律师观点分析
原告徐XX诉被告殷X某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序。2017年5月23日，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告徐XX及其委托诉讼代理人杨XX到庭参加诉讼，被告殷X某经本院公告传唤未到庭应诉。现已审理终结。
原告徐XX向本院提出诉讼请求：1、请求被告履行上海市房屋买卖合同，协助原告将上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至原告名下的手续；2、请求被告按照合同接受原告房屋尾款24.5万元；3、请求被告按照约定支付自2017年3月1日至实际过户日的违约金(按每日500元计算)；4、本案诉讼费以及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2015年7月26日，原告经上海XX公司介绍与被告签订了关于上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋的居间买卖合同，并于当日支付了定金3万元。2015年8月7日，双方正式签订上海市房地产买卖合同，约定了交款以及交房期限。原告依据合同按时交付了房款100万元。双方约定于2017年2月28日前办理完毕过户事宜并支付尾款，原告多次催促被告履行合同义务协助过户，被告均以各种借口予以拖延，至今未协助原告办理过户手续并且接受尾款。按照双方的合同约定，被告迟延办理过户手续应当承担违约责任，按照原告已经支付房款100万元的日万分之五支付违约金，违约金自2017年3月1日起支付至房屋实际过户之日止。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
被告殷X某未进行答辩。
经审理查明，2015年7月26日，经上海XX公司居间介绍，原告徐XX与被告殷X某签订了《房地产买卖居间合同》，约定：原告向被告购买上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋；双方于2016年12月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；被告未按合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应按原告已付房款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期二十日仍未履行交付义务的，则视为被告违约，原告有权单方面解除本合同；合同尾部又补充约定：双方协商付款方式如下，2015年7月26日支付定金3万元，2015年8月10日支付77万元，2015年9月30日支付20万元，支付首付款交房，尾款等交易上市后过户之日支付(2017年2月31日)，房东无条件配合买方交易过户等相关一切手续等内容。当日，原告支付了定金3万元。2015年8月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款1,245,000元；合同附件三付款协议约定：乙方于2015年7月26日支付甲方定金3万元，2015年8月10日支付甲方第二批房款计77万元，2015年9月30日支付甲方第三批房款20万元，尾款245,000元于(2017年2月28日)过户当日支付，房东无条件配合买方交易过户等相关一切手续；合同第六条约定：双方确认在2016年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；合同第十条第三款约定：甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按总房价的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿等内容。当日，原告徐XX(乙方)与被告殷X某(甲方)签署《房屋买卖合同补充协议》，其中第十条约定：本房屋满足过户条件时，被告应于6个月内必须过户给原告，如被告无法按本合同履行约定，原告单方有权利向人民法院诉讼，由法院判定强行过户给原告等内容。上述合同签署后，原告分别于2015年7月26日支付被告定金3万元、2015年8月7日支付被告房款77万元，2015年9月25日支付被告房款20万元，合计支付房价款100万元，尾款245,000元尚未支付。2015年9月25日，被告将上述系争房屋交付原告，原告对房屋装修后入住至今。之后，被告未能配合原告办理房屋过户手续。原告向被告提出交涉未果，故提起诉讼。
另查明，系争房屋系依据2009年7月17日签订的动拆迁协议动迁安置所得。2013年7月30日，开发商上海XX公司取得系争房屋的大产证。被告殷X某于2014年5月7日取得系争房屋产权证，权利人登记为殷X某。
上述事实由原告提供的房地产买卖居间合同一份、上海市房地产买卖合同一份、房屋动迁预售合同一份、上海市房地产权证一份、房款收据三张、银行转账记录一份、房地产买卖交接书一份、原告与被告儿子短信催促被告过户信息一份、上海市不动产登记簿、上海市商品房出售合同、配套商品房供应单及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》以及《房屋买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现原告已经按约支付了被告相应的购房款100万元，被告理应按约协助原告办理过户手续。关于被告协助原告办理产权过户的时间，上述三份合同约定的时间不同，最后签订的《房屋买卖合同补充协议》约定的过户时间是对之前协议内容的变更，故应当以《房屋买卖合同补充协议》约定的时间予以确定，即本房屋满足过户条件时，被告应于6个月内协助办理过户。鉴于系争房屋是动迁安置所得，开发商上海XX公司于2013年7月30日取得系争房屋的大产证，系争房屋的拆迁安置补偿协议于2009年7月17日签订。根据有关政策，上述大产证取得满三年，签订拆迁安置补偿协议满三年，即可上市交易，故系争房屋于2016年7月30日即可满足上市交易条件，被告应当于此后6个月内即2017年1月30日前协助原告办理产权过户手续。被告至今未履行协助过户义务，存在过错，应承担违约责任。故原告主张被告协助办理系争房屋的产权过户至原告名下的手续，并交付被告尾款245,000元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。至于原告主张的违约金，鉴于《上海市房地产买卖合同》中对于被告逾期办理过户手续应承担的违约责任约定为：原告有权解除合同，被告除应返还原告已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按总房价的20%支付违约金。并未约定被告应继续履行合同，并支付逾期办理期间的违约金。系对之前签订的《房地产买卖居间合同》中约定的被告逾期办理产权过户手续的违约责任做了变更。故原告依据《房地产买卖居间合同》的约定，主张被告支付自2017年3月1日至实际过户日的违约金(按每日500元计算)的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告殷X某应于本判决生效之日起十日内协助原告徐XX办理将上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告徐XX名下的手续；
二、原告徐XX应于本判决生效之日起十日内支付被告殷X某房屋尾款245,000元；
三、驳回原告徐XX的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18,381元，由原告徐XX负担275元，被告殷X某负担18,106元；财产保全费5,000元，由被告殷X某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
杨钦仁律师
