余姚XX公司与潘XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

浙江省余姚市XX

民 事 判 决 书

（2021）浙0281民初300号

原告：余姚XX公司。住所地浙江省余姚市XX。统一社会信用代码9133XXXX43362497。

法定代表人：冯X，该公司经理。

委托诉讼代理人：楼XX，姚X，江苏XX律师。

被告：潘XX，女，1987年8月7日出生，汉族，住余姚市。

原告余姚XX公司与被告潘XX物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余姚XX公司的委托诉讼代理人楼XX，被告潘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告余姚XX公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业管理服务费9492元（2017年12月28日至2020年12月27日期间的综合服务费7332元、汽车位使用费2160元），支付逾期违约金4098元(自2018年1月28日起，按每日万分之六分段计算至2021年1月27日止），合计13590元。事实和理由：被告购置有余姚市万基印象城XX1幢401室房屋，建筑面积127.31平方米，于2016年交付使用。万基印象城XX的物业服务一直由原告经营提供，但被告自2018年起一直拖欠物业费。原告已经为全体业主提供了消防、监控，公共区域卫生，垃圾清运，秩序维护，二次供水，供电，绿化养护，地下车位维护，电梯保养维修，公共设备保养维护等24小时物业服务，付出极大成本，而被告拖欠物业费，其行为违反物业管理法律法规，损害原告合法权益。对被告所欠物业费，原告多次催讨无果，无奈提起诉讼。诉讼过程中，原告以被告已交纳部分物业管理服务费为由，变更诉讼请求为：被告支付原告物业管理服务费6275元（2019年1月1日至2020年12月27日期间的综合服务费4835元、汽车位使用费1440元），支付逾期违约金2049元(自2019年1月28日起，按每日万分之六分段计算至2021年1月27日止），合计8324元。

被告潘XX答辩称：一、2017年12月28日至2018年12月31日期间的物业服务费，被告已于2021年1月3日支付，原告不应再次要求被告支付。二、作为万基印象城XX业主，被告确应支付物业管理服务费，但原告作为万基印象城XX物业管理服务企业，未尽职尽责按约提供相应物业管理服务，如：1.未按约对小区公共区域卫生进行打扫；2.未做好小区排水排污工作，致小区部分区域臭气熏天，对东面一楼店面房的不规范排油烟系统未作整改，致窗户都不敢开；3.对店面房违规开后门未予制止；4.一单元东幢一楼走廊顶部瓷砖有脱落迹象，但原告仅用透明胶粘上，显然，原告未将业主人身安全放在心上；5.原告工作人员的证件未予公示，可能存在无证上岗现象；6.未经业主同意即出租公共用房，且对收入未予公示；7.楼梯口电瓶车乱放一直不予解决，致存在安全隐患；8.对小区违章搭建听之任之，严重影响美观和被告家安全；9.电梯三天两头出问题，未查明问题所在。鉴于原告在提供小区物业管理服务时存在诸多问题，为此被告曾多次要求原告予以解决，并协商处理物业费交纳问题，然由于原告一直未解决以上种种问题，致协商未果。综上，合同对双方均有约束，被告虽有支付物业服务费的义务，但也有享受物业服务的权利。原告未按约提供物业服务，被告应当相应减少支付物业服务费。根据原告实际提供的物业服务，被告愿意按合同约定物业费标准的10%支付物业费，至于原告诉请支付的其他物业费和违约金，则不同意支付。

诉讼中，原告举证如下：1.物业服务合同1份，用以证明原告系为余姚市万基印象城XX提供物业服务的企业，而被告系该小区1幢401室业主，双方曾就万基印象城XX的物业管理服务签订合同，约定权利、义务等事实；2.物业费催交函及该催交函张贴于小区1幢401室房门的照片各1份，用以证明原告曾向被告催交物业费的事实。

诉讼中，被告潘XX举证如下：1.宁波增值税普通发票（复印件）1份，用以证明被告已支付至2018年12月31日止物业服务费的事实；2.万基业主群聊天记录（打印件）1份，用以证明原告未按约打扫卫生等事实；3.照片1组，用以证明原告未对小区部分店面房的不规范排油烟系统未要求整改、对店面房违规开门行为未予制止、对存在安全隐患的房屋公共部位草率处置、对小区违章搭建听之任之、未经业主同意即出租公共用房等事实。

经审理，本院认定事实如下：

原告系为余姚市万基印象城XX提供物业服务的企业，被告系该小区1幢401室业主。2016年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订无期限的《物业服务合同》一份，其中约定：原告对印象城XX物业进行维护和管理等物业服务，对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理，按有关规定对市政公用设施、绿化、环境卫生设施进行维护与管理，协助公安部门做物业管理区域内的安全防范工作……；业主或物业使用人按其拥有的物业建筑面积等计算支付物业管理综合服务费等物业服务费，其中：住宅一层至五层按1.6元／月／㎡计算，六层至十一层按1.8元／月／㎡计算，十二层以上按2元／月／㎡计算；底下车库汽车位使用费（保洁和能耗）等维护费用，每月每位60元；摩托车、自行车位每位每月10元；物业管理费用每年交纳一次，每次交纳费用时间为每交费年度的第一个月内，即每年一月份内。首次支付为交房时。关于违约责任，《物业服务合同》第二十二条、第二十三条、第二十四条中约定：甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任；乙方违反合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济赔偿或法律责任；甲方违反合同，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退所收费用，甲方应予退款，并从收交日起按每天1‰付给乙方违约金；乙方违反合同，不按协议约定的项目、收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之六支付违约金……。上述《物业服务合同》签订后，被告按其所购房屋建筑面积127.31㎡和汽车位一个、一层至五层住宅标准支付原告物业服务费至2017年12月27日止，原告则对万基印象城XX提供了物业管理服务。

自2018年1月起，被告以原告为小区提供的物业管理服务差，收费与服务不相配，未对管理服务区域内的违规行为予以阻止致其生活受到严重影响等为由，一直未向原告支付之后物业服务费。经原告催交和双方协商，被告于2021年1月3日支付原告至2018年12月31日止的物业费3217元，但2019年1月1日至2020年12月27日期间的物业管理服务费，被告至今未予支付。

本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定，按时支付物业服务费用。本案中，原、被告签订的《物业服务合同》，对物业服务费用的计算方法和支付期间，以及逾期支付违约金的计算方法等作了约定，被告应当按约向原告支付物业服务费用，未按约支付应当承担相应违约责任。被告称原告提供的房屋共用部位的维修和管理服务以及环境卫生服务等不符合约定，且未公示相关物业管理事项，同时，原告对小区其他物业使用人的不当排污、开后门以及违章搭建等行为未予处理，致其生活受到严重影响，故其应少支付物业管理服务费。但本院认为，鉴于原告提供的物业管理服务具有公共、长期和连续等特性，即使原告提供的物业管理服务在某一时段存在不足之处，据此也不足以认定原告提供的物业管理服务一直不符合约定，同时，该情形也非业主或物业使用人可以拒付或减少物业管理服务费的法定和约定事由，在原告违反合同，未达到管理服务质量约定目标时，被告可以要求原告限期改正，但不应拒付或少支付物业管理服务费。至于被告提及的小区其他物业使用人的不当排污、开后门以及违章搭建等问题，如被告认为小区其他物业使用人和原告的行为损害其合法权益，可通过向有关部门反映等方式解决，但以此为由拒付或要求少支付物业管理服务费，则无相应合同或法律依据，亦不能成立。

综上所述，被告提出的抗辩事由不能成立，其意见本院不予采纳；原告提出的被告支付综合物业费以及逾期违约金的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：

被告潘XX于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余姚XX公司物业管理综合服务费6275元、逾期违约金2049元，合计8324元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告潘XX负担。

本判决为终审判决。