未登记的土地承包经营权转让合同有效吗？

律师观点分析

         未登记的土地承包经营权转让合同有效吗？

【案情简介】熊某与秦某系同村村民，2012年6月14日，双方签订《建房用地协议》，协议约定：秦某将黄土包约1.14亩土地权益转让给熊某用于建房，由熊某支付土地转让补偿费20000元，协议签订之日付清。协议签订后熊某当日支付秦某土地补偿费20000元，并将该协议申报到村委会盖章确认。2013年熊某在该土地上修建房屋并取得宅基地土地使用权证书，熊某并一直耕种剩余土地。2017年初秦某无理要求熊某归还该剩余土地。双方发生纠纷后，经村委会主持调解未获得成功。2018年5月16日，村委会越权裁决，将剩余土地确权到秦某名下。熊某不服，向当地农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，仲裁委经审查，认为不符合受理条件，裁定不予受理。熊某遂诉至县法院，要求确认二人签订的《建房用地协议》合法有效，该土地除去建房用地后剩余土地承包经营权由熊某享有。

【判决结果】法院认为，两人签订《建房用地协议》的内容客观真实，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定及公序良俗，依法成立并生效，且经村委会同意、盖章，该转让行为合法有效。故判决：确认二人签订的《建房用地协议》合法有效；该土地除去建房用地后剩余土地承包经营权由熊某享有。

【律师点评】《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《物权法》第一百二十七条第一款规定“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”，即属于第九条所规定的“但书”。双方签订《用地协议》后，虽然没有办理相应的变更手续，但土地承包经营采用的是登记对抗主义而非登记生效主义，《农村土地承包法》第三十八条规定“未经登记，不得对抗善意第三人”。因此法院判决：确认二人签订的《建房用地协议》合法有效；该土地除去建房用地后剩余土地承包经营权由熊某享有。