王锦平与冯月珍房屋买卖合同纠纷

王锦平与冯月珍房屋买卖合同纠纷

上诉人（原审原告）:王锦平，男，汉族，1984年12月5日出生。

被上诉人（原审被告）:冯月珍，女，汉族，1968年11月17日出生。

原审第三人:深圳市集力房地产经纪有限公司。

法定代表人:徐列平。

上诉人王锦平因与被上诉人冯月珍及原审第三人深圳市集力房地产经纪有限公司（以下简称集力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王锦平上诉请求:1、撤销一审判决；2、改判支持王锦平的一审全部诉讼请求。事实和理由:

一审判决认定合同约定的违约金标准过高且不会给王锦平造成太大损失，明显违反了法律规定，亦与本案的事实不符。约定的违约金标准在法律许可范围之内，而且冯月珍是故意违约、恶意违约，理应接受惩罚性的后果。冯月珍在一审开庭时也没有对违约金约定提出过任何异议。由于冯月珍恶意违约，致使王锦平现在购买同等面积、同一地段的房屋，每平方米须额外付出1万元，即损失高达70多万元。

冯月珍辩称:（一）冯月珍在签订房屋买卖合同时，确实对本案房产登记状态不知情，冯月珍从跟开发商佳兆业地产（深圳）有限公司签订合同以后一直正常偿还房贷，银行也没有提出过任何异议。涉案房屋通过银行按揭贷款购买，房地产证原件应押在银行，所以冯月珍认为房产证已经办出并押在银行，所以冯月珍没有恶意违约。（二）根据冯月珍和集力公司之间的委托协议约定，集力公司有查验房产信息的义务，其作为专业机构也具备查核房产信息的条件和能力，集力公司对涉案房屋登记状态是知情的。根据房屋买卖合同第一条约定，王锦平对本案房产登记状态也是了解知情的。对于买卖合同无法履行，冯月珍并没有过错，相反，王锦平与集力公司明显有过错，应当承担不能履行的法律风险。

集力公司未作陈述。

王锦平向一审法院起诉请求:1、解除王锦平、冯月珍于2015年4月20日签订的《房地产买卖合同》；2、冯月珍立即归还购房定金5万元；3、冯月珍支付违约金348600元；4、冯月珍承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:（一）2015年4月20日，王锦平（买方）与冯月珍（卖方）签订《房产买卖合同》，约定:卖方同意将位于深圳市龙岗区可园七期XX栋X座XX房转让给买方，房产有抵押，买方已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；房产有抵押，卖方应以委托担保公证赎楼的方式赎楼，在办理完相关赎楼手续并将房产证件交付第三方办理过户，卖方应在签订合同后3日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；房产转让价格为1743000元，定金共计5万元，买方在签订合同当日支付5万元，此定金买方直接支付给卖方；买方须于2015年4月30日之前预付首期购房款，以支付到银行监管帐户或约定帐户为准，首期款为该房产成交总价与定金、银行承诺贷款额之差，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议；买方应在双方办理首期购房款监管截止日向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额为银行承诺的贷款金额为准；任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。

合同签订当日，王锦平支付定金5万元，冯月珍出具收款收据确认收到王锦平定金5万元。

（二）合同签订数日后，冯月珍因涉案房产的房地产证仍未办出，故无法办理公证委托赎楼手续。

（三）冯月珍提交《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》、收款收据等，证明其于2007年10月19日与佳兆业地产（深圳）有限公司签订买卖合同购买涉案房产。冯月珍主张涉案房产没有办出以其为权利人的房地产证，其在签订涉案合同时不知道此情况，在准备办理公证委托赎楼手续时才被告知。

一审法院认为，王锦平、冯月珍签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。冯月珍以其对涉案房产没有所有权或处分权为由主张涉案合同无效，没有法律依据，一审法院不予支持。

在合同履行过程中，王锦平已依约支付了定金，冯月珍却没有按合同的约定在签订合同后3日内办理公证委托赎楼手续，已构成违约。冯月珍抗辩主张其在签订合同时不清楚房产证是否办出并且王锦平与集力公司存在恶意串通，一审法院认为，冯月珍没有证据证明王锦平与集力公司恶意串通，相反，冯月珍作为涉案房产的业主对房产是否办理房地产证理应知晓，并且其在出售房产时有义务核实房产现状、登记状态，并确认合同中记载的产权登记情况是否真实，其未尽到前述合理审慎注意义务导致自己不能按合同约定履行义务，应承担相应的责任。冯月珍辩称系佳兆业地产（深圳）有限公司的原因导致房产证至今未办理并且集力公司作为居间人没有履行查验房产登记信息的义务，但冯月珍与佳兆业地产（深圳）有限公司或集力公司的关系，与本案不属于同一法律关系，一审法院对此不予采纳。综上，由于冯月珍违约，王锦平请求解除合同及退还定金5万元符合约定和法律规定，一审法院予以支持。对于王锦平主张违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合冯月珍违约行为出现在合同签订后不久，不会给王锦平造成太大损失的情况，一审法院酌情将冯月珍应付的违约金调整为13万元，一审法院对王锦平的超额诉讼请求不予支持。

据此，一审法院判决:一、解除王锦平与冯月珍签订的《房产买卖合同》；二、冯月珍于一审判决生效之日起十日内向王锦平退还定金5万元；三、冯月珍于一审判决生效之日起十日内向王锦平支付违约金13万元；四、驳回王锦平的其他诉讼请求。案件受理费3302元、财产保全费2513元，由王锦平负担2625元，冯月珍负担3190元。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于一审判决对违约金数额作出调整是否妥当。因冯月珍在本案一审中已提出免责抗辩，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条  的规定，可视为其已向人民法院主张调整违约金。按一审已查明的事实及集力公司在一审中“在合同约定做委托公证第二、三天通知原告，原告没有马上说要解除合同”的陈述内容，双方当事人在涉案合同签订后数日内即已得知冯月珍尚未取得该房屋的房地产证，在涉案合同继续履行存在法律上障碍的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条  第一款  的规定，此时王锦平即负有另寻交易机会以避免因市场价格波动而扩大损失的法定义务，且在涉案合同文本记载“买方已经核实产权相关文件记载信息”的情况下，对于未核实房屋权属状态即签订合同，王锦平亦有过失。因此，一审法院对于违约金的调整符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第二款  及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条  第一款  的规定，实体处理并无明显有违公平原则之处。

综上所述，王锦平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4579元，由王锦平负担。

本判决为终审判决。

审判长唐毅

审判员张睿

审判员庄齐明

二〇一六年八月十日

书记员李开宇（兼）