理人：闫学新，河南豫威律师事务所律师。
再审申请人刘行中、河南省郑州市二七区人民政府（以下简称二七区政府）因刘行中诉二七区政府履行补偿安置协议一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫行终1515号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员仝蕾、审判员李小梅、审判员袁晓磊参加的合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
郑州铁路运输中级法院一审查明：2013年6月6日，刘行中与二七区政府成立的临时机构二七区京广北路以东、中原路以北综合整治项目指挥部签订了《征收住宅房屋产权调换补偿安置协议》，该协议约定：刘行中于2013年6月13日之前搬迁完毕，二七区政府为刘行中安置房屋面积172.6平方米，临时安置期限36个月（自2013年1月10日至2016年1月10日）；过渡费按照刘行中有证建筑面积每平方米12元/月支付；二七区政府未按照约定支付各种补偿费，自违约之日起每日按房屋征收总额的3‰支付违约金。过渡期结束后，二七区政府依照安置方案规定，对刘行中过渡费进行了翻倍发放（每平方米24元/月）。2018年4月26日，河南省郑州市人民政府作出郑政〔2018〕28号《关于国有土地上房屋征收和国有土地使用权收回有关问题的意见》（以下简称28号《意见》）文件，该文件规定，在临时安置期间，按被征收房屋建筑面积每平方米每月30元的标准发放给被征收人临时安置费，不足1800元，按照1800元发放，该文件自下发之日起实施。刘行中据此诉至一审法院。
郑州铁路运输中级法院一审认为，本案刘行中诉求为：一、要求依法判令二七区政府履行其与刘行中签订的《征收住宅房屋产权调换补偿安置协议》；二、依法判令二七区政府为刘行中提供安置面积为172.6平方米的房产；三、依法判令二七区政府补发自2018年5月-2019年1月的过渡费7766.82元，及至本案安置终结的过渡费；四、依法判令二七区政府按每日房屋征收补偿总额的3‰支付违约金。则刘行中诉求实际有三：第一是刘行中要求二七区政府提供安置房的要求；第二是刘行中要求二七区政府依照28号《意见》之规定，按照每平方米30元/月发放过渡费；第三是刘行中要求二七区政府按每日房屋征收补偿总额的3‰支付违约金。一、二七区政府是否未履行行政协议的问题。首先应当明确，本案的拆迁安置补偿协议虽由拆迁改造主体作为一方当事人签订，但要求双方以协商的方式解决问题、分担义务。拆迁安置补偿协议并非只包含拆迁主体约定、交付安置面积一项内容。因此，拆迁安置补偿协议也可以称为一种行政契约，那么就要求协议双方以合同的方式、契约的精神达到维护公共利益和个人权益的目的，则协议双方的诚实守信是协议存在的基础。虽然协议双方约定临时安置期为36个月，截止目前二七区政府在临时安置期满仍未能交付房屋，但二七区政府并未拒绝履行协议，仍然按照协议约定履行相应的安置补偿义务。二七区政府至本诉发生时未交付房屋并非是其不按照约定怠于履行义务，而是因为安置房屋尚未建造完毕致其交付不能。此外，本案的拆迁安置补偿协议并未约定过渡期结束后，二七区政府即应当向刘行中交付安置房屋。因此，刘行中的此项主张不予支持。二、关于刘行中要求按照28号《意见》补发过渡费的问题。28号《意见》出台于2018年4月26日，且该文件明确规定自下发之日起实施。本案案涉协议签订于2013年，远早于该文件出台时间。在案涉协议未经确认违法撤销的情况下，二七区政府按照协议约定履行并无不当。且二七区政府在约定过渡期结束后，也将刘行中的过渡费进行了翻倍发放。故刘行中的该项请求没有法律依据，不予支持。三、关于刘行中主张违约金的问题。本案协议关于违约责任的部分约定为：二七区政府未按约定期限支付各种补偿费，自违约之日起每日按房屋征收总额的3‰支付违约金。双方签订本案协议后，二七区政府已经履行了协议约定的多项补偿权益，刘行中也已足额获得了协议约定的除了安置面积之外的其他补偿权益，且约定的过渡费也经过翻倍后在持续发放。此外，协议中刘行中、二七区政府双方仅是对未按期支付各种补偿费用的违约责任进行了约定，对于交房的时间以及逾期交房的违约责任并未进行约定，二七区政府按照协议约定的补偿费按期足额进行发放，并按照安置方案中逾期未能交房双倍支付临时安置补偿费的规定，按时按期足额支付了双倍临时安置补偿费，二七区政府不存在未按约定期限支付补偿费用的情形。故刘行中主张支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，刘行中的诉讼请求不能成立，不予支持，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回刘行中的诉讼请求。
刘行中不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。
河南省高级人民法院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
河南省高级人民法院二审认为，关于刘行中请求二七区政府履行与其签订的安置协议，为其提供安置面积为172.60平方米的房产的问题。因为案涉项目拆迁尚未清零，原址回迁的安置房尚未开始建造，二七区政府虽然积极推进安置房项目进度，但目前客观上不具有交付安置房的条件，虽然合同是当事人之间的法律，但法律不强人所难，故一审判决对于刘行中要求二七区政府为其提供安置房的诉讼请求不予支持并无不妥，但二七区政府应继续积极推进项目工程，尽早履行交房义务。关于刘行中请求二七区政府补发自2018年5月-2019年1月的过渡费7766.82元及至本案安置终结的过渡费问题。2018年4月26日郑州市人民政府颁布28号《意见》，对于住宅房屋临时安置费标准作出了调整，该文件规定“实行期房安置并由被征收人自行解决临时安置房的，在临时安置期间，按被征收人房屋建筑面积每平方米每月30元的标准发给被征收人临时安置费，不足1800元的，按照1800元发放”，前述意见结合当前房屋租赁市场实际情况，为满足被征收人的基本居住条件，确保被征收人平稳过渡，对临时安置费的给付标准作出的具体明确的规定，其效力及于本案当事人之间签订安置协议。且自2013年6月6日，刘行中与二七区政府签订安置协议至2018年4月26日，五年多时间过去，物价上涨水平等均发生了明显的情势变更，故对于刘行中请求二七区政府补发自2018年5月-2019年1月的过渡费7766.82元的请求，具有事实和法律依据，予以支持。关于刘行中请求二七区政府按每日房屋征收补偿总额的3‰支付逾期交房违约金的问题。首先，2013年6月6日，刘行中与二七区政府签订的安置协议中并无二七区政府未按约定期限支付各种补偿费，自违约之日起每日按房屋征收总额的3‰支付违约金的约定。该约定的各种补偿费包括协议约定的多项补偿权益及过渡费，并不及于逾期交房的违约责任，且二七区政府已按照协议约定的安置补偿费标准按期足额发放，并不存在未按约定期限支付补偿费用的情形。其次，本案双方当事人于安置协议中对交房日期也没有作出具体明确的约定。根据合同法第六十一条的规定，双方可以协议补充相关内容，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，现有证据和交易习惯并不能得出二七区政府应当何时交房的具体日期。二七区政府未能及时交付安置房有拆迁阻力大等诸多原因，并不能证明可以全部归责于政府一方的责任。考虑到上浮过渡费支付标准为被征收人房屋建筑面积每平方米每月30元，已经可以弥补被拆迁人的过渡期间的损失，可以满足被拆迁人在过渡期间正常的房屋租金支出。故刘行中主张按房屋征收总额的3‰支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，刘行中的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决驳回刘行中要求二七区政府交付安置房及承担逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一、二项之规定，判决：一、二七区政府向刘行中支付2018年5月-2019年1月的过渡费7766.82元；二、驳回刘行中的其他诉讼请求。
刘行中向本院申请再审称：（一）二七区政府并未履行案涉补偿安置协议中约定的安置义务，应当按照征收时房屋征收补偿总额的3‰支付违约金。一、二审法院将临时安置费混同为安置补偿费，事实认定错误。（二）一、二审法院适用法律错误。案涉补偿安置协议明确安置期为36个月，期满应当交付安置房，即便对交付安置房具体日期有争议，也应依法判决二七区政府在法定期限内交付安置房。请求：1、撤销一、二审判决；2、依法再审。
二七区政府向本院申请再审称：28号《意见》中关于临时安置费标准调整的规定不应适用于其实施以前已下达征收决定的项目，在案涉补偿安置协议不违反法律法规及征收补偿方案，且双方都要求继续履行协议的情况下，二审法院适用该规定，直接变更了该协议的内容，提高了临时过渡费发放标准，可能引发大量诉讼。请求：1、依法撤销二审判决第一项内容；2、依法提审或指令河南省高级人民法院再审。
本院经审查认为，再审申请人刘行中起诉请求判令二七区政府履行案涉补偿安置协议，向其交付安置房屋，按照28号《意见》确定的安置费标准向其补发自2018年5月至2019年1月的过渡费及至本案安置终结的过渡费，并按照每日房屋征收补偿总额的3‰支付违约金。
（一）关于履行案涉补偿安置协议、交付安置房屋的问题。一、二审法院认为，二七区政府尚未开始建造安置房，并未拒绝履行案涉补偿安置协议，因而，对刘行中要求履行案涉补偿安置协议、交付安置房屋的诉讼请求不予支持。根据案涉补偿安置协议的约定，二七区政府负有交付安置房的义务，而且案涉补偿安置协议中也明确约定了36个月的临时安置期限。刘行中提起本案诉讼时，临时安置时间早已期满。刘行中要求法院判决二七区政府履行补偿安置协议，交付安置房屋的诉讼请求应当予以支持。（二）关于补发过渡费的问题。案涉补偿安置协议签订于2013年6月，约定按照有证建筑面积每平方米12元每月发给被征收人临时安置补助费。二七区政府在超过临时安置期未能交房的情况下，根据征收补偿方案的规定，双倍支付临时安置补助费。28号《意见》出台于2018年4月26日，其中规定：实行期房安置并由被征收人自行解决临时安置房的，在临时安置期间，按被征收人房屋建筑面积每平方米每月30元的标准发给被征收人临时安置费，不足1800元的，按照1800元发放。该意见系结合当前房屋租赁市场实际情况，为满足被征收人的基本居住需要，确保被征收人的生活质量而对住宅房屋临时安置费作出的调整。本案中，自案涉补偿安置协议签订至今已六年之久，协议中约定的安置房仍未解决，二审法院判令二七区政府补发自2018年5月—2019年1月的过渡费7766.82元，保障了被征收人的基本居住条件，应予以支持。（三）关于刘行中请求二七区政府按每日房屋征收补偿总额的3‰支付逾期交房违约金的问题。案涉补偿安置协议第七条违约责任部分约定：二七区政府未按约定期限支付各种补偿费，自违约之日起每日按房屋征收总额的3‰支付滞纳金。从协议约定内容来看，双方仅对未按期支付各种补偿费用的违约责任进行了约定，对于交付安置房的时间以及逾期交房的违约责任并未进行约定。但案涉补偿安置协议第三条第二款约定临时安置期限为36个月，自2013年1月10日至2016年1月10日。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及该法第六十二条第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，安置房交付期限可以根据临时过渡期的相关约定来确定。二七区政府已经超过了案涉补偿安置协议约定的临时过渡期，至今仍没有履行交付安置房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，二七区政府应当承担相应的违约责任。尽管在本案中不能直接依照刘行中主张的按每日房屋征收补偿总额的3‰支付逾期交房违约金，但法院应当判决二七区政府承担违约责任。对于违约责任的具体承担方式，可以根据刘行中因长期未被落实安置房受到的实际损失酌情予以确定。二审判决驳回刘行中要求二七区政府承担逾期交房违约责任的请求有所不当，应予纠正。
综上，刘行中的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第一款、第一百一十八条第二款之规定，裁定如下：
一、本案指令河南省高级人民法院再审；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审判长仝蕾
审判员李小梅
审判员袁晓磊
二〇一九年十二月二十五日
法官助理唐斯斯
书记员王莹
来源：鲁法行谈
东营市中级人民法院
原标题：《最高法判例：逾期交付安置房的违约责任》
????随着经济的高速发展，房地产行业持续升温，伴随着该行业的繁荣，有关房地产的经济纠纷、法律问题多种多样、层出不穷，许多辛辛苦苦攒钱买房的购房者在面对开发商时往往处于弱势，对于购房者的权益如何保护是我们值得深思的问题。卢氏县的刘洋购买天发置业公司开发的商品房一套，因该置业公司逾期交房，刘洋一纸诉状将天发置业公司告上法庭，要求该公司交付房屋并支付违约金。近日，三门峡市中级人民法院对该案作出终审判决：天发置业公司向刘洋支付违约金24217元。
????2013年3月2日刘洋购买天发置业公司开发的商品房一套。合同约定，天发置业公司应当在2013年7月31日前将商品房验收合格交付与刘洋，逾期交房的，如不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后天发置业公司逾期通知刘洋交房，刘洋被告知需交清专项维修基金、物业费等费用方能领取钥匙，刘洋要求天发置业公司支付逾期交房违约金被拒，双方因交付房屋、专项维修资金、物业费等问题发生纠纷，刘洋遂起诉。审理中，天发置业公司于2015年7月22日将房屋交付于刘洋，刘洋撤回要求天发置业公司交付房屋的诉讼请求，要求天发置业公司按约定支付违约金。卢氏县人民法院审理后判决：天发置业公司向刘洋支付违约金24217元。
????三门峡市中级人民法院审理后认为：按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议，天发置业公司应当在2013年7月31日之前交房，上述合同和协议中并未写明刘洋须交纳专项维修基金、物业费、装修押金等费用后天发置业公司才能交房，天发置业公司没有按约定的时间交房，应当按照合同约定承担违约责任，支付违约金。据此，三门峡市中级人民法院遂依法作出上述判决。（以上当事人姓名均为化名）
原标题：新规！高院发布：“逾期交房、办证违约”9条审判指引（2020）
来源| 江西高院
为妥善处理开发商
逾期交房
逾期办证违约
责任纠纷案件
统一全省法院审理此类案件的
法律适用标准和裁判尺度
提高审判质量
根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。
购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，
酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内
。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。
按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;
(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;
(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外;
(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
所以法秩序统一的原理要注意运用，注意法律之间的协调。
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作者：谭振亚
开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。
案情
2009年9月20日，李某勤与重庆市某康置业有限公司（以下简称某康公司）签订《商品房买卖合同》，约定由李某勤购买某康公司开发的“某康浩宇”小区房屋一套，面积为87.86平方米，房款为230501元。某康公司应当于2010年4月30日前交房，逾期交房的应自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向李某勤支付房款万分之五的违约金。合同签订后，李某勤支付了房款。2011年12月27日，某康公司交房。因某康公司逾期交房，李某勤遂起诉请求某康公司按照合同约定支付违约金69726.6元。诉讼中，某康公司辩称，因逾期交房给李某勤造成的损失应当按照同地段同类房屋的租金来认定，双方约定的违约金过高，应当予以降低，并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。经法院委托评估，评定案涉房屋在逾期交付期间的月租金标准为每平方米4元至8元。
裁判
重庆市璧山县人民法院经审理认为，根据合同约定，某康公司应于2010年4月30日之前交房，但实际上却于2011年12月27日交房，某康公司应当承担逾期交房的违约责任。诉讼中，某康公司认为双方约定的违约金过高并请求予以调整。在无证据证明逾期交房给李某勤造成具体损失的情况下，应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为李某勤遭受损失的依据。根据评估意见，确定租金标准按每平方米8元计算，故逾期交房期间房屋的租金为13355元。而根据合同约定，某康公司应当支付的违约金为69726.6元，双方合同约定的违约金确属过高，应当予以酌情减少。法院遂判决某康公司应当向李某勤支付违约金13355元×130%＝17362元。
李某勤不服，提起上诉。
重庆市第一中级人民法院经审理认为，某康公司认为约定的违约金过高，请求予以降低，应当由某康公司就双方约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任。一审法院按照某康公司的主张及举证，依据同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整并无不当。法院判决：驳回上诉，维持原判。
评析
1、违约金调整中的举证责任分配
根据相关法律规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任？一种观点认为，实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道，另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失有多少，故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。另一种观点则认为，遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小，而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。
笔者认为，首先，“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。其次，法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”，与法律规定此项制度的本意背道而驰。因此，第一种观点实不足取。
在本案中，双方将逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五，某康公司认为约定的违约金过高，便应当由某康公司对约定的违约金过分高于给李某勤造成的损失承担举证责任。一审法院直接认定在无证据证明逾期交房给李某勤造成具体损失金额的情况下，应当参照同地段同类房屋的租金标准作为认定损失的依据，而并未指明应当由哪方对违约金是否应当调整承担举证责任，存在不当之处。对此，二审法院予以明确。
2、逾期交房给购房者造成损失的认定
在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。然而，购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。
那么，究竟该如何认定开发商逾期交房给购房者造成的损失呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此，如果开发商主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金，并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据，人民法院可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。
但是亦应当注意，将同地段同类房屋的租金标准作为认定损失大小的依据，实系在逾期交房所产生的损失难以衡量的情况下，不得已而采取的一种方法。通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种“推定”。在诉讼中，如果购房者可以举示充分证据证明其损失的大小，或者可以举示其他证据证明其除了租金损失外还存在其他损失，那么这种“推定”便不再具有合理性，人民法院应当根据购房者的实际损失来确定是否对约定的违约金进行调整，也即购房者对其损失的大小享有一种补证的权利。
在本案中，某康公司主张按照同地段同类房屋的租金标准对约定的违约金进行调整，并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。一审法院对某康公司的意见予以采信，并通过比较发现，合同约定的违约金确实远远大于房屋同期的租金标准，遂根据租金标准对违约金进行了调整。而李某勤并未举示充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，也未举示充分证据证明除了租金损失外，其还存在其他损失。因此，一审法院对约定的违约金进行调整并无不当，二审法院对一审判决予以维持。
来源：江西高院，住建法律整理
一直以来，开发商与购房者签订的房屋买卖合同都属于格式条款合同，开发商为了降低“逾期交房、逾期办证”违约风险，在合同中明确表示违约责任固定为几千元或将违约金的比例调得极低。购房者主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，人民法院一般应予支持，但是在违约金额上苦于“合同约定”难以支持购房者诉请，为了解决该问题，江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》明确“
开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5?（年1.8%）,视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算
”！
正文：
江西省高级人民法院
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引
为妥善处理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷案件，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。
开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
四【逾期交房违约金的调整】
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
五【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。
六【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。
购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，
酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内
。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。
按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
七【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：
(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;
(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;
(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外;
(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。
九【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。
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