四川嘉正房地产开发有限公司与杨春花物权纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告诉称，2013年10月29日，被告在没有与原告签订《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，没有交付任何购房资金的情况下，利用原告与房管局对接商品房预售合同网上备案平台，将原告6个商业门面网签备案在被告名下，2014年2月28日，被告故技重施，以同样方式又将原告20套住宅商品房网签备案在被告名下。被告将原告商品房网签备案在被告名下，严重侵犯了原告的财产所有权，使原告无法对本案房屋进行出售，给原告的生产经营活动和企业名誉带来了重大损失。原告发现被告虚假备案原告的商品房后，要求被告予以纠正，被告自行解除了部分商品房网签备案，但至今仍有6个商业门面和20套住宅的商品房，被告拒不自行解除网签备案。现原告诉讼至法院，要求：1.判决被告将原告“南洋瑞景”商品房（仁和区攀枝花大道南段商业门面6个、2栋成套住宅20套）网签备案在其名下的行为无效；2.确认网签备案在被告名下的“南洋瑞景”上述商品房属于原告所有。

被告辩称，不认可原告的诉讼请求，原告所说不是事实。第一、因为涉案商品房备案在我名下，公安以涉嫌职务侵占进行侦查，后经查证不属实，不予立案，证实我没有侵占原告的财产。第二、原告所说的6个门面、20套住房备案在我名下是事实，这些资产是我的合法财产，备案是真实的。是庞某某与我有债务关系，在备案之前我已经付款给了庞某某，备案手续是我委托庞某某为我办理的。第三、备案在我名下的资产，是我与众多网签客户在同一个平台办理完成的网签手续，并且这一平台是房管局为维护广大购房者的利益，防止开发商一房二卖而设立的网签对接平台，我的网签备案与“南洋瑞景”众多网签客户同等受到法律保护，这批资产就是我的资产。

经审理查明，原告系“南洋瑞景”商品房的开发商，取得了建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预售许可证，向攀枝花市房地产主管部门申请办理了商品房预售网上签约系统（以下简称网签系统）用户认证及开通手续。2013年10月29日、2014年2月28日，“南洋瑞景”商品房的销售负责人赵某某，分两次让负责该商品房现场销售的罗某某，利用网签系统将本案所涉商品房网签在被告杨春花名下。网签行为实施完成之后，赵某某将网签商品房在被告名下的事情告知了被告。另查明，原、被告之间没有签订过商品房预售或买卖合同；被告没有交纳购房款；原告与庞某某等人合作开发“南洋瑞景”项目；合同备案号为XXX的商品房网签在被告名下。

上述事实有，原、被告相一致的陈述以及商品房预售许可证、攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表、讯问笔录、情况说明等书证在案佐证。

本院认为，针对原告的第一项诉讼请求。原告起诉认为“被告在没有与原告签订《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，没有交付任何购房资金的情况下，利用原告与房管局对接商品房预售合同网上备案平台，将涉案商品房网签在被告名下，侵犯原告的财产所有权”，因此起诉要求“判决被告将原告“南洋瑞景”商品房（仁和区攀枝花大道南段商业门面6个、2栋成套住宅20套）网签备案在其名下的行为无效”。但结合本案查明的案件事实，虽然原、被告之间没有签订过商品房预售或买卖合同，被告未交纳购房款，但网签行为不是被告本人实施的，而是“南洋瑞景”商品房的销售负责人赵某某，分两次让负责该商品房现场销售的罗某某，利用网签系统将本案所涉商品房网签在被告名下。故原告的该项诉讼请求无事实依据。且原告获得商品房预售网签系统是基于房地产主管部门的授权，网签行为在房地产主管部门授权开通商品房预售网签系统之后方能实施，房地产主管部门对此负有监督管理的职责。原告以民事案件起诉，要求确认网签行为无效，人民法院不宜在民事案件中审查网签行为的效力问题，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

针对原告的第二项诉讼请求，要求确认网签备案在被告名下的“南洋瑞景”上述商品房属于原告所有。首先，依据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，原告开发“南洋瑞景”项目，经过合法的审批手续，属于合法的建造，自事实行为成就时，原告即取得房屋的所有权。其次，虽然涉案商品房网签在被告名下，但原、被告之间没有签订过商品房预售或买卖合同，被告没有交纳购房款，双方不存在商品房买卖合同关系。被告以其与原告的合作人之一庞某某存在债权债务关系，是被告委托庞某某将涉案商品房网签在被告名下以担保其债权的实现作为抗辩。但网签涉案商品房在被告名下，是“南洋瑞景”商品房的销售负责人赵某某让负责该商品房现场销售的罗明亮利用网签系统实施的，赵某某在网签行为实施完成之后才将此事告知被告。故对被告的该辩称意见，本院不予采信。原、被告之间不具备真实的买卖商品房的意思表示，被告也非涉案商品房合法的抵押权人，被告并非涉案商品房合法的所有权人或抵押权人。最后，网签行为并非是所有权的转移登记行为，并不影响原告作为该商品房所有权人的事实。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，

判决如下：

一、原告四川嘉正房地产开发有限公司是合同备案号为XXX的商品房的所有权人；