将农村房屋卖给本村以外村民的房屋买卖合同无效

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　赵某诉称：2006年1月10日，赵某与陈某签订农村房屋买卖合同，赵某将登记在其名下使用的位于北京市顺义区某村宅院一处以29500元的价格卖与陈某。宅院内有赵某建于1970年至1990年间的正房五间、西厢房三间、猪圈一间、门楼一间、厕所一间、东边临时棚子一间。合同签订后宅院及红本交由陈某掌控并使用。因为对我国农村房屋买卖的相关政策法规所知甚少，且因卖房时未经家人同意家庭矛盾不断，根据我国相关法律法规规定，故诉至法院，请求判令：1.确认赵某与陈某于2006年1月10日签订的《房屋买卖合同》无效;2.陈某返还赵某集体土地建设用地使用证范围内的宅院及该土地使用证，赵某返还陈某购房款29500元;3.案件受理费由陈某负担。

　　2、被告辩称并反诉

　　陈某辩称：1.赵某于2014年9月20日曾就本案纠纷向顺义法院起诉过一次，该案中委托评估机构对涉诉房屋进行评估出具评估结论后，赵某就撤诉了。现在又就同一纠纷重复起诉至法院，是浪费司法资源;2.陈某认为双方签订的《房屋买卖合同》有效，有双方的签名，且有6名证人签字，其中还有村委会的人员参与，在合同上明确载明“口说无凭立字为证”，从法律上已经确定了该合同的法律效力，因此合同有效。公民依法享有民事权利、承担民事义务，赵某具有完全民事行为能力，对自己签订的契约应承担相应的法律责任;3.我国婚姻法有规定，夫妻双方对于夫妻共同财产有平等处理权，因生活需要夫妻双方都有权利处分夫妻共同财产，他人有理由相信夫妻双方都知道处理夫妻共同财产时，另一方不得以不同意或不知道损害善意第三人的权益，陈某认为本案中赵某以家庭矛盾为由要求确认合同无效是借口，这么大的事情不可能不跟家里人商量，从逻辑上讲是不成立的;4.我国土地管理法规定严禁城镇居民购买宅基地上的房屋，没规定农村居民不能购买，陈某系农业户口，其购买赵某宅基地上的房屋是有效的，宅院应归陈某所有;5.若法院最后认定双方签订的《房屋买卖合同》无效，赵某应给付陈某45万元的经济补偿。

　　陈某反诉称：之前赵某诉陈某房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中，陈某依法申请了评估并支出评估费2000元，且为参加庭审及评估产生误工费、交通费等损失，陈某认为赵某起诉又撤诉出尔反尔的做法违背了诚实信用的原则，因而陈某的损失应由赵某予以承担，故诉至法院，请求判令：1.赵某与陈某签订的《房屋买卖合同》有效;2.赵某赔偿陈某房地产评估费2000元、误工费700元、交通费2100元，合计4800元;3.集体土地建设用地使用证范围内的宅院房屋归陈某所有;4.案件受理费由赵某负担。

　　二、法院查明

　　就签订前述《房屋买卖合同》的相关情况赵某当庭陈述如下：“当时这房子没有什么用，家里急需用钱，条件困难。我当时在本村共有两处宅基地，一处是宅院，另一处也登记在我名下，是我在一九八几年的时候从我哥哥那买来的，后1993年确权的时候确权在了我的名下，因为我有两个儿子，所以得有两处宅基地，但是现在村里不给批(宅基地)了;(出卖时)有五间正房、三间西厢房、一间猪圈、门楼一间、厕所一间、东边一间临时棚子，都是我建造的，正房是在1972年建的，厢房是在一九八几年建的，合同是我们双方的真实意思表示”。陈某陈述在2012年的时候西厢房都塌了，其又重新建了现在的西厢房三间，其他房屋情况认可赵某之陈述。

　　陈某及其丈夫张某的户籍为北京市密云县西田各庄镇白道峪村农业户口。赵某当庭明确其主张前述《房屋买卖合同》无效的理由如下：1.宅院系赵某与家人的家庭共有财产，赵某未经其他共有人同意出售涉诉宅院损害了其他共有人的权益;2.陈某的户口不在顺义区大孙各庄镇大段村，根据法律规定，其不允许购买大段村宅基地上的房屋。

　　就赵某陈述的上述理由陈某进行如下反驳：1.陈某在2005年通过大段村的胡某认识的赵某，后通过胡某介绍要购买赵某的房子，当时赵某要价3万元，后又降了500元，于2006年签订了房屋买卖合同，合同上的内容是代笔人周某书写，当时只写了一份，在陈某处保管，合同上还有六名中证人及代笔人的签字，其中有当时大段村村干部，还有赵某的亲弟弟在场签字，所以赵某称其家里人不同意是不合常理的;2.合同签订后陈某将购房款交给赵某，赵某将房屋交付陈某，房屋是陈某给女儿买的，陈某女儿有时在房屋居住，陈某也偶尔回来住，陈某认为双方签订的合同不违反有关规定，陈某属本市农业户口的农民，有权购买房屋。

　　审理过程中陈某申请对宅院内房屋、附属物价值及宅基地区位补偿价值(建筑面积90.76平方米，宅基地用地面积331.00平方米)进行评估，经评估确定宅院在2015年1月16日的价值为人民币341991元，其中宅基地区位补偿价值为288362元，房屋及附属物价值为53629元。该评估报告的有效期自2015年2月10日起至2016年2月9日止。

　　三、法院判决

　　1、确认《房屋买卖合同》无效;

　　2、赵某返还陈某房屋及附属物现价值五万三千六百二十九元;

　　3、赵某赔偿陈某信赖利益损失二十万一千八百五十三元;

　　4、自赵某实际按照判决第二项、第三项全部履行完毕之日起七日内，陈某将宅院、宅院的《集体土地建设用地使用证》原件返还给赵某;

　　5、赵某赔偿陈某评估费损失一千四百元;

　　6、驳回赵某的其他诉讼请求及陈某的其他反诉请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案争议焦点之一为陈某是否具备购置宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有;第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权。

　　本案中，陈某主张其作为北京市密云县农民，购买宅院并未违反法律规定。对此，法院认为农村宅基地属于农民集体所有是指特定村集体内的宅基地归本村农民集体所有，不包括其他村的农民，故陈某之辩解意见原审法院实难采信。陈某不具备购置宅院的主体资格，其与赵某签订就宅院签订《房屋买卖合同》不符合法律的相关规定，应当依法认定该《房屋买卖合同》无效。

　　本案争议焦点之二为双方签订之《房屋买卖合同》无效后的财产返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　本案中，宅院房屋、附属物的现价值及宅基地区位补偿价值经评估机构评估出具评估报告，尚在有效期内，经法院组织质证，双方均认可其真实性，赵某称无需评估但未提交相关证据予以证明，故法院对评估报告予以采信。双方之房屋买卖交易行为已完成多年，宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，赵某现主张合同无效要求陈某退还房屋，其应返还陈某宅院房屋及附属物的现价值并对陈某因合同无效造成的信赖利益损失给予补偿，其数额法院根据双方过错程度参照评估报告的意见予以确定。

　　赵某主张因家人不同意才要求确认合同无效，陈某进行反驳并提交相关证据，综合庭审查明的情况法院认为陈某之反驳意见符合生活常理，法院予以采信并作为区分双方过错程度的依据。陈某要求赵某给付经济补偿款45万元无充分依据，因而法院对其主张过高部分不予支持。陈某反诉请求中主张的评估费2000元属其因合同无效受到的损失且提交相关证据予以佐证，法院根据双方过错程度对陈某此项主张予以部分支持，误工费和交通费主张因无充分证据证明且未提交正规发票，法院实难支持。