开发商未按照合同约定交房并办理不动产登记手续，业主能否主张违约金？

律师观点分析

案例评析

    2015年6月27日原告田XX和被告乌兰察布市XX房地产开发有限公司预定了察右前旗平地泉镇XXXX小区18号楼3单元302室商品房，原告交付了500元定金，被告给原告出具了收据。2017年7月9日，原被告正式确定房屋买卖合同关系，原告购买被告位于察右前旗平地泉镇XXXX小区18号楼3单元302室商品房，总房款264500元。原告交付购房款214500元，剩余的50000元作为被告承诺于2016年6月30日前办理独立房本的违约金。双方书面约定：被告在2016年6月30日前达到办理房本的标准，原告交清50000元尾款，若被告违约50000元作为违约金不再收取。原告于当日支付了房款214500元、办房本费用9594元及物业相关费用后，被告出具收条并办理房屋入住手续（签订《业主入住验房交接表》）后，原告领钥匙装修入住。到了2016年6月30日办房本的约定日期，原告催促被告办理房本，被告因自身原因无法办理房本。直到2017年5月10日，被告才通知原告办理房本，但是前提还须交纳50000元房款。由于被告严重违约，按照约定应由被告承担50000元的违约责任。原告有权要求被告办理不动产登记手续。经一审法院乌兰察布市察右前旗人民法院调解：原告田XX一次性支付被告乌兰察布市XX房地产开发有限公司剩余房款25000元；被告被告乌兰察布市XX房地产开发有限公司给原告办理不动产登记手续。

律师观点

    一、商品房买卖合同是业主和开发商确定权利义务的法律凭证。被告在和原告签订商品房买卖合同时另签订了补充协议，约定在2016年6月30日前办理房本，否则剩余的50000元房款为被告向原告承担违约责任的代价，即被告不能主张原告支付50000元剩余房款。补充协议有被告盖章和代理人签字，也有原告签字，双方的约定属于商品房买卖合同的附件，效力等同于商品房买卖合同。所以被告应当遵守信约，在约定的时间内未能办理房本的就应当承担违约责任，即无权再要求主张50000元剩余房款。
    二、鉴于《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案被告认为原告的损失未达到50000元的违约金，况且原告已经入住房屋。所以经法庭主持调解，双方各让一步，原告支付被告25000元购房尾款，被告给原告办理不动产登记手续。

律师建议

    在商品房买卖过程中，开发商往往处于强势地位，而业主处于弱势地位，业主要想保护自己的合法权益，必须重视商品房买卖合同的签订，因为该合同是双方权利义务确定的法律凭证。在合同签订时要审慎约定合同条款，注意对自己不利的条款。和开发商谈判时全方位维护自己的合法权益。