黄荣高律师
律师观点分析
简要案情：
某房开商开发一楼盘，与购房者签订商品房买卖合同（预售），其中约定了交房时间、交房条件、违约金计算等。由于其自身原因，超过约定的交房时间仍未竣工验收合格，又不想赔偿逾期交房违约金，于是通知购房者来收房，并要求在《房屋交接单》上签字，部分购房者发现房开商未出示竣工验收备案文件而拒签，部分购房者签字收房。后购房者诉至法院要求赔偿逾期交房违约金。
律师分析：
签订商品房买卖合同后，房开商应按约定时间交房，否则应承担违约责任，赔偿违约金，除非出现约定的免责事由或者不可抗力。一些开发商出于不想赔偿违约金的目的，在约定的交房时间之前或者之后将未竣工验收、消防验收合格的房屋交付给购房者，违反《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 “房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”、《消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”之规定。
案件结果：
法院认为，竣工验收合格是房屋交付的法定条件。房开商在约定的交房时间之后才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，此时才满足法定交付的条件。在此之前即使购房者在《房屋交接单》《买受人声明》上签字亦不能视为有效交房，故房开商应承担逾期交房的违约责任，即向购房者赔偿违约金。