律师观点分析
原告李X与被告呼和浩特市XX公司、第三人江苏省XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵XX，被告委托诉讼代理人高X、吴X，第三人江苏省XX公司委托诉讼代理人朱XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之合法手续（办理房屋产权证等手续）；二、请求贵院判令被告逾期交房给原告造成的损失。（待司法鉴定后再追加）逾期交房的违约金191076.46元（同期银行贷款利率，4.75%年，2016年12月15日-2018年10月15日，暂计算22个月）；三、请求贵院判令本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：江苏省XX的同事和原告是朋友关系，通过陈XX的同事得知被告欠陈XX工程款，被告以一处现房抵账给陈XX，陈XX为了回笼资金，作为中间人，搭线原告和被告于2016年10月17日签订商品房认购合同，合同约定：第一条、被告以出让的方式取得新城区成吉XX北侧、编号为4-04-H-565号地块的使用权，出让证号为呼国用（2010)第00333号，第二条、商品房销售依据，买受人购买的商品房为现房，第五条、付款方式及期限，分两次付款。第八条、本合同在履行过程中发生的争议，由江苏省XX公司（陈XX）处理。合同签订以后，原告分别于2016年10月17日支付购房款XXX(壹佰伍拾万元整）、2016年12月13日支付购房款694198(陆拾玖万肆仟壹佰玖拾元整），原告支付全部购房款以后，多次请求被告及第三人江苏省XX公司（陈XX）履行交房义务，被告及第三人江苏省XX公司（陈XX）以各种理由推脱，迟迟不履行交房义务，原告是做企业的，之所以买此处房屋，就是因为第三人江苏省XX公司（陈XX）承诺的是现房，与被告签订的买卖房屋合同约定的也是现房，能及时交付并使用，可被告自原告第二次付清剩余购房款至今，仍迟迟不交房，导致现在原告一直以租赁房屋办公，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律若干问题的解释，逾期交付使用房屋的，应赔付违约金及赔偿损失。
被告呼和浩特市XX公司辩称：1、请求人民法院驳回原告的诉讼请求；2、驳回原告要求被告支付逾期交房违约金191076.46元；3、判令本案诉讼费与被告无关。事实与理由：
第三方与被告于2014年9月13日签订了昕泰大观综合楼及附属用房消防工程《建设工程施工合同》，第三方以工程款抵购了正在施工中的商品房（即本案中昕泰大观综合楼9层5号商品房，暂测面积378.31㎡,价格XXX元）。第三方又将尚未竣工验收、没有达到销售条件的商品房转让给原告，请求被告将商品房手续办理给原告，并写了书面承诺说明“关于呼和浩特市XX公司以商品房抵顶江苏XX公司工程款房屋合同变更的说明”，承诺说明中内容简要如下：由于我方承揽的工程尚未竣工交付，还不能办理抵顶合同内全部商品房手续，欲先办理378.31㎡给原告，并委托你公司给予办理房屋变更手续（说明：房屋产权手续必须由开发方办理，其它单位无法定办理权限），并承诺委托销售手续办理后，发生的任何纠纷均与你公司无关，所有责任均由我公司承担。同时，我公司同意按李X房屋认购协议书中付款方式支付和质押房款，承诺工程进度按你公司要求完工，我方向你方出示工程款收据，你方财务为李X出示房款收据和房屋认购协议。从本案中第三方“关于呼和浩特市XX公司以商品房抵顶江苏XX公司工程款房屋合同变更的说明”和“商品房认购合同”，可以认定原告从第三方手中买了折价尚未竣工、尚未达到销售条件的抵账商品房，并委托被告办理相关房产手续，被告在第三方的承诺下，考虑房屋产权手续也必须由被告办理，才给原告出具了房屋认购手续。从手续中可以看出被告与第三方是委托施工和商品房销售关系，被告将商品房出卖给第三方，第三方以支付房款的方式收取了工程款。而原告与被告的关系，是第三方委托被告为原告办理房屋产权而委托和只有被告能办理的委托关系，为此，第三方为被告出示了承诺性说明：发生的任何纠纷均与你公司无关，所有责任均由我公司承担，所以说，原告与被告是一种配合办理房屋产权关系，被告不存在主观和行为上的过错。原告在购买过程中，也明知此商品房没有竣工验收，不符合《城市商品房预售管理办法》，并以低价购买，存在着主观故意和过错。从“商品房认购合同”中可以看出，认购合同中没有明确标明商品房的具体竣工时间和交付时间，因为商品房尚在施工中，表明原告以低价认购的商品房尚在施工中。认购合同中也没有明确具体的交房时间和违约责任。被告开发的商品房建设手续齐全，行为合法，被告也能够为原告办理房屋产权手续，没有主观上的过错和违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金191076.46元没有依据，不符合客观事实。被告认为：原告与被告2016年10月17日签订的《商品房认购合同》，只是一种配合关系，并不是商品房销售关系，也不存在违约，如果说被告不应实施配合，可退回相关抵顶条据及认购合同根据《合同法》公平公正的原则，以及第三人“关于呼和浩特市XX公司以商品房抵顶江苏XX公司工程款房屋合同变更的说明”和“商品房认购合同”，被告没有过错行为和违约行为。第三方承诺委托销售手续办理后，发生的任何纠纷均与你公司无关，所有责任均由我公司承担。意味着原告交清该商品房办理产权的费用，被告负责产权办理到原告名下，发生的任何纠纷均与被告无关，均由第三人负责处理。二、法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条“人民法院审理民事案件，必须以事实为依据，以法律为准绳结合第三方责任人的说明及承诺，原告与被告不存在真正意义上的销售关系，被告按照认购合同约定，没有违约是本案事实。原告要求被告支付逾期交房违约金不符合合同约定和事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二章第119条：“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”而被告不是本案的销售主体，被告只是配合第三人给原告办理产权手续，而且，被告开发建设的房屋手续合法齐全，也按约定履行合同义务，不存在违约行为，也不应该承担二次销售责任。三、请求人民法院驳回原告要求被告支付逾期交房违约金191076.46元的诉讼请求，判令本案诉讼费与被告无关。
第三人江苏省XX公司辩称：不认可原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告从第三人手中购买了被告顶账给第三人的房屋，并在第三人协助下与被告于2016年10月17日签订《商品房认购合同》，该合同约定：第一条、被告以出让的方式取得新城区成吉XX北侧、编号为4-04-H-565号地块的使用权出让证号为呼国用（2010)第00333号；第二条、商品房销售依据，买受人购买的商品房为现房；第四条、单价每平米5800元，总金额XXX元；第五条、付款方式及期限，买受人2016年10月17日支付XXX元，并于2016年10月30日支付其余房款694198元；第八条、本合同在履行过程中发生的争议，由江苏省XX公司（陈XX）处理；第十条约定、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，本合同自双方签订之日生效。其他内容，办理网签合同时再具体约定。2016年10月17日，被告向原告出具收据，今收到李X交来购房款（商业楼9层暂定5号）XXX元，收据上加盖被告呼和浩特市XX公司财务专用章。同日，第三人江苏省XX公司向被告出具“关于呼和浩特市XX公司以商品房抵顶江苏XX公司工程款房屋合同变更的说明”。2016年12月13日，被告向原告出具收据，今收到李X交来购房款（商业楼9层暂定5号）694198元，加盖被告呼和浩特市XX公司财务专用章。原告认为被告违约，诉至法院。
本院认为：原、被告签订的《商品房认购合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同中对出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等条款作出了约定，在《商品房认购合同》在第十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，本合同自双方签订之日生效。其他内容，办理网签合同时再具体约定。故应当认定《商品房认购合同》系双方当事人为将来签订买卖合同而事先达成的合意，属于商品房屋预约合同。原告已支付合同约定的全部购房款，因此，被告应继续履行该合同，在具备合法手续的情形下为原告办理相应的手续。合同中没有约定具体交房时间，故对原告请求的违约金等不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告呼和浩特市XX公司继续履行与原告李X签订的《商品房认购合同》；
二、驳回原告李X其他诉讼请求。
案件受理费2061元（原告已预交），由原告承担100元、被告承担1961元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
赵东阳律师