——商品房上存在多重权利负担如何解决

刘某等43名购房人与某地产公司、某银行商品房销售合同纠纷案

【基本案情】

案涉小区开发商为某地产公司，施工方为案外人某建筑公

司，因某地产公司欠付某建筑公司工程款，某地产公司与某建

筑公司商议，由某建筑公司员工购买该项目部分房屋，购房款

由某建筑公司掌管，直接冲抵某地产公司欠付的工程款。刘某

等43名购房人系某建筑公司员工。以刘某案为例，2015年9月

10日，刘某与某地产公司签订《房屋预定书》，并预付购房款

29万元。2016年12月，某地产公司通知刘某等43名购房人解

除预定合同，刘某不同意，遂提出诉前保全申请，一审法院对

诉争房屋进行了查封，且系首次查封。此后，因某地产公司涉

及其他纠纷，诉争房屋又被进行了第二、第三手查封。另外，

2015年9月18日，某地产公司与某银行签订《最高额抵押合同》，

将案涉小区1-4号楼抵押给某银行并办理了抵押登记。后又以同

样方式抵押了其他几栋楼。2019年10月18日，案涉小区办理

了《商品房交付许可证》，现已具备交付条件。刘某向一审法

院起诉请求：1.判令某地产公司和某银行涂销案涉房屋的抵押登

记；2.判令某地产公司交付刘某所购房屋并办理产权过户手续；

3.本案的诉讼费用、财产保全费、保险担保费由某地产公司和某

银行承担。诉讼同时，刘某申请对诉争房屋进行查封，一审法

院依法对诉争房屋进行轮候查封在第四手。审理期间，刘某将

房屋尾款68万元交至一审法院保管款账户。其余购房人除全款

买房的8户外，其余35户均交付尾款至一审法院。

【裁判结果】

虽案涉房屋存在另案在先查封的情形，但另案中权利人的

权利分别属于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权范围之

内。而刘某作为案涉房屋的商品房买受人，已经被生效执行异

议裁定认定其享有商品房消费者的物权期待权，足以排除执行。

根据《九民会议纪要》，刘某享有的权利在性质和效力上已经

优先于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权，应当优先保

护，其他在先查封应予解封。现刘某已将剩余房款68万元交至

一审法院保管款账户，该款性质属于某地产公司案涉房屋应收

房款的尾款，因此某地产公司应交付案涉房屋并过户。二审诉

讼期间，三方当事人达成一致意见，同意将刘某交至一审法院

保管的案涉房屋尾款68万元给付某银行，某银行收款后五日内

办理注销抵押权手续，某地产公司协助配合办理房屋产权过户

手续，法院照准。遂判决支持刘某等43名购房人涂销抵押登记、

交付房屋并过户的请求。