温春晓律师
律师观点分析
河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2022）豫1102民初XX号
原告：张某，男，汉族，1983年8月XX日出生，住漯河市源汇区。
委托代理人：温春晓，河南汇恒律师事务所律师。
被告：王某阳，男，汉族，1992年9月X日出生，住漯河市召陵区。
委托代理人：田XX，漯河市召陵区豫龙法律服务所法律工作者。
第三人：杜某杰，男，汉族，1984年10月XX日出生，住河南省许昌市魏都区。
原告张某与被告王某阳、第三人杜某杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温春晓、被告及委托代理人田某某和第三人杜某杰到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告张某向本院提出诉讼请求后变更为：1、判令被告按照拍卖价格向原告支付购房款399500元并按照一年期贷款市场报价利率的四倍支付逾期利息；2、判令被告承担案涉房屋的市场价格与上述价格的差价损失60500元；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年9月24日，因原告急需用钱，原被告签订《漯河市存量房买卖合同》，合同约定购房款35万元整，由被告一次性付清，口头约定过户手续办完后即支付购房款。二人于同日共同到漯河市房管局办理完毕房产过户手续，被告至今未如约支付购房款。原告本欲以根本违约为由与被告解除上述买卖合同，但案涉房产因被告的债务被郾城区人民法院司法拍卖，拍卖价格为399500元，市场评估价格为460000元。2022年2月份，原告接到郾城区人民法院限期腾房的通知，原告即将面临无家可归的局面，急需购买新房，但因被告的违约行为给原告造成巨大经济负担，原告无力购买新的房产用以安家。原告认为被告的行为致使原告经济状况陷入巨大困境，被告应当就其违约行为承担相应的赔偿责任，并承担案涉房产合理的差价损失。
被告王某阳辩称，请求法院依法驳回原告的诉请，双方房款已经全部结清，且在结清以后，原告多次要求回购该房屋，我们同意的情况下，原告采取欺骗的方式不与我们见面，现在该房屋因其他债务原因，被申请强制执行，双方不存在房款没付清的情况。
第三人杜某杰述称，原告张某之前与我本人存在债务关系，张某2017年10月借我本金24万元，两年多未归还我本金及利息共计33万元左右，后来王某阳想买张某的房子，我们三个在房管局碰面协商后经三方同意后，张某欠我的本金及利息，由王某阳直接转我，我和张某的债务关系结束。
审理查明：2019年9月24日，张某和王某阳签订《漯河市存量房买卖合同》，约定张某将位于漯河市源汇区**路**小区**＃楼**幢**号的房屋转让给王某阳，房屋建筑面积101.31平方米，权利证明号20170009801，转让价格350000元，付款方式为一次性将购房款全额支付张某。同日，王某阳缴纳了契税，并以张某名义补交了土地价款11067元，房屋过户至王某阳名下，不动产权证号为20190022140。
王某阳提供2019年9月27日至2020年7月期间和张某的微信聊天记录，双方提及由张某及其家人回购涉案房屋，回购价格双方未谈妥，期间涉案房屋一直未交付给被告王某阳。2020年4月15日，王某阳以张某出卖房屋后拒不搬离为由将张某诉至法院，要求张某及其家人搬离涉案房屋。
因案外人申请执行王某阳，郾城区人民法院对涉案房产进行拍卖，2021年12月14日，涉案房产以399500元的价格成交拍卖。郾城区人民法院于2022年3与3日发布公告，以涉案房产拍卖成交，要求王某阳限期腾空房屋。
另查明，2017年8月3日，张某作为借款人、杜某杰作为出借人签订借款抵押合同一份，约定张某向杜某杰借款240000元，借款期限24个月，自2017年8与3日至2019年8月3日止，借款月利率1.58%。2019年10月16日，王某阳通过建设银行给杜某杰转账支付230000元。
以上事实有存量房买卖合同、不动产权登记记载表、发票、民事起诉状、传票、网络竞价成功确认书、公告、借款抵押合同、转账记录、当事人陈述及庭审笔录等证据予以佐证。
本院认为，原告张某以被告王某阳未支付购房款并要求赔偿差价损失为由诉至法院，被告王某阳辩称购房款直接支付给第三人杜某杰，用于偿还张某欠杜某杰的债务。经被告王某阳申请，本院依法追加杜某杰作为本案第三人参加诉讼。原、被告签订的存量房买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，各方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋由原告张某过户至被告王某阳名下，买卖合同已实际履行，按照不动产交易习惯，结合当时原告张某对第三人的债务已经到期、原、被告在微信聊天记录中多次提及回购房屋以及被告曾起诉要求原告腾房等事实，能够推定原告张某明知并同意由被告王某阳代原告偿还债务的事实，即被告王某阳向第三人杜某杰支付的23万元应视为购房款，但现有证据不足以证明被告王某阳向第三人支付了23万元后就履行了合同约定的350000元全部付款义务，因此被告王某阳仍应当向原告支付120000元剩余购房款，并从房屋过户次日2019年9月25日按一年期贷款市场报价利率支付利息至清偿完毕。原告称房屋交易价格低于市场价，但未主张合同无效或可撤销，原告主张房屋价格按法院拍卖价格计算亦与合同约定不符。因原告主张的房屋差价损失与被告未按时足额支付购房款的违约行为之间没有必然联系，该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告王某阳于本判决生效后十日内支付原告张某购房款120000元，并从2019年9月25日起按一年期贷款市场报价利率支付利息至清偿完毕之日止；
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7292元，由原告张某承担5056元，被告王某阳承担2236元，保全费2820元由被告王某阳承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审 判 长 蒲XX
人民陪审员 刘XX
人民陪审员 张XX
二〇二二年六月二十九日
书 记 员 张XX