开发商迟迟不交房，经过二审，最终法院判令解除合同，开发商返还购房款并承担按揭本息，支付违约金

律师观点分析

谭某、A公司于2018年11月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由A公司将位于房屋出卖给谭某。谭某在合同签订后向A公司支付首期房款，物业维修基金，并一直向第三人偿还贷款本息。合同第十一条规定：A公司应于2020年12月31日前将该商品房交付于谭某。合同第十二条规定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。根据合同约定谭某于2021年6月1日向A公司邮寄书面解除合同通知书，要求A公司按照合同约定15日内完成退房事宜，A公司于2021年6月2日签收。

谭某向一审法院提出诉讼请求：1.解除谭某、A公司之间签订的《商品房买卖合同(预售)》,及谭某与银行之间签订的《个人购房借款/担保合同》;2.A公司返还谭某购房款232345元及利息;3.A公司返还谭某已还按揭房款本息合计84948.66元(以实际清偿金额为准);4.A公司返还谭某代收的物业维修基金13802.24元，并支付资金占有利息损失；5.A公司按照全部房价款的1.5%向谭某支付违约金；6.判决由A公司承担本案诉讼费。

一审法院判决：驳回谭某的诉讼请求。案件受理费6324元，减半收取计3162元，由谭某、A公司各负担1581元。

谭某不服一审判决，委托山东中颐律师事务所提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持谭某的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由A公司负担

事实和理由：一、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国民法典》的立法目的是为了保护民事主体的合法权益， 一审法院应当以事实为根据，以法律为准绳裁判案件。 一审法院已经认定谭某与A公司签订的《商品房买卖合同(预售)》解除条件已经成就，却依然判谭某败诉属于枉法裁判。二、一审判决违反《中华人民共和国民法典》规定的平等原则、公平原则、自愿原则。谭某与A公司之间是平等的民事主体，在诉讼中公平的法律地位应该得到保障。一审法院判决谭某败诉，有明显偏袒A公司之嫌。同时，谭某有依约解除合同的权利，一审判决损害谭某的合法权益。三、一审判决认定事实错误。 一审认定的可以实现合同目的与事实不符。谭某购买房产的目的是为了结婚使用，并不是一审法院认定的为了买房而买房，谭某的购房目的在与A公司洽谈购房时已明确告知A公司。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。现谭某为维护自身合法权益。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本案中，谭某与A公司签订的涉案房屋商品房预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。谭某依约支付了全部购房款，A公司未在合同约定的期间内即2020年12月31日之前交付涉案房屋，至谭某起诉一审立案时逾期交房已经超过190日，已经达到双方合同约定的合同解除条件，且A公司提交的证据不足以证明其受新冠肺炎疫情等影响应当顺延交房的时间超过130日，A公司逾期交房的违约事实清楚，谭某要求解除双方签订的商品房买卖合同(预售),符合法律规定及双方合同约定，于法有据，法院依法予以支持。

关于合同解除后果问题。法院认为，双方买卖合同解除后，谭某支付给A公司的购房款，A公司应予以返还。因涉案房屋尚未交付，不存在返还房屋问题，但在涉案合同解除后，谭某应配合A公司及时办理涉案房屋撤销网签备案登记、预售登记等相关手续。

关于谭某与银行签订的借款合同应否解除问题。法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号)第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在谭某与A公司签订的涉案商品房买卖合同(预售)已经解除的情况下，谭某要求解除其与银行签订的涉案《个人购房借款/担保合同》,符合上述规定，法院依法予以支持。因谭某向银行申请的贷款已由银行直接支付给A公司，A公司实际用款，谭某并未收取和支配购房贷款，谭某亦未取得涉案房屋，但谭某却支付了首付款，又需偿还按揭贷款，在谭某对涉案买卖合同解除没有过错的情况下，若仍要求谭某对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了谭某的负担，各方权利义务明显失衡，有违公平原则，因此应由获得涉案所贷款项的A公司向银行承担支付剩余贷款本金的法律责任。在A公司清偿完毕上述贷款本金、利息后，银行应及时办理涉案房屋抵押登记的涤除手续。谭某向银行已偿还的贷款本金及利息，亦应由A公司支付谭某。谭某向有关部门缴纳的涉案房屋专项维修资金，在本判决生效后，应由A公司协助谭某向有关部门申请办理房屋专项维修资金退还手续。谭某要求A公司返还该房屋专项维修资金，依据不足，法院不予支持。

关于谭某主张的违约金。综合考虑当事人的过错程度、疫情影响、涉案房屋的现状、房屋价格波动等因素，以谭某已支付首付款232345元的相应利息作为违约责任较为适宜，对谭某违约金主张过高部分，法院不予支持。

综上所述，上诉人谭某的上诉请求部分成立，法院予以部分支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，法院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》(法释〔2020〕17号)第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条之规定，判决如下：

一 、撤销一审民事判决；

二 、确认上诉人谭某与被上诉人A公司于2018年11月10日签订的《商品房买卖合同(预售)》于2022年3月12日解除，上诉人谭某于本判决生效之日起十日内协助被上诉人A公司办理撤销涉案房屋网签备案登记、预售登记等相关手续；

三、被上诉人A公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人谭某购房款232345元 ；

四、被上诉人A公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人谭某已偿还的贷款本金20415.20元、利息86520.04元；

五 、被上诉人A公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人谭某违约金;

六 、被上诉人A公司于本判决生效之日起十日内协助上诉人谭某办理上诉人谭某已缴纳的涉案房屋专项维修资金退还手续；

七、确认上诉人谭某与被上诉人银行签订的涉案房屋《个人购房借款/担保合同》于2022年3月12日解除，被上诉人A公司于本判决生效之日起十日内偿还被上诉人银行贷款本金518584.80元及至清偿完毕之日止按照上述借款合同 计算的利息;

八 、被上诉人银行自被上诉人A公司清偿完毕上述贷款本金、利息之日起十日内办理涉案房屋抵押登记的涤除手续；

一审案件受理费6324元，二审案件受理费6324 元，由上诉人谭某负担648 元，被上诉人A公司负担12000 元。