杨钦仁律师
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殷XX诉徐XX房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

发布者:杨钦仁律师 时间:2020年07月22日 201人看过 举报

律师观点分析

上诉人殷XX因与被上诉人徐XX房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初29529号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人殷XX及其委托诉讼代理人张XX、侯X,被上诉人徐XX及其委托诉讼代理人杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人殷XX上诉请求:依法撤销一审判决第一项、第二项,中止审理本案或依法驳回被上诉人一审全部诉请。事实与理由:本案起因在于上诉人的儿子殷X向上海XX公司借了高利贷,最终无力还款,在被欺骗的情况下欲以上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)抵押贷款来还债,上诉人也一直认为系争房屋系用于抵押担保而非买卖。故上诉人与被上诉人并无买卖房屋之合意,也没有收到任何房款,且殷X已经报警,本案应中止审理,待本案系争房屋所涉的刑事诈骗案件查清后再行审判。
被上诉人徐XX辩称,不同意上诉人殷XX的上诉请求,意见同一审所述。上诉人所提的刑事案件及其儿子均与本案无关,一审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。
徐XX向一审法院起诉请求:1、请求殷XX履行上海市房屋买卖合同,协助徐XX将系争房屋产权过户至徐XX名下的手续;2、请求殷XX按照合同接受徐XX房屋尾款人民币(以下币种同)24.5万元;3、请求殷XX按照约定支付自2017年3月1日至实际过户日的违约金(按每日500元计算);4、本案诉讼费以及其他相关费用由殷XX承担。事实和理由:2015年7月26日,徐XX经上海XX公司介绍与殷XX签订了关于系争房屋的居间买卖合同,并于当日支付了定金3万元。2015年8月7日,双方正式签订《上海市房地产买卖合同》,约定了交款以及交房期限。徐XX依据合同按时交付了房款100万元。双方约定于2017年2月28日前办理完毕过户事宜并支付尾款,徐XX多次催促殷XX履行合同义务协助过户,殷XX均以各种借口予以拖延,至今未协助徐XX办理过户手续并且接受尾款。按照双方的合同约定,殷XX迟延办理过户手续应当承担违约责任,按照徐XX已经支付房款100万元的日万分之五支付违约金,违约金自2017年3月1日起支付至房屋实际过户之日止。为维护徐XX的合法权益,故提起诉讼。
一审法院认定事实:2015年7月26日,经上海XX公司居间介绍,徐XX与殷XX签订了《房地产买卖居间合同》,约定:徐XX向殷XX购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋;双方于2016年12月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续;殷XX未按合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移),应按徐XX已付房款的日万分之五支付徐XX逾期违约金,逾期二十日仍未履行交付义务的,则视为殷XX违约,徐XX有权单方面解除本合同;合同尾部又补充约定:双方协商付款方式如下,2015年7月26日支付定金3万元,2015年8月10日支付77万元,2015年9月30日支付20万元,支付首付款交房,尾款等交易上市后过户之日支付(2017年2月31日),房东无条件配合买方交易过户等相关一切手续等内容。当日,徐XX支付了定金3万元。2015年8月7日,徐XX(乙方)与殷XX(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定:乙方向甲方购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋,房屋总价款1,245,000元;合同附件三付款协议约定:乙方于2015年7月26日支付甲方定金3万元,2015年8月10日支付甲方第二批房款计77万元,2015年9月30日支付甲方第三批房款20万元,尾款245,000元于(2017年2月28日)过户当日支付,房东无条件配合买方交易过户等相关一切手续;合同第六条约定:双方确认在2016年12月31日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任;合同第十条第三款约定:甲方逾期未交接房地产,乙方应书面催告甲方,自收到甲方书面催告之日起的7日内,甲方仍未交接房地产的,乙方有权单方解除合同,并书面通知甲方,自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议,合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,还应按总房价的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿等内容。当日,徐XX(乙方)与殷XX(甲方)签署《房屋买卖合同补充协议》,其中第十条约定:本房屋满足过户条件时,殷XX应于6个月内必须过户给徐XX,如殷XX无法按本合同履行约定,徐XX单方有权利向人民法院诉讼,由法院判定强行过户给徐XX等内容。上述合同签署后,徐XX分别于2015年7月26日支付殷XX定金3万元、2015年8月7日支付殷XX房款77万元,2015年9月25日支付殷XX房款20万元,合计支付房价款100万元,尾款245,000元尚未支付。2015年9月25日,殷XX将上述系争房屋交付徐XX,徐XX对房屋装修后入住至今。之后,殷XX未能配合徐XX办理房屋过户手续。徐XX向殷XX提出交涉未果,故提起诉讼。
另查明,系争房屋系依据2009年7月17日签订的动拆迁协议动迁安置所得。2013年7月30日,开发商上海XX公司取得系争房屋的大产证。殷XX于2014年5月7日取得系争房屋产权证,权利人登记为殷XX。
一审法院认为,徐XX、殷XX签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》以及《房屋买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现徐XX已经按约支付了殷XX相应的购房款100万元,殷XX理应按约协助徐XX办理过户手续。关于殷XX协助徐XX办理产权过户的时间,上述三份合同约定的时间不同,最后签订的《房屋买卖合同补充协议》约定的过户时间是对之前协议内容的变更,故应当以《房屋买卖合同补充协议》约定的时间予以确定,即本房屋满足过户条件时,殷XX应于6个月内协助办理过户。鉴于系争房屋是动迁安置所得,开发商上海XX公司于2013年7月30日取得系争房屋的大产证,系争房屋的拆迁安置补偿协议于2009年7月17日签订。根据有关政策,上述大产证取得满三年,签订拆迁安置补偿协议满三年,即可上市交易,故系争房屋于2016年7月30日即可满足上市交易条件,殷XX应当于此后6个月内即2017年1月30日前协助徐XX办理产权过户手续。殷XX至今未履行协助过户义务,存在过错,应承担违约责任。故徐XX主张殷XX协助办理系争房屋的产权过户至徐XX名下的手续,并交付殷XX尾款245,000元的诉讼请求,于法不悖,予以支持。至于徐XX主张的违约金,鉴于《上海市房地产买卖合同》中对于殷XX逾期办理过户手续应承担的违约责任约定为:徐XX有权解除合同,殷XX除应返还徐XX已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,还应按总房价的20%支付违约金。并未约定殷XX应继续履行合同,并支付逾期办理期间的违约金。系对之前签订的《房地产买卖居间合同》中约定的殷XX逾期办理产权过户手续的违约责任做了变更。故徐XX依据《房地产买卖居间合同》的约定,主张殷XX支付自2017年3月1日至实际过户日的违约金(按每日500元计算)的诉讼请求,缺乏依据,不予支持。
一审法院据此判决:一、殷XX应于判决生效之日起十日内协助徐XX办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至徐XX名下的手续;二、徐XX应于判决生效之日起十日内支付殷XX房屋尾款245,000元;三、驳回徐XX的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,381元,由徐XX负担275元,殷XX负担18,106元;财产保全费5,000元,由殷XX负担。
二审中,上诉人补充提交证据:1、上海市公安局案件接报回执单、上海市公安局杨浦分局立案告知书,证明本案系争房屋涉及刑事案件,该案已在杨浦公安分局立案;2、殷XX农业银行卡交易明细一份,证明被上诉人支付的房款转入上诉人账户后即被转出的情况,该转账只是一个过账形式,并非真实付款,上诉人实际上未收到任何房款;3、新民网摘要截图,证明上海XX公司多次采取虚假走账、高利贷等形式进行刑事犯罪。经质证,被上诉人认为,对第一份证据的真实性没有异议,但对其关联性不认可,因为上诉人儿子并非本案当事人,报警时间与合同签订时间相差一年半,报警时称是上诉人儿子的房屋,但本案系争房屋始终是上诉人本人的;2、对第二份证据的真实性没有异议,但对其关联性不认可,银行钱款转出去与被上诉人无关;3、对第三份证据,关联性和真实性均不认可。
被上诉人补充提交证据:系争房屋2018年3月19日的产调信息,证明系争房屋不存在抵押担保的情况。经质证,上诉人认为,对其真实性认可,但上诉人是被欺骗进行抵押担保,而非真实的设立抵押担保。上诉人的产证可能被儿子偷去给了中介公司,且其放了个假产证给上诉人,直到假的产证被没收时上诉人才发现,2016年5月补发产证这一点可以证明。
经审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。
本院认为,本案争议焦点在于上诉人与被上诉人就系争房屋签订《房地产买卖居间合同》和《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》是否为上诉人的真实意思表示,合同能否继续履行。上诉人在二审期间称其对房屋买卖均不知情,但《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》以及《房屋买卖合同补充协议》均由上诉人本人签订,合同签署后,被上诉人按约支付了100万元,除3万元定金系现金支付外,被上诉人通过转账方式分别转入上诉人户名的银行卡内76万元、1万元和19.8万元,同时,上诉人本人向被上诉人出具了三份收款收据,确认收到3万元、77万元、20万元(其中2千元系抵扣租金)。上诉人亦向被上诉人交付了房屋,签署了《房地产买卖交接书》,被上诉人收房后装修入住至今。故上诉人称其不知情,本院实难采信。上诉人又称没有收到任何房款,但对被上诉人将房款转入其账户的事实未加否认,而钱款转入后即被转出,也没有证据证明与被上诉人有关。上诉人儿子在报警记录中称其被骗将其房屋(指系争房屋)抵押出售给第三方,与系争房屋实际权利人为上诉人的事实也不相符。综上,上诉人认为出售系争房屋并非其真实意思表示,缺乏足够的依据,本院不予采纳。一审法院认定双方签订的合同有效并无不当,根据合同约定,系争房屋已满足交易过户的条件,被上诉人要求上诉人继续履行合同,协助办理过户手续依法有据。
综上所述,上诉人殷XX的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币18,381元,由上诉人殷XX负担。
本判决为终审判决。

杨钦仁律师(Tel/v:15801913292。),华东政法大学毕业,10余年法律从业经验,上海君澜律师事务所律师。杨律... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海君澜律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1310120********38
  • 擅长领域:房产纠纷、继承、拆迁安置、合同纠纷、涉外法律