南昌XX广场置业有限公司、杜X房屋租赁合同纠纷一案

律师观点分析

　　原告：南昌XX广场置业有限公司，住所地江西省南昌市新建区长堎镇。

　　法定代表人：何某，系该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：吴永超，系江西云龙律师事务所律师，代理权限为：一般授权。

　　委托诉讼代理人：兰XX，系江西云龙律师事务所律师，代理权限为：一般授权。

　　被告：杜某，住江西省南昌市新建区。

　　原告南昌XX广场置业有限公司（以下简称“XX公司”）诉被告杜某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月11日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，因疫情原因裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司委托诉讼代理人吴永超、兰方菲，被告杜某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告XX公司提交的营业执照、被告身份信息、《补充协议》，交房会签单、商铺交接验收表、被告杜某质证称无异议；对《租赁合同书》称上的签名是其签署的，但是其不清楚合同书上的内容，特别是合同上说的违约金30%其是不清楚的；对《解约通知书》称其并未收到。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：

　　2017年12月，原告XX公司（甲方）与被告杜某（乙方）签订合同编号为2017205的《香江·XX建材家居广场商铺租赁合同书》，约定：1、甲方将香江·XX建材家居广场基础建材区2层284号商铺，租赁面积53.57平方米，出租给乙方经营使用。租期36个月，自2018年3月1日起至2021年2月28日。除另有约定外，被告（乙方）违反本合同约定，应当承担违约责任，甲方要求随时单方面终止或解除合同，乙方所交的履约保证金甲方不予返还，同时乙方按照合同项下租金总额的30%向甲方支付违约金；2、商铺自2018年3月1日至2019年2月28日的租金标准为月租金42.07元/㎡/月，自2019年3月1日至2020年2月28日的租金标准为月租金48.08元/㎡/月；3、无论乙方是否按时进场经营，乙方都应按开业时间计算租金、物业管理费用及其他相关费用。乙方若需要终止合同，须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意且乙方缴清全部费用后方可退场，否则，乙方无权要求甲方返还履约保证金。

　　2017年10月26日，原告XX公司向被告杜某出具租赁质保金5000元和租赁押金4507元的收款收据。2018年1月27日，原告XX公司将上述商铺交付被告杜某经营。2018年10月20日，原告香江·XX建材家居广场开张营业。被告让其朋友杜人作代其缴纳2018年10月20日至2019年1月19日部分租金5000元后拒不支付租金。原告XX公司于2019年11月21日向被告杜某发出解约通知书：“由于您租赁我司284商铺，自2018年10月20日开业至今已欠租金31740元，根据双方租赁合同条款，您已严重违约，请您在收到本通知三天之内到我司缴清租金，否则我司有权单方面与您解除合同，收回店铺，并保留起诉追回欠款的权利”。

　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平、诚信原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方应当严格依约履行。原告XX公司与被告杜某签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

　　关于争议焦点一：案涉《租赁合同书》是否应当解除，以及解除合同日期如何确定的问题。

　　本案中，被告拖欠租金的行为构成违约，原告依据合同约定享有合同解除权。根据原告于2019年11月21日向被告发出的《解约通知书》，虽然被告在庭审中称其并未收到《解约通知书》，但其表示在原告锁门后仍找原告拿钥匙进入案涉商铺拿出了证件，表明被告已经知晓因其未按时缴纳租金，原告要求解除合同的意思表示。被告因案涉店面惨淡经营，事后也未缴纳租金，双方已形成解除合同之合意。所以合同的解除时间应为原告向被告发出解约通知书后的第三天，即2019年11月24日。

　　关于争议焦点二:原告主张被告拖欠的租金金额确认问题。

　　被告杜某缴纳了2018年10月20日至2019年1月19日部分租金5000元，原告予以认可。所以案涉店铺租金应从2018年10月20日计算至2019年11月24日，依据合同约定分段计算的金额为：（42.07元/㎡/月×53.57㎡÷30天×131天）﹢（48.08元/㎡/月×53.57㎡÷30天×268天）=32850.21元。被告于2017年10月26日向原告交纳了4507元租赁押金及5000元租赁质保金，共计9507元。原告出具的相关收据收款事由载明为租赁押金与租赁质保金，但因合同双方对租赁押金及租赁质保金就被告违约后如何处理未进行约定，为减轻双方诉累，上述费用在本案中一并处理，故被告向原告已经交纳的14507元应抵扣欠付租金。故被告应支付原告租金为18343.21元（32850.21元-14507元=18343.21元）。

　　关于争议焦点三：被告主张违约金及数额确定问题。

　　因租赁合同为双务合同，原告运营管理的商场系大型专业的建材商场，被告订立合同的目的包含使用租赁物及享有原告提供的专业商场运营管理服务，而《租赁合同书》存在明显偏向原告权利和缺乏对原告的约束，且从本院关于XX公司的生效裁判案例，能够看出原告对香江·XX建材家居广场业态运营管理存在不足，被告的违约行为原告存在一定过错，故对XX公司要求杜某支付违约金的诉请，本院不予支持。

　　关于争议焦点四：被告主张商铺返还及恢复原状的问题。

　　因案涉合同已解除，被告应当向原告返还租赁物，故对于原告关于返还租赁物的诉请，本院予以支持。《租赁合同书》第七条约定，被告退场时租赁商铺的装修及设备和设施（可移动物品除外）应无偿完好的留给原告，未经原告书面同意不得拆除损毁。且考虑到涉案租赁物系经营建材类的商铺，将商铺恢复原状既不经济且有悖绿色环保原则，故对原告要求将商铺恢复原状的诉请，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条之规定，判决如下：

　　一、原告南昌XX广场置业有限公司与被告杜某签订合同编号为2017205的《香江·XX建材家居广场商铺租赁合同书》于2019年11月24日解除；

　　二、被告杜某在本判决生效后五日内向原告南昌XX广场置业有限公司返还案涉284号商铺；

　　三、被告杜某在本判决生效后十五日内向原告南昌XX广场置业有限公司支付未交租金共计人民币18343.21元；

　　四、驳回原告南昌XX广场置业有限公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费924元，由被告杜某负担555元，由原告南昌XX广场置业有限公司负担369元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。