四川锦湛律师事务所
“小锦说法普法维权”
不少人买顶楼时，看到合同写楼顶专属使用权，就以为屋面问题全部要自己承担。一旦屋顶渗水，物业常常只修外部屋面，对室内霉变、墙皮脱落的损失置之不理，由此引发的物业纠纷越来越多。那么屋面约定专属使用，就能免除物业对漏水次生损害的维修责任吗？
案情速递:
委托人：刘某（原告）
相对方：某物业公司（被告）
刘某购置小区顶层房屋，购房合同约定顶层屋面使用权归其专属。2024年房屋屋顶发生漏水，物业后续使用维修资金完成屋面堵漏修缮，但漏水造成室内墙皮霉变脱落。刘某要求物业修复室内受损部位遭拒，协商无果，刘某决定委托律师起诉维权。
基本案情:
2020年，刘某购买某小区顶层住宅并完成收房入住。购房时，刘某和开发商签署的房屋买卖合同中明确约定，顶层屋面使用权归顶层购房人专属享有，小区其他业主自愿放弃该屋面使用权。小区居委会后续与物业公司签订物业服务合同，约定物业公司负责房屋建筑本体共用部位的维修、养护与管理工作。
入住几年后，2024年1月，刘某家中屋顶出现漏雨情况，他第一时间向物业公司反馈报修。物业公司随后按流程提交材料申请住宅专项维修资金，组织人员对屋面漏水点位开展维修，同年8月屋面堵漏施工完成，房屋不再渗水。但此前漏水已经造成刘某屋内房顶墙皮脱落、墙体霉变，房屋内饰受损。
刘某多次和物业公司沟通，要求对方对屋内受损墙面进行修复，均被物业公司拒绝。物业公司认为顶层屋面专属刘某，相关维护责任应当由刘某自行承担，物业公司仅负责屋面防水维修，无需处理室内损坏部分。协商无果后，刘某决定委托律师向法院提起诉讼维权。
诉讼请求：
1.判令被告物业公司对原告房屋内因屋顶漏水受损的顶面、墙体进行修缮，或承担相应修缮费用；
2.判令被告赔偿原告因漏水造成的财产损失；
3.本案诉讼费用由被告承担。
律师：
律师：黄岚
擅长领域：
企业常年法律顾问、民商事争议解决、企业合规、刑事辩护、投融资及并购、婚姻家庭
评价：经济法硕士，拥有专业的行业知识及丰富的工作经验，现为-四川锦湛律师事务所-联合创始人，高级合伙人，主任律师，从业13年期间，曾担任多家公司的常年法律顾问，多年独立刑事辩护的经验，尤其擅长公司法律事务及相关法律服务，企业合规，企业刑事风控，合同法务及商事法务，民商事仲裁、诉讼。
律师：陈四虎
擅长领域：民商事争议解决、企业合规、投融资及并购、工程纠纷、企业常年法律顾问、刑事辩护、刑事犯罪
评价：超过16年法律工作经验，被聘为四川省生态环境投资评估和绩效评价专家，曾先后任职于某地法院法官、大型国企法务，目前为锦湛律师事务所合伙人，迄今已经办逾600件诉讼案件及非诉讼案件。在代理的600余起民事案件中，近八成案件全胜或半胜，数十宗案件经二审代理改判或发回重审扭转败局。兼任或独任三十余家涉国家机关、企事业单位法律顾问。擅长综合运用法律、市场、政府等多种力量，紧贴经济趋势和时下政策，妥善解决企业涉及地产开发、资产兼并、债务重组、股权收购、群体性劳动争议等疑难法律问题。
办案经过：
律所接到委托后，指派了相关律师负责处理本案。律师接收材料后，第一时间梳理案件核心争议，厘清顶层屋面使用权约定、物业服务范围、漏水损害因果关系三大焦点。律师针对性开展证据固定工作，调取房屋买卖合同、物业服务合同、报修沟通记录、屋面维修材料，还现场拍摄室内墙皮脱落、霉变的照片视频，固定漏水造成室内财产受损的客观证据，梳理完整证据链，明确物业的合同义务边界。
律师仔细研判两份合同条款差异，区分屋面防水维修与室内次生损害修复的责任边界，检索同类判例，预判对方会以屋面专属使用权、已完成屋面堵漏作为抗辩理由，提前准备对应的法律意见与质证思路，梳理争议焦点对应的法律依据，做好答辩对抗准备。
庭前阶段，律师整理全部证据材料，按照证据目录分类装订，撰写起诉状、证据说明等全套诉讼文书，核对各项损失相关材料，细化诉讼主张，完善庭审发问与质证预案，提前预判庭审中可能出现的争议问题，做好充分庭前准备，保障庭审能够清晰完整呈现我方诉求与事实依据。
办案结果：
庭审中，我方律师主张，物业公司依据物业服务合同，负有小区建筑共用部位维修养护的法定及约定义务。案涉房屋室内墙皮脱落、墙体霉变，系屋顶漏水直接导致的次生损害，物业仅修复屋面漏水源头，未处理漏水带来的室内次生损害，属于履约不完全，该室内损失与屋面漏水存在直接因果关系，理应承担修缮及赔偿责任。
物业公司辩称，案涉顶层屋面根据购房合同约定归刘某专属使用、管理，相关维护责任应由刘某自行承担。其已依规申请维修资金完成屋面漏水修缮，全面履行了自身物业服务职责，室内墙体受损不属于物业的维修范畴，因此拒绝承担修缮及赔偿责任。
法院审理认为，购房合同关于顶层屋面专属使用权的约定，仅约束业主之间的权利划分，不能免除物业公司基于物业服务合同的公共维修养护义务。屋面漏水属于建筑共用部位故障，物业完成外部堵漏仅解决漏水源头，对于漏水造成的室内次生损害，属于履职不完整，应当承担对应的责任。
综上，法院依法作出判决，判令该物业公司对刘某房屋内因漏水受损的墙面、顶面进行修缮，若逾期未修缮，则需承担相应修缮费用并赔偿财产损失，本案诉讼费用由物业公司承担。
律师提醒：
很多购房者在购买顶层房屋时，会默认屋面专属使用就等于全部问题自行负责，这是常见的维权误区。房屋买卖合同中关于顶层屋面专属使用权的约定，仅用于界定业主之间的使用权限，并不会直接免除物业公司的公共维修养护义务。屋面属于建筑整体共用部位，出现漏水、破损等问题，依旧属于物业公司的服务职责范围，业主无需独自承担全部维修责任。
房屋漏水引发的室内墙皮脱落、墙体霉变等次生损害，和屋面漏水故障存在直接因果关系。物业公司仅修复外部屋面、忽视室内受损问题，属于未全面履行物业服务合同义务。广大业主遭遇此类问题时，不要因物业的免责说辞妥协，应第一时间留存报修记录、现场受损照片、沟通记录等证据，固定完整事实，为后续维权提供有力支撑。
日常居住过程中，业主要明确自身合法权益，厘清业主责任与物业履职的边界。面对物业拒不履行完整修缮义务、拒绝赔偿合理损失的情况，切勿自认倒霉、被动吃亏。在双方协商无果时，可及时寻求专业律师帮助，通过合法诉讼途径追责维权，有效挽回自身的财产损失，保障居住权益不受侵害。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条：
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
第五百七十七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第三十五条：
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。