商品房预售合同纠纷成功房屋过户

律师观点分析

原告：朱某。

委托诉讼代理人：袁丽，上海市志君律师事务所律师。

原告朱某向本院提出诉讼请求：判令被告将某于上海市松江区系争房屋过户至原告名下，因过户产生的相关税、费由原告负担。

事实与理由：2011年3月29日，原告朱某与被告签订《关于购买颐思殿改建工程商业用房的意向协议》，协议中约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价100万元，被告承诺自协议书签订之日起12个月完成房地产买卖的相关手续，18个月内交付房屋。原告已通过银行转账方式将购房款全部支付完毕，但被告因其自身面临的诉讼和相关抵押问题一直未和原告签订网签合同，也未为原告办理相关产证。2014年8月26日被告出具《承诺函》，确认已实际收到原告房款100万元，并于2014年1月20日将系争房屋交付给原告使用，但因被告自身原因无法办理相关产证。目前原告得知系争房屋已解除查封，具备过户条件，且系争房屋类型为办公楼，不存在限购问题，系争房屋过户不存在法律和事实上的障碍。故为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。

被告A公司书面辩称，第一、被告公司认可原告的诉讼请求，愿意配合原告办理产权证。之前，因被告的债务问题导致房屋被司法查封，故该房屋至今尚未办理产权证。目前，经被告查询，本案所涉房屋未发现查封信息和其他限制信息；第二、被告无法安排工作人员配合原告工作，过户工作需由原告自行完成。同时，原告应某自身情况，达到上海市当地的限购政策；第三、对于原告提出的证据和主张的诉请，被告公司全部予以认可。

本院经审理认定事实如下：上海市不动产登记簿记载的信息显示：系争房屋的土地权属性质为国有建设用地使用权，取得方式为出让，土地用途为商业。系争房屋的建筑面积为54.90平方米，房屋类型为办公楼，房屋用途为办公。被告A公司于2013年9月9日取得新建商品房房地产权证（大产证）。

另查明，2011年3月29日，原告朱某与被告A公司签订了《关于购买颐思殿改建工程商业用房的意向协议》，约定原告向被告购买施工号为810号的房屋，房屋单价为16,450元/平方米，面积为54.90平方米，总价为903,105元。每平方米装修2,000元，合计装修价109,800元，房屋合计总价为1,012,905元。每套优惠总价1,000,000元。被告承诺上述房屋单价无论出现任何情况和市场风波，则上述房屋单价不变，面积以签订上海市房地产买卖合同时为准，多退少补。该协议还约定被告承诺本意向协议书签订之日起十二个月内完成房地产买卖的法律、法规和手续，十八个月内交付房屋。本协议书有限期至正式签订上海市房地产买卖合同后失效。该意向协议另对其他事项进行了约定。

上述意向协议签订后，双方未再签订上海市房地产买卖合同。原告于2013年付清了全部购房款1,000,000元。

2014年8月26日，被告向原告出具《承诺函》一份，载明：兹有购房人朱某于2011年3月29日签订购房意向书，购买位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX层XX室产权房屋。2013年12月30日实际收到购房款1,000,000元，未签订网签合同，并于2014年1月20日交付使用，实际拥有了该房产。由于我公司未能及时为该住户签订网签合同及办理房产登记证，目前又因我公司自身面临的诉讼官司导致司法查封，无法办理相关产证，购房人对此没有过错，由我公司承担违约责任，我公司承诺从购房意向书签订之日起按日万分之七的违约金赔偿给购房人，直至产证办理到购房人名下为止。

再查明，系争房屋目前仍登记在被告名下。除了本案依原告申请，本院于2021年8月11日对系争房屋采取司法查封措施外，并无其他抵押登记或司法查封等权利限制信息。

以上事实，有《关于购买颐思殿改建工程商业用房的意向协议》、《承诺函》、上海市不动产登记簿、转账凭证以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《关于购买颐思殿改建工程商业用房的意向协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应恪守。虽然双方后续没有再签订上海市房地产买卖合同，但一则该意向协议中明确约定了系争房屋的位置、建筑面积、房屋单价、装修价款、购房总价款以及款项支付方式等房屋买卖合同的主要内容；二则被告已经按照该意向协议将全部购房款100万元予以收受，系争房屋也已于2014年1月实际交付原告使用；三则并非原告原因导致后续未签订上海市房地产买卖合同。综上，本院确认原、被告之间关于系争房屋的商品房预售法律关系已成立生效并实际履行。原告作为购房人已经按照协议约定支付全部购房款，被告作为售房者理应履行法律规定的协助过户和转移交付的义务。经查，当前系争房屋过户不存在任何事实及法律上的履行障碍，被告亦表示同意协助过户，故对于原告要求被告协助过户的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告A公司于本判决生效之日起十日内协助原告朱某将上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至原告朱某一人名下，由此产生的税、费均由原告朱某负担。