《购房款已付且入住，过户遇阻，房产纠纷何去何从？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

位于北京市丰台区一号的房屋，其来源系赵某君在2002 年 2 月 4日与北京市丰台区 S 公司签署的《旧村改造农民房屋拆迁补偿与回迁协议书》所确定的回迁房。2004年 12 月13 日，赵某君与杨某刚就该房屋签订了《房屋买卖契约》，由此引发了一系列关于房屋产权过户的争议与诉求。

 二、各方诉求与辩称

 （一）原告诉求

杨某刚向法院提出诉讼请求：其一，判令赵某君、第三人 S公司协助将北京市丰台区一号房屋过户至赵某君名下；其二，在赵某君取得上述房屋不动产权证后，协助将房屋过户登记至杨某刚名下，并要求赵某君承担诉讼费。其主张的事实依据是，双方签订了合法有效的《房屋买卖契约》，杨某刚已全额支付购房款并入住使用至今，现房屋已具备办理不动产权登记条件，但赵某君拖延办理，导致房屋无法顺利过户到自己名下。

 （二）被告辩称

赵某君辩称，涉案房屋系 M村旧村改造安置房，按规定只有村集体成员才能购买，而杨某刚系城镇户口，无权购买安置房，所以双方签订的《房屋买卖契约》应属无效。并且该房屋原本无房产证，不能转让，即便现在有办理房产证的条件，该房屋也是比照经济适用房管理的房屋，杨某刚不具备购房条件。

 （三）第三人述称

S 公司述称，2021年 10 月涉案楼层开始办理房产证，赵某君未申请办理，如果法院判决其协助办理，公司愿意配合。

 三、法院查明事实

1.2002 年 2 月 4日，赵某君与北京市丰台区 S 公司签署《M 村旧村改造农民房屋拆迁补偿与回迁协议书》，确定赵某君因拆迁认购 M村回迁住房一套即北京市丰台区一号房屋，拆迁补偿款与购房款有相应的差价结算情况。

2.2004 年 12 月13 日，杨某刚（买方）与赵某君（卖方）签署《房屋买卖契约》，明确房屋总净价格为180,000 元，赵某君于当日交付经竣工验收合格的房屋，杨某刚一次性现金付款。同时约定，为保证产权证顺利办理，赵某君需将相关拆迁协议、身份证复印件、户口本原件提供给杨某刚，在办理房屋权属登记时应积极协助过户手续。合同签订后，杨某刚依约向赵某君交纳购房款180,000 元，向 S 公司交纳购房款6,190 元，并自 2004年 12 月13 日起入住至今。

 四、法院裁判结果

1. 赵某君、北京市 S公司于本判决生效之日起十日内协助杨某刚办理将北京市丰台区一号房屋过户至赵某君名下的手续。

2. 赵某君于本判决生效之日起十五日内协助杨某刚将北京市丰台区一号房屋过户至杨某刚名下的手续。

 五、案件分析

 （一）合同效力的判定依据

杨某刚与赵某君签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示。虽然赵某君辩称杨某刚非村集体成员，涉案房屋系安置房且比照经济适用房管理，杨某刚无购房资格，合同应无效，但从法律规定来看，该合同并未违反法律法规的强制性规定。在我国，对于房屋买卖合同的效力认定，主要依据是否存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，而非单纯的政策性限制或地方规定。在本案中，双方在平等自愿基础上达成房屋买卖合意，且不存在诸如欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，因此应认定合同有效。

 （二）合同履行的关键要素

1. 付款与交付情况：杨某刚已按照《房屋买卖契约》的约定，于2004 年 12 月13 日一次性现金支付了全部购房款180,000 元给赵某君，并向 S 公司交纳了相应款项，同时赵某君也在当日交付了房屋，杨某刚入住至今。这一系列行为表明双方在合同签订初期积极履行了各自的主要义务，为后续的产权过户奠定了基础。

2. 协助过户义务的确定：根据《房屋买卖契约》的明确约定，赵某君在办理房屋权属登记时应积极协助杨某刚办理过户手续，这是赵某君的合同义务。而 S公司作为拆迁、开发企业以及涉案房屋的登记人，在整个房屋产权流转过程中扮演着重要角色，其有义务协助配合办理涉案房屋的过户手续，以保障房屋产权交易的顺利完成。

 六、案件启示

 （一）合同签订时的审慎考量

在签订房屋买卖合同时，无论是买方还是卖方，都应充分了解房屋的性质、自身的购房或售房资格以及相关法律法规的规定。对于涉及特殊性质房屋如拆迁安置房、经济适用房等的交易，更要谨慎评估风险。例如，如果赵某君在签订合同前对杨某刚的购房资格有疑虑，应咨询专业法律人士或相关部门，而不是在多年后以购房资格为由主张合同无效。同样，杨某刚也应提前了解此类房屋买卖可能存在的风险，如政策变动对过户的影响等。

 （二）合同条款的严谨设计

合同条款应尽可能详细、严谨地约定双方的权利义务，特别是对于房屋产权过户的时间、条件、协助义务等关键内容。本案中，《房屋买卖契约》对付款方式、交房时间、过户协助义务等有较为明确的约定，这为杨某刚在诉讼中主张权利提供了有力依据。如果合同中能进一步明确在遇到政策变动或其他不可预见情况时的处理方式，如约定若因房屋性质导致过户延迟的责任承担等，将更有利于保障双方的权益。

 （三）证据留存与权益维护

在房屋买卖交易过程中，双方都应注重证据的留存。杨某刚在本案中能够提供购房款支付凭证、入住证明等关键证据，对于证明其履行合同义务以及主张过户权利起到了至关重要的作用。无论是付款凭证、合同文本、沟通记录还是其他与交易相关的文件，都应妥善保存，以便在发生纠纷时能够有力地维护自身的合法权益。