成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第2175号
原告杨某某，男，1964年6月7日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人闻建华，四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人龚木子，四川致高守民律师事务所律师。
被告华某某。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人唐勇，华某某董事长。
委托代理人谭宏骏。
委托代理人樊蕾。
原告杨某某诉被告华某某（简称华润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法由审判员王发广适用简易程序独任审判，并于2014年5月21日进行了公开开庭审理，原告杨某某的委托代理人龚木子，被告华润公司的委托代理人谭宏骏、樊蕾到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期间，但在和解期限内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。
原告杨某某诉称，2010年6月3日，原告与被告签订了“华置（成都）租赁198”《华润置地·翡翠城东湖公园租赁合同》，约定：被告将位于成都市锦江区东湖公园内，总建筑面积约为322平方米的A区样板房租赁给原告，租赁期限为5年，从2010年9月26日起至2015年9月25日止。2013年9月26日，原被告双方经协商一致，签订《终止租赁合同协议》，该终止协议确认租赁合同已于2013年8月1日终止，并约定原告应在该终止协议签订之日起7日内撤离所租赁房屋，被告应在原告撤离并付清所有应交物业费、水电费等费用后10日内向原告支付经济补偿金640万元，若被告逾期支付该经济补偿金，应自逾期之日起，每逾期1日，向原告承担其应付而未付经济补偿金的2‰的惩罚性违约金。上述终止协议签订后，原告按约于2013年9月22日撤离并付清了所有应付费用，并与被告办理了租赁房屋交接手续。被告依约应于2013年10月4日前向原告支付全部经济补偿金，但被告只于2014年1月23日向原告支付了256万元经济补偿金，余款384万元至今未付。故被告已经构成违约，除支付清结全部经济补偿金外，还应以未支付的经济补偿金384万元为基数，按照合同约定的违约金计算标准向原告支付2013年10月4日至所有款项全部清偿之日止的违约金。请求判令：被告向原告支付拖欠的经济补偿金384万元；被告从应付而未付经济补偿金之日起至经济补偿金全部清偿之日止按上述未付经济补偿金的2‰／日向原告支付惩罚性违约金（截止2014年4月18日应付惩罚性违约金为207.36万元；庭审中，原告确认违约金的计算基数为被告欠付的经济补偿金384万元，计算起始日期为2013年10月4日）；本案诉讼费由被告承担。
被告华润公司辩称，2005年4月4日，锦江区建设局代表锦江区政府与被告签署协议，委托被告规划东湖公园建设项目并进行经营管理。被告根据上述协议的授权与原告签订租赁合同，将涉案房屋出租给原告用于经营咖啡、茶及简餐，租期从2010年9月26日至2015年9月25日。但原告私自将其经营业态改为河鲜，锦江区建设局于2013年5月20日向被告下达通知，要求被告对东湖公园内的锦澜餐饮业态（即原告承租房屋所经营的餐饮商铺）进行调整，后又于2013年8月23日向被告下达通知，要求关闭原告租赁房屋经营的锦澜河鲜馆，致使被告与原告之间租赁协议终止。被告认为，由于上述协议解除后，被告一直积极与锦江区政府协调相关的经营管理和费用补偿等问题，只有该问题解决后才能向原告支付相应的经济补偿金，但政府行为是被告不能预见的，也是不能控制的因素，因此被告迟延支付经济补偿金并非系被告的主观过错；被告也在积极履行上述终止协议，已经向原告支付了256万元的经济补偿金；原告并未因被告迟延支付经济补偿金而遭受明显的实际损失，根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，因为原告未能提供相应证据证明其所遭受的损失，因此原告主张的违约金应予以裁减。
经审理查明，2005年4月4日，成都市锦江区建设局与被告签订《成都市东湖市政公园管理合同》，约定就东湖市政公园给予被告一定期限的经营权，合同有限期限自2005年4月1日至2010年3月31日，管理项目包括公园商业设施及商业经营活动的经营与管理等。其后，成都市锦江区建设局与被告签订《成都市东湖市政公园经营管理协议》，约定成都市锦江区建设局同意被告对东湖市政公园的经营管理期续延，即从2010年4月1日至2019年12月31日。
2010年6月3日，原被告双方签订“华置（成都）租赁198”《华润置地·翡翠城东湖公园租赁合同》，约定：被告将位于成都市锦江区东湖公园内，总建筑面积约为322平方米的商业物业租赁给原告，用于经营咖啡、茶、简餐；原告的经营种类不得擅自变更，如需增减或变更经营种类，需提前30天通知被告，经被告同意并出具确认书后，原告方可经营，否则视为违约，被告有权单方终止合同，原告按约定承担违约责任；租赁期限从2010年9月26日起至2015年9月25日止。
2013年5月20日，成都市锦江区建设局向被告发出《关于加强东湖公园经营管理的通知》，要求被告对包括涉案商铺即锦澜餐饮的业态进行调整，调整为防灾减灾避难展示体验中心。2013年8月23日，成都市锦江区建设局再次向被告发出《通知》，要求被告尽快完成涉案商铺“锦澜河鲜馆”的关闭工作，关闭发生的费用由被告支付。
2013年9月16日，原被告双方签订《终止租赁合同协议》，约定：双方确认“华置（成都）租赁198”《华润置地·翡翠城东湖公园租赁合同》于2013年8月1日终止；原告于本协议签订之日起7日内撤离所租赁房屋；被告向原告支付经济补偿金640万元，被告在原告付清物业服务费、水电费、垃圾清理费且撤离租赁房屋未损坏房屋原有状态并由被告确认后10内向原告支付该笔款项；被告逾期支付该款项的，自逾期之日起，每逾期一日，向原告承担其应付而未付费用2‰的惩罚性违约金。2013年9月22日，原被告双方对涉案商铺进行了交接，并予以公证。2013年9月23日，原告缴纳了相应的租金、水电费。
2014年1月23日，被告向原告支付经济补偿金256万元。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：《成都市东湖市政公园管理合同》，《成都市东湖市政公园经营管理协议》，成都市锦江区建设局发出的《关于加强东湖公园经营管理的通知》和《通知》，《华润置地·翡翠城东湖公园租赁合同》，《终止租赁合同协议》，华润公司租金收据、水电费发票，日账凭证，成都市国力公证处出具的（2013）川国公证字第38800号《公证书》，付款凭证。
本院认为，原被告双方签订的《华润置地·翡翠城东湖公园租赁合同》及《终止租赁合同协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案原被告双方在履行上述租赁合同的过程中，就终止该租赁关系达成一致意见并签署《终止租赁合同协议》，双方约定就终止租赁合同事宜，被告向原告支付的经济补偿金640万元，同时约定了经济补偿金支付条件和迟延支付的违约责任。上述终止协议约定的经济补偿金支付条件成就后，被告仅向原告支付了经济补偿金256万元，尚有384万元未支付。由于上述终止协议约定被告应在原告付清相关费用且撤离租赁房屋未损坏房屋原有状态并由被告确认后10内向原告支付该笔款项，根据查明的案件事实，上述终止协议双方于2013年9月22日完成租赁房屋的交接，原告也于2013年9月23日缴纳了相应费用，因此被告应于2013年9月24日起10日内，即最迟应于2013年10月3日向原告支付约定的经济补偿金640万元，但被告仅于2014年1月23日向原告支付了256万元，故原告要求被告向其支付剩余的经济补偿金384万元并要求被告承担从2013年10月4日起至清偿之日止的迟延支付违约责任的主张，符合合同约定，本院予以支持。对于违约金的计算标准，原告主张根据终止协议的约定，以未付的经济补偿金384万元为基数，从2013年10月4日起至清偿之日止按照2‰／日计算违约金。被告则认为，双方约定的违约金过高，应予以裁减。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供证据证明被告迟延支付经济补偿金给其造成的实际损失，故依照上述法律规定，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等因素，酌情认定本案的迟延给付违约金按照人民银行同期同档流动资金贷款利率的130%计算，即从逾期支付经济补偿金之日即2013年10月4日起至款项给付清结之日止，以未付的经济补偿金384万元为基数，按照人民银行同期同档流动资金贷款利率的130%计算违约金。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告华某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某某支付经济补偿金384万元及违约金（从2013年10月4日起至上述款项给付清结之日止，以迟延支付的经济补偿金384万为基数，按照人民银行同期同档流动资金贷款利率的130%计算违约金）；
二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。
如果被告华某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费53196元，减半收取26598元，由被告华某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王发广
二〇一四年七月十五日
书记员 刘 茜
