租赁合同纠纷二审胜诉

律师观点分析

案例点评：

1、上诉人以被上诉人未按约定缴纳租金为由主动解除合同，一审败诉。上诉后，二审梁昌柳律师代理被上诉人，继续胜诉。

2、不可抗力情况下的违约一般可以免除责任。具体我们需要结合案情具体分析。

3、并非所有情况下的违约都可以主张合同解除。

4、裁判要点：本案争议焦点在于刘XX解除合同时是否具备解除权。首先，从双方确认的实际缴纳租金情况看，王XX自2020年1月起每两个月支付一次租金，刘XX均予以接收且未提出异议，视为双方已变更原合同约定的租金支付期限，刘XX以两个月支付一次租金的方式履行合同，不应认定为违约。第二，王XX租房屋为开办幼儿园用途，根据2020年疫情防控措施要求，幼儿园春季学期直至2020年6月期间才陆续安排返校，这将必然导致此前营业收入大幅减少，王XX在刘XX当时不予同意减免租金的情况下在2020年6月前补交防控期间全部租金，对于因后续资金不足而迟延支付2020年11月至次年2月租金的行为，在认定出租方是否有权以此为由解除合同时，应根据公平原则予以衡量。

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤03民终35746号

上诉人（原审原告）：刘X名

委托诉讼代理人：陈X丽，广东文顺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龙X平，广东文顺律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王X宏

委托诉讼代理人：梁昌柳，广东四为律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林文贞

上诉人刘X名因与被上诉人王X宏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2021）粤0307民初16499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

刘X名向一审法院起诉请求：1.确认刘X名与王X宏于2021年7月8日签订的《房屋租赁合同》已于2021年3月1日解除；2.王X宏立即搬离深圳市龙岗区xx街道xx村xx路xx号的一栋三层房屋；3.王X宏向刘X名支付从2021年3月2日起至返还租赁物之日止的占用费，占用费按每月8800元计算；4.本案诉讼费用由王X宏承担。

一审法院判决：驳回刘X名的全部诉讼请求。本案案件受理费25元（刘X名已预交），由刘X名承担。

刘X名上诉请求：一、撤销本案一审判决，依法改判为：1.确认刘X名与王X宏于2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》已于2021年3月1日解除，2.判令王X宏立即搬离深圳市龙岗区xx街道xxx路xx号的房屋一栋三层房屋；二、由王X宏承担本案一、二审的全部诉讼费用。

事实和理由：一、刘X名与王X宏2012年7月8日签订的《房屋租赁合同》第七条第4款明确约定：1.租金应预付一个月，支付日期应在支付月5日前向甲方支付租金，并通过银行汇款到甲方指定账户；2.乙方如拖欠一个月以上的租金，甲方有权增收10%滞纳金（违约金）并终止租赁合同。而王X宏在2021年3月份才支付2020年11月份至2021年2月份四个月的租金，显然未按双方签订的《房屋租赁合同》严格履约，不仅属于严重拖欠四个月租金行为，且已然构成根本违约。二、一审法院在适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条时认为王X宏因受疫情影响导致其没有营业收入或者营业收入明显减少。但事实上王X宏在一审阶段并未举证证明其在2020年11月份至2021年2月份期间没有营业收入或者营业收入明显减少，一审法院也未针对该事项进行调查核实，且2020年9月份起深圳市范围内的幼儿园都已经允许正常营业，2021年国内疫情已经得到控制，幼儿园的经营已经恢复正常，法院却依然以疫情原因作为其可拖欠四个月租金的正当理由，显然依据不足。涉案房屋建筑面积又将近1200平方米，但租金一个月仅8800元。按照目前深圳的市场行情，经营一个幼儿园的月收入远不止8800元，王X宏却称其在2020年11月份至2021年2月份期间营业收入受疫情影响而大大降低，显然不符合逻辑，其次该指导意见系2020年5月15日颁布的。三、一审法院认定刘X名对王X宏两个月才支付一次租金未提出异议，也不符合事实。王X宏每两个月才支付一次租金，也属于违反双方合同约定的行为，刘X名对该行为一直存在异议，只是没有进一步采取诉讼解决，不代表刘X名就认可王X宏可以两个月才支付一次租金。因此，王X宏长期两个月才支付一次租金，实际上也已经严重违反双方签订《房屋租赁合同》的约定。

王X宏答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。刘X名的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回刘X名的上诉请求。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，刘X名与王X宏签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，当事人应当恪守履行。刘X名于2021年2月26日通知王X宏解除合同，该通知于3月1日到达。双方对解除合同存在异议，本案争议焦点在于刘X名解除合同时是否具备解除权。首先，从双方确认的实际缴纳租金情况看，王X宏自2020年1月起每两个月支付一次租金，刘X名均予以接收且未提出异议，视为双方已变更原合同约定的租金支付期限，刘X名以两个月支付一次租金的方式履行合同，不应认定为违约。第二，刘X名承租房屋为开办幼儿园用途，根据2020年我市疫情防控措施要求，幼儿园春季学期直至2020年6月期间才陆续安排返校，这将必然导致此前营业收入大幅减少，王X宏在刘X名当时不予同意减免租金的情况下在2020年6月前补交防控期间全部租金，对于因后续资金不足而迟延支付2020年11月至次年2月租金的行为，在认定出租方是否有权以此为由解除合同时，应根据公平原则予以衡量。鉴于王X宏在2021年3月1日既已补交上述所欠租金，其后的租金均又足额支付，一审认定王X宏不构成根本违约，适用法律正确。因此，刘X名请求确认合同于2021年3月1日解除，理据不足，本院不予支持。

综上所述，刘X名的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人刘X名负担。

本判决为终审判决。

审判长　俞　X

审判员　邓　X

审判员　吴X泷

二〇二二年六月二十九日

书记员　罗X婷