——开发商逾期交房后免责天数及逾期交房违约责任

的认定

王某等 80 余名购房人与天津某房地产有限公司（以下

简称某地产公司）房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

以王某案为例，某地产公司与王某于 2017 年 11 月 15 日签

订《天津市商品房买卖合同》，约定交房日期为 2019 年 12 月

31 日。合同订立后，王某依约支付了全部购房款。

2017 年 9 月 18 日，政府部门下发《关于加强建筑施工扬尘

防控管理的通知》，该通知载明，具体停工时间为 2017 年 10

月 1 日至 2018 年 3 月 31 日；天津市某区停工范围为城区、经 济开发区、现代产业园区、工业区；具体停工内容为停止各类 建设工程土石方作业等。自 2018 年 3 月 25 日至 2019 年 12 月 29 日市生态环境局发布重污染天气黄色预警 17 次，涉及天数 88 天，在预警期间要求所有建筑施工企业相关作业禁止施工。 2020 年 1 月 28 日，市住房城乡建设委发布的《关于做好我市建 筑工地疫情防控工作有关问题的通知》，载明：“本市在建建筑 工地，除因施工安全需要不能停工的和涉及疫情防控必需、抢 险、抢修项目以外，一律推迟开复工时间。具体开复工的时间， 另行通知。

”2020 年 4 月 5 日，某地产公司承建的项目复工。

2021 年 2 月 27 日，某地产公司向王某交付房屋。王某主张某地产公 司赔偿逾期交房已付款利息损失及逾期交房违约金，共计 10 余 万元。

【裁判结果】

法院认为，本案争议焦点为：环保停工和疫情停工是否应

当免责及免责天数的认定；某地产公司是否应当承担逾期交房

违约责任及违约金计算标准。

关于环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定

问题。首先，双方签订合同日期为 2017 年 11 月 15 日，某地产 公司主张因 2017 年 10 月 1 日至 2018 年 3 月 31 日期间的停工 令免责，该停工令颁布早于合同签订。双方签订合同时，某地 产公司已经知道停工令的颁布及停工期，其对该停工令对交房 时间势必造成的影响应当是明知且可以预见的，某地产公司仍 然在合同中约定交房日期为 2019 年 12 月 31 日，应当视为某地 产公司对该停工期影响已有所考虑，其主张该期间予以免责， 缺乏事实依据，不予支持。其次某地产公司主张自 2018 年 3 月 25 日至 2019 年 12 月 29 日期间，本市发布重污染天气预警 17 次，停工 88 天，应予免责。对某地产公司主张的该段停工期， 其并未充分提交相关施工日志、监理日志等施工文件对实际停工事实予以佐证，故无法依据某地产公司主张的扣减天数确定 免责天数。但考虑重污染天气预警措施确实对某地产公司的 实际施工造成一定影响，且双方合同约定交房时间后不久即暴 发新冠疫情，综合全案客观实际情况，兼顾重污染天气和疫情 影响天数，依据公平原则及诚实信用原则，酌情认定综合扣减 相应免责天数 95 天。 关于某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金 计算标准问题。双方《商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾 期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第 三条约定日期交付商品房，逾期在 180 日内的，乙方有权向甲 方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次 日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如 超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时， 还有权按照下列第 3 种约定，追究甲方违约责任：3.见补充协议 第四条。然补充协议第四条仅对商品房图纸进行约定，未对违 约责任进行约定。但在补充协议第七条中约定：双方同意本合 同第五条补充如下：如出卖人逾期交付超过 180 日，合同继续 履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖 人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行 同期贷款利息计算。对此，法院认为，双方合同第五条和补充 协议第四条、第七条虽然指代不明，但通览合同条款按照通常 文义解释，可以理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了 逾期交房的违约责任。双方对于支付逾期交房利息的约定没有 争议。但是，基于合同第五条和补充协议第七条的约定，某地 产公司主张同时承担两份违约责任过高，请求法院依法调减。 王某未向法院提供证据证明其因某地产公司逾期交房造成的具 体实际损失数额，法院依法认定逾期交房造成王某的实际损失 即利息和违约金的合计损失数额，以其购房全款为基数，按照 全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算利

息的 1.3 倍为限。