——“以 4 万抵 6 万”的团购费谁来退还

天津市某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）

与许某、某企业策划有限公司（以下简称某策划公司）

房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

许某购买某地产公司开发的房屋。购买中，许某参加“4 万

抵 6 万”房款销售活动，并缴纳 4 万元团购费，某策划公司为其 出具了收据。随后，许某因某地产公司未取得房屋预售许可证， 不能按期交房为由，向一审法院提起诉讼，同时列某策划公司 为共同被告，要求某地产公司与某策划公司退还购房款 27 万元 (23 万元首付款+4 万元团购费)。后因无法联系到某策划公司， 许某撤回了对某策划公司的起诉。一审法院作出民事调解书， 其中确认某地产公司支付许某购房款 23 万元等内容，并解除了 双方商品房买卖合同，确认许某与某地产公司之间无其他纠纷， 双方不得再向对方主张任何权利。另，许某陈述并未与某策划 公司签订合同，其按照某地产公司销售人员的告知缴纳 4 万元 团购费。某地产公司否认与某策划公司存在包销关系。调解后 一年左右，许某另行起诉请求：判令某地产公司返还许某 4 万 元团购费及利息。

【裁判结果】

法院经审理认为，首先要审查团购费与“交 4 万抵 6 万”活动

的关系。团购费是基于某地产公司提出的“交 4 万抵 6 万”优惠活 动前提下产生，与商品房买卖合同直接相关，房屋成交的最终 受益人是某地产公司。在实际履行中，是某策划公司带领客户 到达某地产公司售房现场，同时在某地产公司财务室交纳两笔 钱——购房预付款和团购费，分别进入某地产公司和某策划公 司的账户，表明某地产公司认可并同意某策划公司收取 4 万元 团购费，并享受购房款的总优惠。其次，要审查某地产公司与 某策划公司之间的关系。两公司之间虽无书面协议，但该团购 费与购房款是不可分割的整体，事实上分别由某策划公司收取 团购费并开具收据，某地产公司收取购房款并开具发票，且某 策划公司收取团购费的事实，某地产公司是知情并默许的，也 表明某地产公司与某策划公司之间具有事实上的委托代理销售 关系，既然是委托代理关系，则代理法律后果理应由被代理人 负担，加之，解除商品房买卖合同是因某地产公司存在过错， 因此某地产公司具有返还团购费的义务。