物业公司能否通过断水断电方式催交物业费

物业公司能否通过断水断电方式催交物业费

一、案例

张三是某小区的住户。2022年2月，家门口收到物业的告知单，告知去年物业费还没交，让有时间抽空去物业交掉。张三一时忘了这事，后又被公司安排外派项目。项目时间持续比较久，张三在外地呆了3个月。回到家后，发现自己家里水电都断了，于是找到物业公司询问。物业公司则告知，因张三拖欠去年的物业费，经催交后仍长期不交纳，所以物业这边就通过断水断电的方式催交，并表示这点在物业服务合同里是有明确约定的。

问：物业公司能否通过断水断电的方式催交物业费？

二、法律分析

《民法典》第九百四十四条第三款明确规定，在业主未按期交物业费情形下，物业公司不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。从合同相对性来说，供水、供电等合同，都是由对应的供水公司、供电公司与业主之间建立的合同法律关系，该合同与物业服务合同属于两个独立的合同。物业公司没有权利行使任何干涉其他合同履行的行为，以达到物业服务合同履行的目的。

在上述案例中，即使在物业服务合同里约定了物业公司可以采取断水电的手段催交物业费，但该种约定违反了法律的规定，也侵害了其他合同当事人的合法权益，该种约定应属无效。

三、律师建议

以供电合同举例，供电合同与物业服务合同，是两个独立的合同，涉及的合同当事人不同。在供电合同中，合同的双方是业主与电力供应公司。而在物业服务合同中，合同的双方是业主与物业服务公司。在供电合同中，业主作为用电人，在使用电力的同时，也有义务向供电公司交纳电费。在业主违约时，有权利停止电力供应的也是电力供应公司而非物业服务公司。

另外《民法典》第九百四十四条第三款也明确规定，物业服务公司不能采取断水电等方式去催交物业费。所以在发生业主逾期支付物业费情形的，物业公司可以先行催告，在催告无果后，可以提起诉讼或申请仲裁以维护自身合法权益。

对于业主而言，若因为物业公司断水断电造成损失的，也可以要求物业公司承担侵权损害赔偿责任。

四、关联法条

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。