物业服务期内业主能否解除物业服务合同

物业服务期内业主能否解除物业服务合同

一、案例

张三是某小区的住户。该小区物业服务合同还有一年到期。随着小区入住人数越来越多，物业管理的质量越来越差，小区内垃圾成堆，卫生令人堪忧。尤其安保问题严重，发生多起偷盗事件。路灯等公共设施损坏也无人维修。期间小区业主也多次向物业反映问题，但物业公司态度敷衍，置之不理。基于此，小区大部分业主都对物业服务不满，希望更换物业服务公司。

问：小区业主想要更换物业公司应履行什么程序？

二、法律分析

关于小区更换物业公司的法律规定，主要在《民法典》第二百七十八条、二百八十四条、九百四十六条。其中二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且在参与表决的业主中，需要其中专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主，作出同意解除物业服务合同的决定，这是发起解除物业合同的主体性要求；而九百四十六条，则是在法律上赋予了业主的任意解除权。只是任意解除权的行使，需要给物业公司不少于六十日的提前通知（合同另有约定的从其约定）。并且，除不可归责于业主的事由外，业主行使该任意解除权造成物业公司损失的，需要赔偿损失。

所以在上述案例中，小区业主若想更换物业公司，那么需要举行业主大会，按照上述要求，行使解除程序。

三、律师建议

物业服务合同也是服务类合同，具有一定的人身依赖性。同时，也关乎小区业主的群体性利益，所以法律上赋予了业主对于物业服务合同的任意解除权。但是任意解除权的行使，在小区业主作出解除物业服务合同的决定后，仍需要提前六十日通知物业公司。同时若是给物业公司造成损失的，出不可归责于业主的事由外，业主还需要赔偿物业公司的损失。

在解聘程序上，首先业主大会的召开，需要有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，这个是业主大会作出任何决定有效的前提要求。对于解聘物业服务企业，需要由参与业主大会的业主中，专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主作出同意解聘的决定。

同样，对于选聘或续聘物业公司，也要按照上述程序规定，由业主共同作出决定。

四、关联法条

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

第九百四十七条：物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。